文/鄧浩志

房價跌幅排行榜，最抗跌城市并非一線城市

近日，亞洲金融公布了中國各城市房價跌幅排行榜的統(tǒng)計數據。關于房價跌幅的統(tǒng)計有許多，其中統(tǒng)計局的數據一直被詬病與實際感受相差較大。而這次的榜單相對比較接近我們在房地產工作一線的體感。

整個榜單共有50座城市，全部是一線城市、省會城市、計劃單列市，或者GDP破萬億的經濟強市。它代表了當下中國經濟發(fā)達地區(qū)的房價變動情況。根據統(tǒng)計數據顯示，50座上榜大城市中，房價跌幅最小的烏魯木齊也有30.96%的跌幅，跌幅最大的溫州，房價下跌了接近64%，比腰斬更嚴重。

值得注意的是，以前購房首付30%，當房價跌幅超過30%時，很多家庭就會出現負資產，銀行就可能面臨大規(guī)模的斷供，資不抵債的情況會更加普遍，呆賬壞賬也會更加常見。

如今，北上廣深四大一線城市以及全部二線城市和強三線城市的房價跌幅全部超過30%。青島、鄭州、天津、寧波、杭州等一批城市房價跌幅更是超過50%。統(tǒng)計中未顯示的三四線城市情況更是可想而知。這也解釋了為什么當下這么多貸款者選擇斷供，這么多家庭因負資產而不敢消費，以及法拍房數量創(chuàng)歷史紀錄的原因。

目前，房產在我國家庭財富中占比約70%，房價的大幅下跌導致家庭財富大幅縮水，居民財富獲得感嚴重下降。這使得人們不敢消費，進而拖累了經濟復蘇。因此，房價止跌回穩(wěn)不再是一句口號，而是需要切實落實的迫切工作，必須得到更大的重視。

上半年廣州商辦物業(yè)——空置上漲，租金下滑

甲級寫字樓方面，租金下滑6%，至每平米123.5元，空置率上升1%，至19.8%。同期，上海租金下滑4.8%，深圳下滑5.3%，北京下滑9.3%。四大一線城市租金全面下滑，幅度不小。空置率方面，上海漲1.2%，至23.6%；深圳漲1.2%，至27.8%，兩地空置率均高于廣州；北京則下降1.4%，至16.9%，為一線城市最低。需要注意的是，廣州甲級寫字樓租金在2018年三季度到達頂峰，接近200元/平米，之后幾乎一路下滑，至今僅剩123.5元/平米，跌幅接近35%。

從區(qū)域來看，空置率情況如下：珠江新城空置率為18.5%，體育中心板塊為15.2%，金融城為19.8%，越秀為20.3%，琶洲最高，為23.2%。租金平均水平由高到低排序分別為：珠江新城139元，體育中心128元，琶洲104元，越秀103元，金融城89元。

供應方面，今年上半年廣州甲級寫字樓存量為694萬平米，同比增長4%，新增供應27萬平米，同比增長大幅提高了55.8%，凈吸納15萬平米，同比下降了13.3%。簡單來說，新的寫字樓越來越多，但租戶反而比以前更少了。更要注意的是，據目前掌握的信息，今年和明年累計甲級寫字樓每年還將新增供應100萬平米，而新增供應幾乎全部集中在琶洲和金融城，兩個板塊占比大致五五開。長期預測，到2029年全廣州市甲級寫字樓總存量將突破1000萬平米，市場消化壓力將空前增大。

寫字樓空置率升高的原因，一是供應過剩，二是廣州幾大支柱產業(yè)包括房地產、汽車等行業(yè)出現下滑。但在傳統(tǒng)行業(yè)萎縮的大背景下，部分新興行業(yè)卻呈現逆勢增長的趨勢。其中，游戲開發(fā)、數字化服務、潮玩手辦、旅游會展等行業(yè)租賃需求都出現了一定幅度的增長。

商用物業(yè)方面，主要考察零售物業(yè)市場，整體情況和寫字樓市場相似。存量增加7.9%，至607萬平米，新增供應24.6萬平米，同比增長583%，凈吸納18.3萬平米。平均租金為672元/平米/月，同比下降了16.1%，空置率為9.2%，上升了1.9%。市場熱點方面，戶外運動、潮玩、商場聯名IP是主要的增量領域。