就在今天，上海五批次土拍開(kāi)啟，五塊地成交191.56億。

中建八局，獲取南大總價(jià)新地王，以總價(jià)81.95億、樓板價(jià)25487元/㎡，斬獲南大巨無(wú)霸地塊。

保利發(fā)展，成為本輪土拍大贏家，以總價(jià)31.4億搶下顓橋地塊，并以總價(jià)35億、樓板價(jià)95530元/㎡，奪得楊浦樓板價(jià)新地王。

建發(fā)房產(chǎn)，深耕金山連落四子，以總價(jià)12.68億、樓板價(jià)14820元/㎡，摘得金山新城地塊。

民企大華，再次出手上海拿地，以總價(jià)30.53億、樓板價(jià)26843元/㎡“撿漏”徐涇地塊。

今天總爺就和大家聊聊，這場(chǎng)熱鬧的土拍大戲，究竟暗藏怎樣的信號(hào)。

01

中建八局亮劍！斬獲南大新地王

中建系老大哥、扎根上海的中建八局，出手便是王炸。

他們以溢價(jià)1.2%，樓板價(jià)25487元/㎡，斥資81.95億拿下寶山南大「巨無(wú)霸」地塊，也是南大總價(jià)新地王。

地塊總出讓面積9.87萬(wàn)㎡，涵蓋5宗住宅（21萬(wàn)㎡）和1宗商辦（11.2萬(wàn)㎡），也是今天土拍規(guī)模最大的地塊。

地塊坐擁軌交15號(hào)線南大路站，自帶250米地標(biāo)商辦體，這里將與華潤(rùn)萬(wàn)象匯形成中環(huán)“雙TOD商業(yè)矩陣”。

在總爺看來(lái)，拿下南大地塊，標(biāo)志著中建八局深耕上海，又邁出了關(guān)鍵一步。

一方面地塊「體量夠大」，僅住宅貨值就至少百億起步，最快今年就能產(chǎn)生貨值，明年業(yè)績(jī)更是潛力巨大。

另一方面市場(chǎng)「卡點(diǎn)精準(zhǔn)」，南大是上海最炙手可熱的板塊，去年至今成交近4000套新房，斷層式領(lǐng)先上海。

項(xiàng)目周邊中環(huán)置地中心·望雲(yún)TOD6月24日即將首開(kāi)，中建鉑樾近期首開(kāi)也去化達(dá)89%，客戶(hù)厚度很高，需求依舊有待挖掘。

更為關(guān)鍵的是，待到中建八局地塊入市，相信兩大競(jìng)品都已清盤(pán)或接近尾聲，中建八局將會(huì)面臨一個(gè)足夠廣闊、足夠有潛力的市場(chǎng)。

作為中建系的老大哥，中建八局深耕上海17年，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)超過(guò)20個(gè)。

面對(duì)南大這塊劃時(shí)代的巨無(wú)霸大盤(pán)，他們有機(jī)會(huì)展現(xiàn)城市運(yùn)營(yíng)能力、延續(xù)南大的火爆勢(shì)頭，期待中建八局會(huì)拿出怎樣的作品驚艷上海。

02

保利「楊浦地王」，預(yù)估單價(jià)破14萬(wàn)？

今天競(jìng)爭(zhēng)最激烈的一塊地，是位于楊浦內(nèi)環(huán)的平?jīng)龅貕K。

這塊地位置非常核心，高區(qū)可以瞰江，直線距離黃浦江約1.3公里，直線距離約230米是18號(hào)線平?jīng)雎氛尽?/p>

同時(shí)地塊具備豪宅基因，周邊高端住宅林立，翡麗甲第一直是楊浦標(biāo)桿，二手房成交單價(jià)穩(wěn)定在15萬(wàn)/㎡+；保利外灘序BUND45也創(chuàng)下認(rèn)籌率紀(jì)錄。

楊浦本就是目前頭部房企必爭(zhēng)之地，因此也引發(fā)了多個(gè)房企參與角逐，包括——

上海城建、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、華潤(rùn)置地&中能建。

最終，保利發(fā)展以總價(jià)35億、溢價(jià)率30.79%、樓板價(jià)95530元/㎡，奪得楊浦新地王。

保利發(fā)展深耕楊浦濱江，從保利·外灘序BUND45、BUND88，到保利·海玥外灘序BUND98，今年一直延續(xù)很高熱度。

三座濱江低密洋房落子楊浦濱江，保利收獲了巨大的口碑和成功，也為本次土拍注入強(qiáng)大信心。

隨著楊浦新地王的誕生，楊浦價(jià)格托舉到新高度，就看保利將用怎樣的更高產(chǎn)品力匹配它的高站位。

03

建發(fā)「深耕戰(zhàn)略」，再奪金山地塊

如今的五大新城，對(duì)于深耕型房企來(lái)說(shuō)，依舊存在廣袤市場(chǎng)。

最典型的案例就是建發(fā)在金山，從2020年令人驚艷的王府中式金玥灣，到2022年的盛世唐風(fēng)觀唐府，再到2024年的詩(shī)意東方鉅著建發(fā)·朗玥——

