目前，從文旅項(xiàng)目轉(zhuǎn)型奧特萊斯帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)分析，文旅項(xiàng)目向奧特萊斯模式轉(zhuǎn)型是當(dāng)前消費(fèi)升級(jí)背景下的一種創(chuàng)新策略，二者需分別強(qiáng)化其核心優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在融合中釋放協(xié)同效應(yīng)，以提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和長(zhǎng)期價(jià)值。文旅項(xiàng)目需依托文化深度和差異化體驗(yàn)構(gòu)建吸引力，而奧萊業(yè)態(tài)則需優(yōu)化商業(yè)變現(xiàn)效率和品牌聚合能力，包括“文旅+奧萊”模式能有效撬動(dòng)消費(fèi)新藍(lán)海。以下是記者隨全中奧萊(浙江)商業(yè)管理有限公司“文旅奧萊探索”組一行在長(zhǎng)沙、銅仁等地調(diào)研過程的感受，從文旅項(xiàng)目本身、奧萊轉(zhuǎn)型后形態(tài)，以及二者融合的獨(dú)特增值優(yōu)勢(shì)，這些優(yōu)勢(shì)源于文旅場(chǎng)景與奧萊業(yè)態(tài)的深度耦合創(chuàng)新：

一、流量高效轉(zhuǎn)化與消費(fèi)鏈延伸

1.無(wú)縫銜接消費(fèi)場(chǎng)景

通過將奧萊項(xiàng)目合理的布局在文旅景區(qū)出口或特色古鎮(zhèn)、文化街區(qū)，游客的購(gòu)物需求可自然延伸至奧萊，也會(huì)顯著延長(zhǎng)停留時(shí)間并提升客單價(jià)。浙江嘉善全中.國(guó)貿(mào)奧特萊斯小鎮(zhèn)通過毗鄰景區(qū)實(shí)現(xiàn)游客流量的直接轉(zhuǎn)化，客單價(jià)提升效果顯著，“文旅+奧萊”的模式優(yōu)勢(shì)尤為特出。

2.文旅流量變現(xiàn)能力

文旅項(xiàng)目的特性是它自帶穩(wěn)定客流量，例如上海青浦奧萊“五一”單日客流達(dá)26萬(wàn)人次，為奧萊提供低成本、高精準(zhǔn)的獲得客源渠道，減少傳統(tǒng)郊區(qū)奧萊的引流壓力。

二、文化賦能品牌差異化

1.在地文化融合

如果將非遺工坊、民俗表演等文旅元素植入奧萊將更富有獨(dú)特的增值優(yōu)勢(shì)。全中奧萊“文旅奧萊探索”組一行在貴州的銅仁市區(qū)十萬(wàn)多平方米的商業(yè)老街考察時(shí)，感覺該商業(yè)老街也是一個(gè)典型的廣而全的以傳統(tǒng)商業(yè)為主的“亞文旅”項(xiàng)目，政府也著力通過中南門等街區(qū)的改造引入商戶、打造“中南門之夜”品牌，但商業(yè)老街業(yè)態(tài)的核心短板還是在于低端業(yè)態(tài)主導(dǎo)、文化轉(zhuǎn)化薄弱、設(shè)施老舊及原有的規(guī)劃制約等。

(商業(yè)面積約十萬(wàn)平方米的貴州省銅仁古城)

(老城深處的黔繡非遺傳承館是銅仁的一張亮堂的名片)

2.國(guó)際品牌下沉新路徑

如果使購(gòu)物升級(jí)為“文化體驗(yàn)+品質(zhì)消費(fèi)”，以文化為背景，打造“奧萊”主題場(chǎng)景，增強(qiáng)文旅奧萊品牌辨識(shí)度等。讓國(guó)際品牌借助文旅奧萊低成本滲透下沉市場(chǎng)，同時(shí)通過文化互動(dòng)提升品牌好感度，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)。

三、盤活存量資產(chǎn)與區(qū)域升級(jí)

