撰文 | 大衛(wèi)

編輯 | 茶茶

香港百年豪門鄭氏家族終于等來了“救命錢”。

6月30日，新世界發(fā)展有限公司宣布，集團(tuán)（新世界發(fā)展連同其附屬公司）成功通過本公司、相關(guān)集團(tuán)成員公司與有關(guān)銀行債權(quán)人簽訂了新的再融資定期貸款融資協(xié)議，對集團(tuán)部分現(xiàn)有境外無抵押金融債務(wù)（包括銀行貸款）進(jìn)行了再融資；并協(xié)調(diào)了集團(tuán)其他境外無抵押銀行貸款以與新銀行融資的條款保證統(tǒng)一。

協(xié)議合同涵蓋集團(tuán)約882億港元（約合112億美元）現(xiàn)有境外無抵押金融債務(wù)。

其中新銀行融資包括多筆不同期限的銀行貸款，最早到期日為2028年6月30日。

這筆新融資貸款在一定程度上能緩解新世界發(fā)展短期資金壓力，也有助于銀行降低壞賬風(fēng)險。但對于永續(xù)債投資者而言，形勢仍然不容樂觀。不久前，新世界集團(tuán)為緩解資金緊張局面，決定延遲支付4筆永續(xù)債利息至年底結(jié)算。

這4筆永續(xù)債的最初發(fā)行規(guī)模34億美元，按年支付兩次利息。

到去年，新世界發(fā)展身上背負(fù)了1465億港元有息債務(wù)，還有354港元永續(xù)債。在自身現(xiàn)金流極差的情況下，新世界發(fā)展連6億港元的利息都付不出來。根據(jù)協(xié)議條款，延期支付利息，不會構(gòu)成永續(xù)債違約，但會遞延到本金里面，重復(fù)計算利息，相當(dāng)于利滾利。但這件事暴露了新世界發(fā)展脆弱的資金鏈，導(dǎo)致其在二級市場上股債雙殺。

01

極限談判

回頭看事情的全部經(jīng)過，不免讓人覺得驚心動魄。

就在5天前的6月25日，鄭氏旗下核心地產(chǎn)平臺新世界發(fā)展發(fā)布緊急公告：他們必須在6月30日也就是三天內(nèi)拿到超過50家貸款銀行的書面承諾，為高達(dá)875億港元的救命貸款放行。 如果失敗，這顆捆綁了1510億港元債務(wù)的地產(chǎn)炸彈，可能隨時引爆。

這筆875億港元的再融資，直接決定了鄭氏家族的生死。 新世界方面早就規(guī)劃好了資金用途：拿到錢后立即用635億港元填平2025和2026年到期的債務(wù)窟窿，剩下的240億港元則留給2027年到期債務(wù)。

萬事俱備，只欠“簽字”。

向新世界提供再融資的銀行數(shù)量，超過50家，有中資銀行，有香港本地行，還有國際大行。這次再融資由中銀、星展、匯豐擔(dān)任牽頭行，渣打、東亞、富邦、恒生、法國工商信貸等銀行，也都參與其中。

由于新世界發(fā)展的再融資計劃，需要取得所有銀行的一致同意和批準(zhǔn)，因此談判過程一度非常膠著。據(jù)說，起初有些小銀行反對，希望降低商業(yè)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。

據(jù)參與磋商的銀行人士透露，目前大部分貸款機(jī)構(gòu)口頭上已點(diǎn)頭，仍有幾家關(guān)鍵銀行沒有落筆簽下書面承諾?！斑@就像在走鋼絲，任何一家銀行反悔都可能讓整個融資方案崩盤?！币晃毁Y深投行人士這樣形容當(dāng)前處境。對此，資本市場反應(yīng)敏感，新世界債券價格連日劇烈波動。

不過，新世界發(fā)展似乎得到了監(jiān)管層的支持——

一些中資銀行收到指示，除非出現(xiàn)重大問題，否則將繼續(xù)貸款；另外一些貸款行也接到了香港金管局的要求，需要提供交易進(jìn)展及顧慮的最新資料。

而這被看作是監(jiān)管部門促成新世界發(fā)展完成再融資的非正式壓力。

而能讓監(jiān)管部門“略施壓力”，協(xié)調(diào)逾50家銀行達(dá)成一致、簽字同意，是鄭裕彤豪門家族擁有的巨大能量。

實際控制新世界發(fā)展的鄭裕彤家族，是廣為流傳的“香港四大家族”之一。旗下還擁有珠寶品牌周大福、酒店等一系列優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。據(jù)《2023年胡潤百富榜》財富數(shù)據(jù)，鄭氏家族的財富為1300億元，排名第18名。

