上海新房市場分化越來越嚴重，在剛剛過去的6月份依然如此，雖然日光頻出，讓市場顯得異常熱鬧，但從全局角度來看，熱度卻有所降低。

先來看幾組數(shù)據(jù)：

6月全市總計開盤35次，低于5月份的37次。

6月全市總推盤量3957套，遠低于5月份的5148套。

6月認籌率超過100%的樓盤16個，占比46%，與5月份基本持平。

6月認籌率低于50%的樓盤14個，占比40%，與5月份基本持平。

從實際數(shù)據(jù)可以看得出，6月新房市場整體結構與5月大致相同，主要變化在于推盤量正在減少。

再細分的看，6月份一共有10個盤出現(xiàn)11次日光，占全市開盤比例32%。

按照認籌率排名分別是翡雲(yún)悅府、康定壹拾玖、保利海上印、中海云邸玖章（2次）、保利海玥外灘序BUND98、金茂棠前、保利天奕、海上清和璽、西派海上、上海壹號院。

區(qū)位分布方面，內(nèi)環(huán)內(nèi)2個，內(nèi)中環(huán)5個，外環(huán)外3個，這也是上海日光盤的大致格局，以中環(huán)為界，中環(huán)內(nèi)大多數(shù)能熱銷，中環(huán)外小部分能熱銷。

有一點需要警惕，雖然三分之一的樓盤日光，但是推盤量并不多，最多的是翡雲(yún)悅府的242套，有一半推盤不足100套。

接下來分析認籌遇冷樓盤情況，6月份一共有14個樓盤認籌低于50%，其中12個甚至取消了搖號環(huán)節(jié)。一般而言，只有認籌率低于5%的情況才會取消。

這些樓盤特點也比較類似，大多數(shù)在郊區(qū)，均價低于6萬每平的高達9個，可見價格越低的樓盤銷售壓力也越大。

背后的底層邏輯是金融屬性退化。一直以來，購房者買房除了居住之外，能否增值始終是重要考量因素，買房前很多人都會問“現(xiàn)在買房會不會被套”。

中環(huán)內(nèi)市場表現(xiàn)讓購房者相對放心，一方面市區(qū)地價一直創(chuàng)新高，另一方面市區(qū)樓盤價格每次都是低開高走，兩者疊加之下給了購房者信心。而郊區(qū)樓盤在這兩方面都表現(xiàn)不如意，讓購房者產(chǎn)生了遲疑情緒。

為了應對這種局面，我們看到了上海在土地供應方面的變化，市區(qū)宅地大批次入市，郊區(qū)宅地容積率下降。這樣既能繼續(xù)維持市區(qū)新房熱度，兌現(xiàn)看漲預期，拉開與郊區(qū)價格差，提升郊區(qū)性價比。又能使郊區(qū)產(chǎn)品供應差異化，提供更多低密度產(chǎn)品。

上海樓市也在經(jīng)歷一場供給側(cè)改革，改革需要時間，而且要根據(jù)市場反饋來不斷調(diào)整，看看上海這一波操作能否讓市場變好。