行業(yè)變化：目前行業(yè)整體呈短期調(diào)整、長期穩(wěn)健態(tài)勢，政策從取消限售、降利率等方面持續(xù)放松，市場出現(xiàn)核心區(qū)抗跌、遠(yuǎn)郊承壓的分化，整體呈現(xiàn)“量穩(wěn)價跌、以價換量”特征。

市場變化：二手房以低總價、高性價比產(chǎn)品逐步獲取市場重心，新房產(chǎn)品減量重質(zhì)，優(yōu)質(zhì)四代宅產(chǎn)品成交占比不斷擴(kuò)大，整體呈現(xiàn)分化筑底態(tài)勢。

企業(yè)表現(xiàn)：頭部房企聚焦核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，以高品質(zhì)改善產(chǎn)品和高性價比產(chǎn)品換取流速；中小房企資金承壓，部分面臨債務(wù)風(fēng)險。

產(chǎn)品策略：產(chǎn)品持續(xù)分化，性價比產(chǎn)品與城市核心區(qū)高改產(chǎn)品精準(zhǔn)捕獲剛改和改善客戶，四代宅項目不斷入市，面積、戶型出現(xiàn)同質(zhì)化，新規(guī)后少量企業(yè)開始嘗試小戶型四代宅。

市 場 解 讀

△房地產(chǎn)政策持續(xù)加碼，降低購房門檻、支持“賣舊換新”提高房款補貼比例等，促進(jìn)市場良性循環(huán)

重慶持續(xù)釋放房地產(chǎn)利好政策，全面覆蓋新房及二手房市場。通過下調(diào)貸款利率、首付比例降低購房門檻，放寬交易限制等舉措有效激活市場流動性，特別推出“賣舊買新”專項政策通過購房補貼等方式給予支持，打通房產(chǎn)置換鏈條，形成“去庫存-促成交”的市場閉環(huán)，推動市場良性循環(huán)。

△市場供應(yīng)格局深度調(diào)整：同比降量三成，存量主導(dǎo)與品質(zhì)升級并行

整體供應(yīng)量波動下降，上半年新房和二手房整體新入市6.1萬套，其中二手房入市4.9萬套，占供應(yīng)量的80%，持續(xù)位于供應(yīng)高位；

新房供應(yīng)進(jìn)入提質(zhì)換擋的調(diào)整期，普通住宅仍然是供應(yīng)主力，但四代宅逐步嶄露頭角，特別是在建面120㎡以上的改善和高改產(chǎn)品上，四代宅供應(yīng)占比量在20%左右，市場影響力逐步提升。

△二手房占比創(chuàng)新高；新房四代宅成交占比擴(kuò)大，高改及豪宅由四代宅主導(dǎo)，剛需被二手房吸附

市場占比：新房與二手房占比形成“三七開”，二手房市場占比高達(dá)76%；

新房市場：建面120-144㎡改善型產(chǎn)品占比35%成為市場主流需求，其中四代住宅產(chǎn)品表現(xiàn)突出，占據(jù)新房市場20%份額；建面144㎡以上高改產(chǎn)品份額提升，其中四代住宅同比顯著增長7個百分點，市場需求趨勢逐漸向高品質(zhì)住宅轉(zhuǎn)移；

二手房市場：較新房具有成熟社區(qū)配套、價格優(yōu)勢等，市場份額突破峰值，建面120㎡及以上改善、高端改善產(chǎn)品對比同類新房產(chǎn)品性價比更高，推動市占上漲。

△二手房降價拋售拉大與新房差距，四代宅成交占比擴(kuò)大穩(wěn)房價

整體市場均呈降價趨勢，二手房大幅度降價拋售，新房二手房價差拉大到3226元/㎡；

新房市場中普宅價格持續(xù)波動下降，2024年7月改善類四代宅開始入市，隨著四代宅建筑規(guī)則逐步放開，產(chǎn)品從高改逐步向剛改、改善等產(chǎn)品覆蓋，導(dǎo)致四代宅價格整體下調(diào)，目前整體均價20000元/㎡左右，較普宅高6000元/㎡左右。

