路數(shù)獨(dú)家獲悉，這一次，債主是東方資管。

這一次，要被處置的泰禾·中國(guó)院子，足足有51套，數(shù)量上是歷史之最。

不同于之前華融和北京國(guó)建建筑裝飾工程公司處置中國(guó)院子的方式，東方資管沒(méi)有用阿里法拍，而是選擇在天津產(chǎn)權(quán)交易所上進(jìn)行資產(chǎn)推薦。

兩種方式觀感上最大的區(qū)別或許在于，前者動(dòng)靜大，后者動(dòng)靜小。

7月7日，天津產(chǎn)權(quán)交易所更新了這51套中國(guó)院子的信息。不過(guò)，頁(yè)面上沒(méi)有債主信息，也沒(méi)標(biāo)明具體的價(jià)格，僅有“面議”兩字。

泰禾·中國(guó)院子之于泰禾，意義重大。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，沒(méi)有中國(guó)院子，就沒(méi)有泰禾，它是黃老板商業(yè)帝國(guó)最耀眼的資產(chǎn)基石之一。

它不僅是泰禾“院子系”產(chǎn)品的開(kāi)山之作與頂級(jí)IP，更是其品牌溢價(jià)的核心來(lái)源，曾連續(xù)四次入選“亞洲十大超級(jí)豪宅”。黃老板在內(nèi)部會(huì)議中每每提及，總難掩其文化自信與珍視之情。

項(xiàng)目位于北京通州京杭大運(yùn)河畔，容積率僅0.33，由200余套獨(dú)棟別墅組成，中式和歐式風(fēng)格各半，基本為現(xiàn)房。

二十多年前，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)（持股約64%）獲取地塊，泰禾開(kāi)啟了在北京的新征程。

即便放在現(xiàn)在來(lái)看，中國(guó)院子的那些中式風(fēng)格別墅，也是引領(lǐng)性和獨(dú)樹一幟的存在，屬于能跨越地產(chǎn)周期的經(jīng)典作品。

另一家閩系房企建發(fā)可以復(fù)制它的殼，但無(wú)法復(fù)制它的魂。

路數(shù)梳理發(fā)現(xiàn)，此次的51套房源，單套建筑面積（含地下不含花園）從320㎡至1837㎡不等，其中37套為毛坯，剩余的14套是精裝修，不排除就是當(dāng)年的樣板房。

按當(dāng)年約8萬(wàn)元/㎡的期房取證價(jià)格估算，這51套房源估值約24.3億元，單套價(jià)格在2500萬(wàn)~1.5億之間。若計(jì)入500~2800㎡不等的花園面積，總估值可達(dá)約62億元。

51套房源中，歐式風(fēng)格29套，中式風(fēng)格22套。

房源年限上，歐式風(fēng)格的大部分集中在2008年和2009年取得期房銷售許可，在2009~2012年里轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。中式風(fēng)格的則在更早的2004年集中取得期房銷售許可，在2006年、2010年和2012年三年里轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。

路數(shù)交叉對(duì)比北京住建局?jǐn)?shù)據(jù)后，還有個(gè)更有意思的發(fā)現(xiàn)，51套中有25套，早在2009年~2012年就顯示“已售”。

這意味著，這25套房源很可能在當(dāng)年被泰禾內(nèi)部消化，捂在手上長(zhǎng)達(dá)十年之久，成為隱秘的“家底”。

多年來(lái)，圍繞中國(guó)院子的金主爸爸們更迭不斷，包括民生銀行、中信、華融等。但東方資管，始終扮演著重量級(jí)甚至可能是最大債權(quán)人的角色。

東方資管算是泰禾的老朋友了。它也不是第一次和泰禾·中國(guó)院子有交集。

路數(shù)翻查發(fā)現(xiàn)，早在2012年，泰禾就曾以63套中國(guó)院子及配套物業(yè)作為抵押，向東方資產(chǎn)融資12億元。2018年泰禾危機(jī)初顯時(shí)，東方資管又率先與泰禾簽署了《債務(wù)重組協(xié)議》。

然而至2022年，因泰禾未能履約，東方資管訴諸法律后來(lái)勝訴，17.65億元的本金，利息跳升至16.5%。妥妥的高利貸了。

正是基于判決及抵押權(quán)的法律效力，東方資管行使資產(chǎn)優(yōu)先受償權(quán)。也就有了這一次51套中國(guó)院子在天津產(chǎn)權(quán)交易所掛網(wǎng)。

2023年，曾有10套中國(guó)院子房源被掛上阿里拍賣進(jìn)行法拍，債主是華融。最后113號(hào)樓驪宮流拍，評(píng)估價(jià)為2.5億，其余的9套基本按評(píng)估價(jià)的7折成交。華融沒(méi)能如愿回收足額的債權(quán)。

至于東方資管的51套中國(guó)院子債權(quán)，看上去是留了一定的安全墊。

從華融到東方，在金主爸爸們的賬簿上，中國(guó)院子剝落了所有情懷與文化的光環(huán)，回歸了抵押品最原始的本色：

就是拉丁諺語(yǔ)里那句，貨幣沒(méi)有臭味。

除了中國(guó)院子，泰禾也有項(xiàng)目在被處置中。泰禾始終沒(méi)有等來(lái)它的白衣騎士。

這次，泰禾又多了一位對(duì)它失去耐心的債主，它叫東方資管。

在不遠(yuǎn)的未來(lái)，泰禾眼下所經(jīng)歷的境遇，也許會(huì)被大部分出險(xiǎn)房企重復(fù)。

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