01

自去年930后，已經(jīng)很久沒(méi)有“大規(guī)模救市”了。

不是不想救，而是針對(duì)買房人的政策幾乎都出完了——降首付、破限購(gòu)、降房貸利率......

時(shí)間和事實(shí)證明，這種救市方式純粹就是拖延時(shí)間，因?yàn)橘?gòu)房者認(rèn)定了首付還會(huì)更低、房貸利率還會(huì)再降。

然而，盡管并未出政策（雖然北京仍有降首付、解限購(gòu)的空間），但北京其實(shí)一直都在“偷偷地救市”。

為什么說(shuō)“偷偷”呢？因?yàn)楸本┚仁械乃悸纷兞耍辉賳我会槍?duì)買房人的資格和資金，而是把矛頭對(duì)準(zhǔn)了新房和新地塊，通過(guò)調(diào)規(guī)直線拉高一手房的產(chǎn)品力。

例如，西紅門東御璟星城·元啟，這個(gè)項(xiàng)目是2024年2月，中建壹品從一眾房企中，以15%的溢價(jià)率、48.76億的總價(jià)，而且觸發(fā)搖號(hào)規(guī)則搖號(hào)才艱難拿下的。

然而風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，隨著行業(yè)下行，西紅門東多個(gè)樓盤激烈競(jìng)爭(zhēng)，僅僅過(guò)了7個(gè)月，西紅門就不香了，出讓的兩宗地差點(diǎn)流拍，最終由興創(chuàng)底價(jià)托底，而中建壹品的這個(gè)元啟項(xiàng)目，也是流年不利，首次開(kāi)盤只賣了70多套，后來(lái)更是淪落到20億出讓40%的股權(quán)，成為京圈內(nèi)少數(shù)賣股權(quán)的項(xiàng)目。

在這樣的情況下，如何救市呢？那就是改規(guī)劃，通過(guò)贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)來(lái)拉高產(chǎn)品力，之前賣掉的房源甚至可以重新網(wǎng)簽，這種操作簡(jiǎn)直活久見(jiàn)。

▲坦白說(shuō)，元啟項(xiàng)目規(guī)劃陽(yáng)臺(tái)，這直接背刺了周邊橡樹(shù)灣、玖玥府等樓盤的業(yè)主。而元啟也將“南向奇偶陽(yáng)臺(tái)”作為最大的賣點(diǎn)，如此一來(lái)，房子自然是不愁賣了。

02

事實(shí)上，除了御璟星城·元啟通過(guò)改規(guī)劃外，還有不少項(xiàng)目，比如北京潤(rùn)府二期 雲(yún)萃項(xiàng)目，也在一期的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了調(diào)規(guī)升級(jí)。

▲北京潤(rùn)府二期雲(yún)萃戶型圖。相比一期，二期跟一期的價(jià)格差不多，但是贈(zèng)送了南北雙陽(yáng)臺(tái)，得房率提高了至少10個(gè)點(diǎn)，同時(shí)，新增了兩處首層架空和五處風(fēng)雨連廊，裝標(biāo)可能也提升了。

▲據(jù)說(shuō)，北京潤(rùn)府還做了一次問(wèn)卷調(diào)查，讓一期怨種業(yè)主同意二期加陽(yáng)臺(tái)，同意的話給1000塊京東卡......

顯然，在北京樓市成交并非火熱的情況下，小區(qū)規(guī)劃能夠隨行就市般就行修改，很明顯是有一雙有形之手在操控，通過(guò)土地、新房產(chǎn)品力的預(yù)期管理，為新房的各項(xiàng)成交背書(shū)，最后引導(dǎo)樓市整體回溫。

但是，調(diào)規(guī)也是一把雙刃劍。畢竟這樣的事情多了，無(wú)論老業(yè)主還是新買家，都更傾向持幣觀望了，而這又會(huì)促使老盤降價(jià)，屬實(shí)螺旋了.....

03

從北京潤(rùn)府可以看出，調(diào)規(guī)的手段不止放開(kāi)陽(yáng)臺(tái)和得房率，事實(shí)上，可以操作的方法太多了：

（1）改變土地性質(zhì)。

典型如即將出讓的太陽(yáng)宮地塊，從“F1住宅混合公建用地”，變成了“二類城鎮(zhèn)住宅用地”；已開(kāi)盤的通州中鐵建花語(yǔ)璟云，原來(lái)用地性質(zhì)是F3其他類多功能用地（產(chǎn)業(yè)用地），經(jīng)調(diào)規(guī)后變?yōu)镽2二類居住用地。

（2）配建減負(fù)。

上面提到的太陽(yáng)宮地塊，原來(lái)規(guī)劃的商業(yè)是0.95萬(wàn)平米，養(yǎng)老設(shè)施8000平米，經(jīng)調(diào)規(guī)后，商業(yè)減少2000平米，養(yǎng)老設(shè)施更是直接取消；

同樣的，中海朝陽(yáng)ONE，原規(guī)劃須配建6000平米養(yǎng)老設(shè)施，調(diào)規(guī)后只需要建1000 平米的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站；

亦莊招商序，經(jīng)過(guò)兩次調(diào)規(guī)后，南側(cè)巨大的教育配建被砍掉，周邊更是貼心的改建為公園綠地。

（3）指標(biāo)整體核算，給到房企的設(shè)計(jì)空間大大增加。

比如五月海淀半壁店出讓的保利兩地塊，由于臨近機(jī)場(chǎng)控高15米，疊加噪音形成不利因素，為此調(diào)規(guī)給到開(kāi)發(fā)商容積率、綠地率可統(tǒng)籌核算的自由，極大發(fā)揮了保利的設(shè)計(jì)能動(dòng)性；

中建玖合通州運(yùn)河項(xiàng)目一共8個(gè)地塊，超大體量，為刺激市場(chǎng)，給到開(kāi)發(fā)商七個(gè)住宅地塊可以統(tǒng)籌平衡設(shè)計(jì)的自由，建筑限高甚至拉高至100米。

如此種種，皆展現(xiàn)了“調(diào)規(guī)”調(diào)控手法的靈活性。

由此，從宏觀的資金和限購(gòu)角度調(diào)控，轉(zhuǎn)向微觀的地塊規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)控，從調(diào)控購(gòu)房者到刺激開(kāi)發(fā)商，可以說(shuō)，北京樓市的救市，其實(shí)一直都沒(méi)斷過(guò)。