△市場成交量TOP10板塊市占率達(dá)53%，C類板塊主導(dǎo)成交規(guī)模，U類板塊支撐房價

2025年上半年重慶中心城區(qū)住宅成交量TOP10板塊市占53%，市場集中度高，尤其聚焦C類板塊，以價換量搶占市場份額；零星U類板塊上榜，依賴于核心區(qū)位優(yōu)勢，根據(jù)客群需求精準(zhǔn)定位打造優(yōu)質(zhì)、迭代產(chǎn)品，房價逆勢上漲，抗跌性強，成為高凈值客群首選。

中央公園板塊成交24.77萬方，銷售規(guī)模斷層領(lǐng)先中心城區(qū)其他板塊，價格韌性優(yōu)于市場均值，市占率上漲至11%，區(qū)域名校云集、產(chǎn)品業(yè)態(tài)選擇范圍廣等，精準(zhǔn)匹配群體多元置業(yè)需求。

△案場熱度分化，普宅靠打折，四代宅通過高贈送實得單價低，實現(xiàn)熱銷

普宅通過高折扣拉動成交：2025年1-6月重慶中心城區(qū)普宅推案量有所下滑，但認(rèn)購率處在56%的高位，遠(yuǎn)郊、近郊板塊項目推盤優(yōu)惠力度約7-86折，大折扣吸附客群購買；

四代宅通過高贈送驅(qū)動高成交：四代住宅項目積極開盤加推，2025年上半年認(rèn)購率封頂值為84%，產(chǎn)品聚焦120-143㎡，贈送率約18-30%，銷售折扣95-97折，少量高端項目產(chǎn)品為145-310㎡，贈送率約30%以上，優(yōu)惠折扣僅2%。

△二手房限售取消后掛牌量持續(xù)漲，賣家降價拋售，買家抄底入手

二手房限售取消5年內(nèi)次新房源掛牌量短期持續(xù)上漲，拉動典型項目帶看量波動上漲；

但賣方市場從掛牌到成交不斷降價，最終成交價約為掛牌價8折。

榜 單 發(fā) 布

榜 單 解 讀

△第一梯隊：全口徑排名1-10名

前十企業(yè)央/民企平分秋色，差異化競爭搶占份額。龍湖、香港置地、華潤等企業(yè)聚焦四代宅升級，通過產(chǎn)品迭代，以創(chuàng)新產(chǎn)品力爭奪市場，滿足高端及改善需求；海成、兩江產(chǎn)城等依托規(guī)�；_發(fā)+長效去化策略，穩(wěn)定貢獻(xiàn)業(yè)績。

龍湖：企業(yè)位列全口徑榜首位，通過產(chǎn)品升級驅(qū)動企業(yè)發(fā)展。產(chǎn)品端，聚焦四代宅升級，打造御湖境、觀萃等標(biāo)桿項目，形成差異化競爭優(yōu)勢。其中御湖境作為2025年新開項目，憑借“懸浮合院”理念，設(shè)計115㎡-186㎡的廣域面積段，覆蓋多元客群，單盤貢獻(xiàn)40%業(yè)績，成為企業(yè)標(biāo)桿項目之一。企業(yè)后市競爭力上，目前企業(yè)住宅存量超80萬方，且四代宅占比超20%，持續(xù)強化市場話語權(quán)。

招商蛇口：企業(yè)排名穩(wěn)居前列，產(chǎn)品策略持續(xù)升級。2025年上半年，企業(yè)在城市中保持第四的排名，市場地位穩(wěn)固。招商蛇口持續(xù)深耕中心城區(qū)，發(fā)布招商“好房子”標(biāo)準(zhǔn)體系，系統(tǒng)構(gòu)建城市理想生活方式，既迎合市場需求，又引領(lǐng)行業(yè)趨勢。推出的招商1872-閱青斕組團(tuán)，打造重慶首個建面100㎡以下的超新規(guī)四代宅，滿足年輕家庭及首改客群需求。長嘉匯、渝天府等主力在售項目進(jìn)入成熟開發(fā)期，成交數(shù)據(jù)持續(xù)排名市場前茅。上半年，招商薈·招夕相見社群落地活動超80余場，參與業(yè)主人次超5000+，客戶美譽度顯著提升。