創(chuàng)始人鄭裕彤13歲離開家鄉(xiāng)順德，赴澳門做金鋪學(xué)徒，白手起家，成為香港一代“珠寶大王”，后勵精圖治，在1970年代抓住了香港戰(zhàn)后房地產(chǎn)市場方興未艾的發(fā)展機(jī)會，投資房地產(chǎn)市場，并逐步筑起他的地產(chǎn)王國，成為眾所周知的地產(chǎn)大亨。其標(biāo)志性事件是1984年豪擲18億港元拿下香港國際會議展覽中心項目，連英國女王都請來奠基，鄭氏從此與李嘉誠等并稱“香港四大天王”。

上世紀(jì)90年代的中國，吸引了很多海外的投資，當(dāng)中最巔峰時期，來自港商的投資一度約占60%，而鄭裕彤是其中最有代表性的華人企業(yè)家之一。

家族傳承至今，在各界的人脈和資源是無法忽視的——家族的資本實力和關(guān)系網(wǎng)絡(luò)資源，也是新世界發(fā)展渡過難關(guān)的一個后手。

02

三代繼承人誤判

當(dāng)天，新世界發(fā)展還公告一則重要人事變動，鄭志剛已向董事會提出辭任本公司非執(zhí)行董事及非執(zhí)行政副主席，由2025年7月1日起生效。

鄭志剛是鄭裕彤之孫，他從2017年逐步接過新世界集團(tuán)的管理重?fù)?dān)，并于2020年正式擔(dān)任行政總裁。在此期間，新世界由過去的穩(wěn)健經(jīng)營變?yōu)榧みM(jìn)擴(kuò)張。2019年以近百億斬獲杭州一宗地塊，刷新當(dāng)年杭州土地成交總價新高紀(jì)錄，用于建造旗下第八個K11購物中心；2022年房地產(chǎn)行情急轉(zhuǎn)直下，新世界卻逆勢而動，繼續(xù)舉債拿地。尤其是鄭志剛鐘愛的K11開始在全國大舉擴(kuò)張，但該模式叫好不叫座，表面光鮮卻不接地氣。

最近十年，新世界在內(nèi)地擴(kuò)張兇猛，僅武漢、廣州幾個舊改項目就投下超400億港元。更致命的抉擇是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡其商業(yè)地產(chǎn)占比高達(dá)70%，偏偏撞上香港寫字樓市場寒冬。戴德梁行最新報告顯示，2024年香港甲級寫字樓空置率攀升至18.7%，中環(huán)地標(biāo)空置率更是高達(dá)24%，這導(dǎo)致新世界賬面上大量資產(chǎn)變成難啃的骨頭。

大規(guī)模投資布局導(dǎo)致公司債務(wù)規(guī)模持續(xù)攀升，從無永續(xù)債券，轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)行多筆永續(xù)債券。

截至2024年12月31日，新世界發(fā)展綜合債務(wù)凈額約1246.3億港元，較上一財年末增加近10億港元，凈負(fù)債比率上升至57.5%。同時，其有息負(fù)債（銀行借貸、其他借貸和固定利率債券及應(yīng)付票據(jù)）約1465億港元。

而壓垮駱駝的最后一根稻草正是那筆34億美元的永續(xù)債。表面上它被計入權(quán)益端美化報表，實際上每年要吞噬超10%的利息成本。當(dāng)現(xiàn)金流緊張時，這筆債立即顯露出吸血本性，連支付7720萬美元利息都需要違約式拖延。 這導(dǎo)致國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普和穆迪近期將其展望降為“負(fù)面觀察”。

2021年恒大暴雷時，正是永續(xù)債率先刺破泡沫。同樣是創(chuàng)始人的激進(jìn)擴(kuò)張，同樣是債務(wù)結(jié)構(gòu)畸形，新世界危機(jī)的影子與恒大高度重疊。

狂飆之后，新世界發(fā)展的債務(wù)狀況進(jìn)一步惡化。翻開新世界發(fā)展的賬本，一串?dāng)?shù)字觸目驚心。2024年底財報赤裸裸地顯示，公司總負(fù)債已經(jīng)達(dá)到1510億港元，凈負(fù)債率高達(dá)57.5%。 ，其中光是短期債務(wù)就有322億港元橫在眼前，可賬上的現(xiàn)金儲備只剩218億港元，連覆蓋短債都吃力。

三代繼承者的致命誤判，正在把這個豪門家族推向錯誤發(fā)展方向。

去年9月，鄭志剛辭任新世界發(fā)展執(zhí)行副主席和行政總裁的職位，當(dāng)時保留了非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席的身份。本次公告意味著，在新世界發(fā)展上市公司中，鄭志剛連虛職都不再保留。

在外界看來，鄭志剛已經(jīng)逐漸遠(yuǎn)離家族事務(wù)。他不僅丟掉了掌控新世界發(fā)展的權(quán)杖，就連作為鄭裕彤家族第三代接班人的前景，也蒙上了陰影。

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