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誰(shuí)會(huì)想到，昨天老司機(jī)剛坐下來(lái)，還沒(méi)有開(kāi)始和大長(zhǎng)腿聊人生，高新區(qū)的土拍就結(jié)束了。

一輪，就一輪，和海曙汽配市場(chǎng)地塊一毛一樣。

現(xiàn)在這時(shí)代，流行的是“快”，江浙滬隔日達(dá)已經(jīng)不滿(mǎn)足了，大家現(xiàn)在都在搞閃購(gòu)，半小時(shí)到手。看來(lái)土拍也跟上了節(jié)奏。

但快一定就好嘛？作為一個(gè)飽經(jīng)滄桑的老男人，我肯定不是完全認(rèn)同。

高新區(qū)的這塊地，位置相當(dāng)不錯(cuò)，西邊是綠城的春月江瀾，東面是均勝的甬江天地。這里原本是梅墟老鎮(zhèn)的范圍，未來(lái)配套齊全，交通方便，是高新區(qū)人居環(huán)境較好的板塊之一。

就是這樣的地段，一塊地形方正，沒(méi)有硬傷，容積率僅為1.3的住宅地塊，成交樓面價(jià)僅僅只有15669元/平。

這是個(gè)什么水平？對(duì)比旁邊的春月云錦，2020年的地價(jià)是24200元/平，高了8000多元；隔壁的春月江瀾，當(dāng)時(shí)地價(jià)不到13000元/平。但春月江瀾的容積率有2.2，比軌交地塊高出70%，折算下來(lái)，也要高約3000元/平。

與軌交地塊價(jià)格接近的是萬(wàn)科東潮之濱，地價(jià)15500元/平，容積率也是2.2，高出很多。

所以，從地價(jià)的角度來(lái)看，高新區(qū)這次是實(shí)實(shí)在在的降了，除了少數(shù)盼跌的人之外，這肯定是各方所不愿見(jiàn)到的。

特別是高新區(qū)的樓盤(pán)和房東。

目前高新區(qū)在售的有5個(gè)盤(pán)，從東往西依次是甬江天地、東江匯、朗云、海晏天珺和馥香園，錦上印只有一點(diǎn)點(diǎn)尾房基本可以忽略了。

這幾個(gè)樓盤(pán)，多數(shù)單價(jià)都在4萬(wàn)元附近甚至更高，最低也要3.5萬(wàn)+，并且容積率都在2.0以上，和今天這塊1.3的四代宅相比，產(chǎn)品會(huì)有代差。

今天的軌交地塊售價(jià)會(huì)到多少呢？這得根據(jù)產(chǎn)品和當(dāng)時(shí)的行情來(lái)定，但就成本來(lái)講，樓面價(jià)不到1.6萬(wàn)，建安加裝修，哪怕做得好一點(diǎn)，總成本也不會(huì)超過(guò)3萬(wàn)/平。

如果是別墅，毛坯交付的，實(shí)際成本可能也就2.3-2.5萬(wàn)/平。

這樣的成本結(jié)構(gòu)，開(kāi)發(fā)商定價(jià)時(shí)會(huì)有很大空間，如果要和周邊樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)，完全可以用3.5萬(wàn)/平的第四代洋房吊打它們，讓競(jìng)品進(jìn)退失據(jù)。

當(dāng)然，軌交地塊肯定有一部分是墅類(lèi)產(chǎn)品，這個(gè)容積率可以做聯(lián)排加洋房，也可以做疊墅，希望軌交不要搞出那種3疊4疊的怪胎，害人不淺。

別墅產(chǎn)品的競(jìng)品就只有馥香園南側(cè)地塊了，綠城那塊地的樓面價(jià)是27000+，高了一萬(wàn)出頭，二者在價(jià)格上必然會(huì)拉開(kāi)很大差距。

否則這價(jià)格戰(zhàn)沒(méi)法打。

新房層面的掀桌子已是必然，殃及池魚(yú)的還有部分二手房房東。

首先當(dāng)然就是近在咫尺的春月云錦的房東，本來(lái)就已經(jīng)虧錢(qián)了，這次土拍更是雪上加霜；甬江天地的房東多少也會(huì)受害，雖然其低層洋房產(chǎn)品比較稀缺，但架不住人家1.3的容積率啊，只要他想做洋房，也是分分鐘可以做的。

受害更大的是高新區(qū)的一眾次新房（包括即將交付的），這些房子的購(gòu)入成本不低，這次遭到了明晃晃的背刺。

沒(méi)辦法，形勢(shì)所迫，并非人故意為之。

原本高新區(qū)的房?jī)r(jià)，是一個(gè)新房（次新）和二手房極為割裂的市場(chǎng)，新房都在3.5+，二手房便宜的卻只有1萬(wàn)+，大量2萬(wàn)+的二手房充斥其間。

這次土拍會(huì)把3萬(wàn)+的次新二手房再向下壓一個(gè)臺(tái)階，留給高價(jià)房東的時(shí)間不多了。

有一類(lèi)產(chǎn)品可能基本不受影響，那就是獨(dú)棟別墅，雖然老了點(diǎn)，但獨(dú)棟仍沒(méi)有新品推出，在市場(chǎng)里仍然是稀缺的。

至于將來(lái)會(huì)不會(huì)放開(kāi)獨(dú)棟用地，暫時(shí)說(shuō)不好，逼急了也許會(huì)吧。

就在軌交地塊周邊，老梅墟拆掉的空地還有不少，這次土拍算是定下了一個(gè)基點(diǎn)。今后一段時(shí)間，如果要再賣(mài)地，地價(jià)和容積率，都會(huì)參照這塊地來(lái)。

土地生意真的不好做了。

伴隨著地價(jià)的下跌，房?jī)r(jià)的短期趨勢(shì)難言樂(lè)觀。自2021年以來(lái)，房?jī)r(jià)已經(jīng)先后跌破了兩級(jí)臺(tái)階，第一級(jí)是跌破買(mǎi)入價(jià)，第二級(jí)是跌破貸款額。雖然二者在數(shù)據(jù)上差異不是特別大，但對(duì)于房東來(lái)說(shuō)意義完全不同。本周老司機(jī)將在內(nèi)部開(kāi)啟一場(chǎng)直播，專(zhuān)門(mén)聊聊房?jī)r(jià)下跌的進(jìn)一步影響，以及個(gè)人應(yīng)該采取什么應(yīng)對(duì)策略。

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