△第二梯隊：全口徑排名11-20名

競爭白熱化，多企業(yè)依托單項目熱銷上榜。

金茂：企業(yè)今年上半年排名11，較2024年上升12名，主要得益于新產(chǎn)品迭代成功獲得市場認(rèn)可。上半年，金茂主力在售項目有6個，其中新開項目璞印金開表現(xiàn)尤為突出，該項目引入金茂TOP級“璞系”產(chǎn)品線，定位200㎡+改善市場，打造城市高端改善項目，項目精準(zhǔn)客群定位疊加四代宅產(chǎn)品力因素，單盤銷售額超4億元，貢獻(xiàn)企業(yè)47%業(yè)績。

△2025年房企集中度加速聚攏，TOP30市占率達(dá)到近三年最大增幅，中小企業(yè)市場空間進(jìn)一步壓縮

頭部效應(yīng)顯著，TOP30 市占率達(dá)到65%，較2024年提升9個百分點；TOP20與TOP10集中度同步分別提升6%和3%，中部房企集中發(fā)力擴(kuò)張?zhí)崴�，以新產(chǎn)品或打折扣積極吸引客戶成交，行業(yè)從向結(jié)構(gòu)性洗牌方向轉(zhuǎn)變，進(jìn)入“寡頭競爭+梯隊重構(gòu)”新階段。

△房企通過產(chǎn)品迭代拉升房價上漲，央國企溢價1302元/㎡，民企溢價606元/㎡

上榜央國企住宅價格高出市場均值1302元/㎡，華潤、招商、聯(lián)發(fā)等房企持續(xù)在核心區(qū)打造高端改善產(chǎn)品，針對新項目或新組團(tuán)致力于打造四代住宅產(chǎn)品，加之地段優(yōu)勢，拉大與市場均價差距；中建壹品、中建信和等企業(yè)精準(zhǔn)定位區(qū)域客戶需求，總價約100-150萬，吸引剛需、剛改客群高度關(guān)注；

上榜民企住宅均價較市場均價高606元/㎡，香港置地致力于打造高端、豪宅產(chǎn)品，布局于城市核心地段，精裝交付，成交價遠(yuǎn)超市場平均值；龍湖、國瑞、海成、保億針對新入市項目打造迭代新品四代住宅，整體住宅價格普遍超市場均價1000元/㎡；榮盛、金鵬、富力采用低價策略引銷售流量，套總價低于市場均值超30萬元。

后 市 預(yù) 測

供需關(guān)系：新房“企穩(wěn)”，二手“穩(wěn)增”。2025年供應(yīng)端以需定供持續(xù)，預(yù)計全年供應(yīng)不超過400萬方，成交樂觀估計規(guī)模介于500-600萬方，價格受四代宅改善產(chǎn)品成交占比增加影響，預(yù)計上漲4%；二手房延續(xù)高熱狀態(tài)，降價拋售，成交量比2024年預(yù)計上漲5%，均價預(yù)計下降5%。

市場競爭：新房市場供應(yīng)低位，將集中于城市級板塊四代宅項目，其高得房率、高配置、實得低的特點全面超越普宅，溢價及流速拉開差距；二手房拉開與新房價格差距，配套滿足居住基本生活需求，成為剛需客群首選，未來新房二手房將形成改善買新房，剛需買二手的互補格局。

產(chǎn)品格局：上半年“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步落定，重慶出臺‘渝13條’為高品質(zhì)住宅建設(shè)提供系統(tǒng)性支持，標(biāo)志著住宅產(chǎn)品從“量”轉(zhuǎn)向“質(zhì)”的發(fā)展；但是，隨著新規(guī)產(chǎn)品大量涌入市場，新規(guī)住宅因高贈送率導(dǎo)致舊房貶值，或?qū)⒁l(fā)市場不滿，因此過度追求贈送面積吸引購房者的方式將難以為繼。

展望未來，新規(guī)產(chǎn)品的設(shè)計與監(jiān)管或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化，住宅產(chǎn)品的升級方向?qū)⒉辉倬窒抻趩渭冏非蟾嗟馁浰兔娣e，而是轉(zhuǎn)向生活場景的優(yōu)化、科技賦能的深化以及服務(wù)配套的完善等。

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