就在今天，上海五批次土拍開啟，五塊地成交191.56億。

中建八局，獲取南大總價新地王，以總價81.95億、樓板價25487元/㎡，斬獲南大巨無霸地塊。

保利發(fā)展，成為本輪土拍大贏家，以總價31.4億搶下顓橋地塊，并以總價35億、樓板價95530元/㎡，奪得楊浦樓板價新地王。

建發(fā)房產(chǎn)，深耕金山連落四子，以總價12.68億、樓板價14820元/㎡，摘得金山新城地塊。

民企大華，再次出手上海拿地，以總價30.53億、樓板價26843元/㎡“撿漏”徐涇地塊。

今天總爺就和大家聊聊，這場熱鬧的土拍大戲，究竟暗藏怎樣的信號。

01

中建八局亮劍！斬獲南大新地王

中建系老大哥、扎根上海的中建八局，出手便是王炸。

他們以溢價1.2%，樓板價25487元/㎡，斥資81.95億拿下寶山南大「巨無霸」地塊，也是南大總價新地王。

地塊總出讓面積9.87萬㎡，涵蓋5宗住宅（21萬㎡）和1宗商辦（11.2萬㎡），也是今天土拍規(guī)模最大的地塊。

地塊坐擁軌交15號線南大路站，自帶250米地標商辦體，這里將與華潤萬象匯形成中環(huán)“雙TOD商業(yè)矩陣”。

在總爺看來，拿下南大地塊，標志著中建八局深耕上海，又邁出了關鍵一步。

一方面地塊「體量夠大」，僅住宅貨值就至少百億起步，最快今年就能產(chǎn)生貨值，明年業(yè)績更是潛力巨大。

另一方面市場「卡點精準」，南大是上海最炙手可熱的板塊，去年至今成交近4000套新房，斷層式領先上海。

項目周邊中環(huán)置地中心·望雲(yún)TOD6月24日即將首開，中建鉑樾近期首開也去化達89%，客戶厚度很高，需求依舊有待挖掘。

更為關鍵的是，待到中建八局地塊入市，相信兩大競品都已清盤或接近尾聲，中建八局將會面臨一個足夠廣闊、足夠有潛力的市場。

作為中建系的老大哥，中建八局深耕上海17年，開發(fā)項目已經(jīng)超過20個。

面對南大這塊劃時代的巨無霸大盤，他們有機會展現(xiàn)城市運營能力、延續(xù)南大的火爆勢頭，期待中建八局會拿出怎樣的作品驚艷上海。

02

保利「楊浦地王」，預估單價破14萬？

今天競爭最激烈的一塊地，是位于楊浦內(nèi)環(huán)的平?jīng)龅貕K。

這塊地位置非常核心，高區(qū)可以瞰江，直線距離黃浦江約1.3公里，直線距離約230米是18號線平?jīng)雎氛尽?/p>

同時地塊具備豪宅基因，周邊高端住宅林立，翡麗甲第一直是楊浦標桿，二手房成交單價穩(wěn)定在15萬/㎡+；保利外灘序BUND45也創(chuàng)下認籌率紀錄。

