香港地產界近期風急浪高。

6月底，新世界發(fā)展驚險過關，與超50家銀行債權人達成882億港元再融資協(xié)議，將最早到期債務延至2028年6月30日，成功“續(xù)命”三年。

就在同日，作為“鄭家第三代”核心人物的鄭志剛，辭任新世界發(fā)展非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席職務。這標志著他已完全退出董事會，為其在新世界發(fā)展的履職畫上句號。

新世界發(fā)展剛逃出生天，英皇國際就出現暴雷預警——德勤會計師事務所對英皇國際亮出了紅燈，稱其166億港元銀行借貸已逾期或違反貸款條款，并表示事件可能會對集團持續(xù)經營能力構成重大疑問。

環(huán)環(huán)之前寫過一篇關于港資房企的文章——《警惕港資房企》。

環(huán)環(huán)認為，港資房企雖然有著涇渭分明的風格，但共性在于以“百年老店”的穩(wěn)健姿態(tài)，成功抵御了地產周期的嚴寒。在內地房企暴雷潮中，它們步履從容，堪稱一股清流。其屹立不倒的根本，在于深諳市場規(guī)律，心存敬畏，精準把控流動性風險，善擇進退時機。

若論對風險的嗅覺與資本的趨利本性，李嘉誠家族堪稱典范。

今年上半年，其長和公司公告擬以228億美元向貝萊德財團出售全球港口核心資產（含巴拿馬運河關鍵港口90%股權）。

《大公報》旋即連發(fā)《莫天真勿糊涂》等重磅評論，剖析這筆交易背后的地緣戰(zhàn)略深意，用心良苦。然而，面對李氏家族執(zhí)意而為的既成事實，輿論也不過徒余扼腕。

誠然，若以家國情懷與民族大義為尺度，李嘉誠及其家族在國民心目中的形象已轟然崩塌，與始終秉持赤子之心的霍氏家族形成鮮明對比。

兩相對照，高下立判。

然而，若回歸純粹的商人本色審視，李嘉誠的歷次戰(zhàn)略“撤退”與“回歸”，究其根本，不過是基于對風險的敏銳嗅覺，為了規(guī)避行業(yè)周期波動可能帶來的沖擊。

這與新鴻基、嘉里建設、香港置地等港資巨頭于2022年逆勢加碼內地投資的行為，在本質上遵循著相同的商業(yè)邏輯，即資本對風險與機遇的權衡。

兩者看似路徑迥異，實則殊途同歸，皆為在復雜經濟環(huán)境中尋求資產安全邊際與長期價值的商業(yè)決策。

資本逐利避險的本性，在此展現無遺。

所以，港資房企以開百年老店的盤算，在杠桿運作方面，保持了相當的自律——奉行“低周轉”，把負債控制在安全范圍內。

去年，新鴻基地產的凈負債比不到18%；恒基地產的凈負債率大約21%，而李嘉誠家族的長實集團的凈負債率則只有4%。

相形之下，新世界發(fā)展的風格則和內地房企很像，在大肆擴張這塊不遑多讓。

在2017年業(yè)績會上，鄭志剛提出了“大力發(fā)展內地市場，更多增加華南土地儲備”的觀點，流露了對內地市場的野心。

2021年，適逢內地樓市調整，內地房企資金枯竭，紛紛尋求和手持現金的新世界發(fā)展的合作機會，更讓鄭志剛產生了這是個屬于新世界發(fā)展的“快贏”時代的錯覺。

新世界發(fā)展選擇了逆市擴張，在廣深接連拿地，轉過年來又收購了龍光系資產。

一頓操作猛如虎，換來的卻是新世界發(fā)展的凈負債率的持續(xù)攀升。2022年，新世界發(fā)展凈負債率為46.9%，算是港資房企里最高的。在2024的中報中，這一數字達到了55%。

在2024年的年報中，新世界發(fā)展收獲了20年來的首次利潤虧損。鄭志剛掌舵七年，新世界發(fā)展市值蒸發(fā)超過720億港元。

對于英皇國際來說，在英皇影院業(yè)務遭遇重挫后，重振集團業(yè)務的重任就義不容辭地落到了其肩上。

2023年，英皇國際斥資近50億港元大舉進軍地產領域。時值香港商業(yè)租賃及寫字樓需求持續(xù)疲軟，商辦物業(yè)空置率高企之際。

投資決策的風險在2024年進一步顯現——公司再以約19億港元購入中環(huán)一公寓項目，但其出租率竟不足40%，微薄的租金收入甚至難以覆蓋貸款利息支出。

商辦折戟，英皇遂押注住宅。

去年末，英皇國際高調推出東半山豪宅項目ONE JARDINE'S LOOKOUT。為造勢，其旗下藝人如容祖兒、衛(wèi)詩雅、陳家樂等組成“明升看樓團”親臨現場，制造營銷噱頭，力撐新盤發(fā)售。

可惜，英皇國際的種種努力，并沒有迎來預期的成果。

英皇國際發(fā)布的業(yè)績報告顯示，截至2025年3月31日的財年，公司擁有人應占虧損為47.43億港元，同比擴大131.7%。

現在，166億港元銀行借貸逾期，拉響了英皇國際暴雷的警報。

說到底，鄭志剛的離場與新世界的巨額再融資，英皇國際的暴雷預警與慘淡業(yè)績，無不是對激進擴張的沉重注解。