1.激活閑置資源

通過改造文旅小鎮(zhèn)、閑置商業(yè)體或工業(yè)遺存為奧萊，降低開發(fā)成本形成輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。目前有些適合奧萊的文旅項(xiàng)目是到將低效資產(chǎn)激活，轉(zhuǎn)化為“微度假+奧萊”綜合體的時(shí)候了。大明邊城景區(qū)位于貴州省銅仁市錦江河畔，景區(qū)以明朝貴州建省為歷史背景，融合土司制度、邊城軍事文化及多民族歷史元素，建有八大文化體驗(yàn)區(qū)塊，是國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)，記者到現(xiàn)場(chǎng)后憑直覺也是一個(gè)不能免俗，同質(zhì)化的文旅項(xiàng)目。

(緊臨錦江河畔，承載著“八大”文化體驗(yàn)區(qū)塊的“大明邊城”)

2.區(qū)域經(jīng)濟(jì)催化劑

根據(jù)春夏秋冬旅游發(fā)展有限公司數(shù)據(jù)分析:文旅奧萊它能拉動(dòng)本地消費(fèi)、促進(jìn)周邊的基建完善。諸如上海奧萊成為“假日經(jīng)濟(jì)頂流”，其2024年銷售額逆勢(shì)增長(zhǎng)7.8%，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)催化劑。

各地政府都在希望通過改造文旅小鎮(zhèn)、閑置商業(yè)，將文旅項(xiàng)目轉(zhuǎn)型奧特萊斯的舉措。全中奧萊在麗水、嘉興等地的項(xiàng)目，就是將低效資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為微度假購(gòu)物的綜合體，帶動(dòng)就業(yè)與配套升級(jí)的案例。

四、復(fù)合業(yè)態(tài)抗周期性強(qiáng)

1.業(yè)態(tài)創(chuàng)新契合消費(fèi)趨勢(shì)

融合餐飲、娛樂、研學(xué)等多元業(yè)態(tài)。如椰庭海南菜、數(shù)字農(nóng)業(yè)體驗(yàn)區(qū)，它滿足消費(fèi)者“一站式體驗(yàn)”需求，降低純購(gòu)物業(yè)態(tài)的周期性風(fēng)險(xiǎn)。

2.政策與資本支持

契合國(guó)家文商旅融合戰(zhàn)略，易獲政策傾斜；消費(fèi)類公募REITs為奧萊提供新融資渠道，資產(chǎn)增值潛力突出，大型的奧萊REITs估值可達(dá)投資額2.7倍，政策與資本支持效應(yīng)明顯。

五、運(yùn)營(yíng)提質(zhì)與效率優(yōu)化

1.頭部運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)加持

目前，杉杉、百聯(lián)等企業(yè)通過場(chǎng)景化改造，諸如在貴陽(yáng)的奧萊引入民俗活動(dòng)來(lái)提升體驗(yàn)，運(yùn)動(dòng)品類銷售占比超40%，驗(yàn)證了業(yè)態(tài)重構(gòu)的有效性。

2.會(huì)員與數(shù)字化增效

奧萊的會(huì)員體系和數(shù)字化正為會(huì)員復(fù)購(gòu)、跨柜促銷、庫(kù)存優(yōu)化增效。總部在香港的全中奧萊有限公司針對(duì)國(guó)內(nèi)奧萊的會(huì)員體系和數(shù)字化增效進(jìn)行研究和分析:依托會(huì)員體系（如砂之船會(huì)員復(fù)購(gòu)率42%）和數(shù)字化工具（跨柜促銷、庫(kù)存優(yōu)化），提升運(yùn)營(yíng)效率，應(yīng)對(duì)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張向精細(xì)化轉(zhuǎn)型趨勢(shì)。

全球博士聯(lián)合會(huì)GDA會(huì)長(zhǎng)、東方經(jīng)濟(jì)研究中心主任、中國(guó)城市旅游研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、博士生導(dǎo)師張益波教授認(rèn)為:文旅項(xiàng)目轉(zhuǎn)型奧萊的核心增值邏輯在于 “流量×文化×資產(chǎn)效率”的三重乘數(shù)效應(yīng)。未來(lái)需通過文化深度賦能、REITs資本工具及頭部運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)復(fù)制，通過盤活存量資源實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與商業(yè)效益的雙重增值。