楊浦本就是目前頭部房企必爭之地，因此也引發(fā)了多個房企參與角逐，包括——

上海城建、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、華潤置地&中能建。

最終，保利發(fā)展以總價35億、溢價率30.79%、樓板價95530元/㎡，奪得楊浦新地王。

保利發(fā)展深耕楊浦濱江，從保利·外灘序BUND45、BUND88，到保利·海玥外灘序BUND98，今年一直延續(xù)很高熱度。

三座濱江低密洋房落子楊浦濱江，保利收獲了巨大的口碑和成功，也為本次土拍注入強大信心。

隨著楊浦新地王的誕生，楊浦價格托舉到新高度，就看保利將用怎樣的更高產(chǎn)品力匹配它的高站位。

03

建發(fā)「深耕戰(zhàn)略」，再奪金山地塊

如今的五大新城，對于深耕型房企來說，依舊存在廣袤市場。

最典型的案例就是建發(fā)在金山，從2020年令人驚艷的王府中式金玥灣，到2022年的盛世唐風觀唐府，再到2024年的詩意東方鉅著建發(fā)·朗玥——

建發(fā)一路伴隨金山成長，也持續(xù)穩(wěn)坐金山房企頭把交椅，實現(xiàn)口碑和業(yè)績的雙豐收。

這次他們再度出手，以約12.6845億元摘得金山新城地塊，折合樓板價14820元/㎡，溢價率9.78%。

一方面是配套成熟，地塊位于金山新城行政中心，周邊有華二附屬學校、匯龍湖公園、金山區(qū)博物館，配套一應俱全。

另一方面是密度夠低，容積率僅約1.25，對于產(chǎn)品能力強的建發(fā)來說，可以打造高端墅居產(chǎn)品，迎合區(qū)域改善客戶。

值得關注的是，建發(fā)最近在上海大動作不斷。

最近他們耗資123.5億，拿下虹口北外灘山壽里片區(qū)、新江灣別墅地塊的開發(fā)權(quán)。

其中新江灣地塊將打造「城市燈塔」建發(fā)海宸，容積率約1.55，產(chǎn)品想象力非常大。

市區(qū)多點開花，五大新城持續(xù)深耕，今年建發(fā)在上海的表現(xiàn)，非常值得期待。

04

大華「撿漏」大虹橋！民企之光抄底徐涇

出乎很多人意料，民企之光大華再次出手了。

要知道，3月他們剛以總價24.87億、樓板價92659元/㎡拿下大寧地王，進軍市區(qū)豪宅圈。

沒想到時隔三個月就再次出手，以總價30.53億元、樓板價26843元/㎡，拿下大虹橋徐涇地塊，資金實力不容小覷。

這塊地容積率2.3，建面約11.37萬㎡，緊鄰17號線徐涇北城站，周邊產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚、居住氛圍成熟，具備打造改善樓盤的土壤。

大虹橋這兩年質(zhì)疑聲不斷，但大華底價斬獲徐涇地塊，在總爺看來絕對稱得上「撿漏」。

一方面是供應「稀缺性」，徐涇斷供近2年后再度供應，同期周邊競品國貿(mào)虹橋璟上、華發(fā)虹橋四季、綠城·春曉園都接近尾聲，存在區(qū)域市場空白。

另一方面是充足「利潤空間」，樓板價僅2.68萬/㎡，沒有聯(lián)動價限制，只要產(chǎn)品足夠能打、定價足夠合理，相信去化流速不會慢。

大華作為少有活躍在土拍市場的民企之一，能夠持續(xù)拿地，本身就是一種信號。

大華有足夠的資金實力，在如今的上海樓市依舊占據(jù)一席之地，同時也說明他們對上海發(fā)展有足夠信心。

目前大華大寧地王，已確定案名“大華·靜安年華”，就看大華會拿出怎樣的高端產(chǎn)品，去匹配市場期待。

05

保利再入閔行，實現(xiàn)「貨值儲備」

作為上海產(chǎn)業(yè)大區(qū)的閔行，迎來了顓橋重磅地塊的出讓。

本次推出的閔行顓橋的君蓮社區(qū)地塊，臨近15號線雙柏路站，建面約8.1萬/㎡，容積率約2.0——

體量適中、地塊方正，屬于品牌房企最喜歡的類型。

尤其是考慮到，地塊離熱門的梅隴與華涇板塊很近，生活氛圍成熟，能夠承接上游板塊外溢。

知名豪宅上海星河灣，就在地塊不遠處，總爺相信只要造出好房子，購買力會非常旺盛，因此吸引了3家開發(fā)商角逐——

保利發(fā)展、象嶼、聯(lián)發(fā)

最終歷經(jīng)40輪競價后，保利發(fā)展以總價31.4億、溢價率12.95%斬獲，成交樓板價約3.88萬元/㎡。

要知道，閔行本就是保利長期深耕的區(qū)域，保利光合TOD是2023-2025年上海全市銷售套數(shù)TOP2、主城區(qū)銷售套數(shù)TOP1。

在閔行，他們持續(xù)領跑銷售金額與銷售套數(shù)，穩(wěn)居2025年1-5月閔行榜首，對本地市場、客戶喜好深刻洞察。

這次斬獲顓橋地塊，連續(xù)問鼎上海月度銷冠的保利，為登頂上海市場再次儲備了充足貨值。

06

非核心不地王，尋找結(jié)構(gòu)性機會

相比強兩個批次“地王頻出”，本輪第五批次土拍，似乎感受到些許涼意。

徐涇地塊大華抄底，多個地塊低溢價率，大家出價愈發(fā)謹慎，不拼命追求高溢價，而是追求確定性。

1、求穩(wěn)為主，非核心不地王

本批次土拍中，除了楊浦內(nèi)環(huán)這塊地，其他地塊均位于中環(huán)外，所以房企也相對謹慎。

但是面對真正的核心資產(chǎn)，比如楊浦內(nèi)環(huán)地塊，保利溢價率超過30%拿下楊浦地王，決心非常強烈。

2、持續(xù)深耕，尋求結(jié)構(gòu)性機會

另外一個很明顯的信號，房企會優(yōu)先選擇長期深耕、有結(jié)果驗證的板塊，即使位置在五大新城、外環(huán)外。

比如建發(fā)在金山，歷經(jīng)三個項目市場驗證，口碑業(yè)績雙豐收；比如保利在閔行，超級大盤業(yè)績支撐，所以也更敢于溢價拿地。

市場分化嚴重，行業(yè)普遍不看好郊區(qū)板塊，但事實證明，結(jié)構(gòu)性機會依舊大有可為。

輝煌的小陽春行情后，上海樓市能不能延續(xù)上半年的輝煌，接下來兩個月表現(xiàn)至關重要。

恭喜成功拿地的中建八局、保利發(fā)展、大華、建發(fā)，總爺非常期待，他們將用更強產(chǎn)品來驚艷上海。

對于本輪上海土拍，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。