建發(fā)一路伴隨金山成長(zhǎng)，也持續(xù)穩(wěn)坐金山房企頭把交椅，實(shí)現(xiàn)口碑和業(yè)績(jī)的雙豐收。

這次他們?cè)俣瘸鍪郑?strong>以約12.6845億元摘得金山新城地塊，折合樓板價(jià)14820元/㎡，溢價(jià)率9.78%。

一方面是配套成熟，地塊位于金山新城行政中心，周邊有華二附屬學(xué)校、匯龍湖公園、金山區(qū)博物館，配套一應(yīng)俱全。

另一方面是密度夠低，容積率僅約1.25，對(duì)于產(chǎn)品能力強(qiáng)的建發(fā)來(lái)說(shuō)，可以打造高端墅居產(chǎn)品，迎合區(qū)域改善客戶(hù)。

值得關(guān)注的是，建發(fā)最近在上海大動(dòng)作不斷。

最近他們耗資123.5億，拿下虹口北外灘山壽里片區(qū)、新江灣別墅地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。

其中新江灣地塊將打造「城市燈塔」建發(fā)海宸，容積率約1.55，產(chǎn)品想象力非常大。

市區(qū)多點(diǎn)開(kāi)花，五大新城持續(xù)深耕，今年建發(fā)在上海的表現(xiàn)，非常值得期待。

04

大華「撿漏」大虹橋！民企之光抄底徐涇

出乎很多人意料，民企之光大華再次出手了。

要知道，3月他們剛以總價(jià)24.87億、樓板價(jià)92659元/㎡拿下大寧地王，進(jìn)軍市區(qū)豪宅圈。

沒(méi)想到時(shí)隔三個(gè)月就再次出手，以總價(jià)30.53億元、樓板價(jià)26843元/㎡，拿下大虹橋徐涇地塊，資金實(shí)力不容小覷。

這塊地容積率2.3，建面約11.37萬(wàn)㎡，緊鄰17號(hào)線徐涇北城站，周邊產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚、居住氛圍成熟，具備打造改善樓盤(pán)的土壤。

大虹橋這兩年質(zhì)疑聲不斷，但大華底價(jià)斬獲徐涇地塊，在總爺看來(lái)絕對(duì)稱(chēng)得上「撿漏」。

一方面是供應(yīng)「稀缺性」，徐涇斷供近2年后再度供應(yīng)，同期周邊競(jìng)品國(guó)貿(mào)虹橋璟上、華發(fā)虹橋四季、綠城·春曉園都接近尾聲，存在區(qū)域市場(chǎng)空白。

另一方面是充足「利潤(rùn)空間」，樓板價(jià)僅2.68萬(wàn)/㎡，沒(méi)有聯(lián)動(dòng)價(jià)限制，只要產(chǎn)品足夠能打、定價(jià)足夠合理，相信去化流速不會(huì)慢。

大華作為少有活躍在土拍市場(chǎng)的民企之一，能夠持續(xù)拿地，本身就是一種信號(hào)。

大華有足夠的資金實(shí)力，在如今的上海樓市依舊占據(jù)一席之地，同時(shí)也說(shuō)明他們對(duì)上海發(fā)展有足夠信心。

目前大華大寧地王，已確定案名“大華·靜安年華”，就看大華會(huì)拿出怎樣的高端產(chǎn)品，去匹配市場(chǎng)期待。

05

保利再入閔行，實(shí)現(xiàn)「貨值儲(chǔ)備」

作為上海產(chǎn)業(yè)大區(qū)的閔行，迎來(lái)了顓橋重磅地塊的出讓。

本次推出的閔行顓橋的君蓮社區(qū)地塊，臨近15號(hào)線雙柏路站，建面約8.1萬(wàn)/㎡，容積率約2.0——

體量適中、地塊方正，屬于品牌房企最喜歡的類(lèi)型。

尤其是考慮到，地塊離熱門(mén)的梅隴與華涇板塊很近，生活氛圍成熟，能夠承接上游板塊外溢。

知名豪宅上海星河灣，就在地塊不遠(yuǎn)處，總爺相信只要造出好房子，購(gòu)買(mǎi)力會(huì)非常旺盛，因此吸引了3家開(kāi)發(fā)商角逐——

保利發(fā)展、象嶼、聯(lián)發(fā)

最終歷經(jīng)40輪競(jìng)價(jià)后，保利發(fā)展以總價(jià)31.4億、溢價(jià)率12.95%斬獲，成交樓板價(jià)約3.88萬(wàn)元/㎡。

要知道，閔行本就是保利長(zhǎng)期深耕的區(qū)域，保利光合TOD是2023-2025年上海全市銷(xiāo)售套數(shù)TOP2、主城區(qū)銷(xiāo)售套數(shù)TOP1。

在閔行，他們持續(xù)領(lǐng)跑銷(xiāo)售金額與銷(xiāo)售套數(shù)，穩(wěn)居2025年1-5月閔行榜首，對(duì)本地市場(chǎng)、客戶(hù)喜好深刻洞察。

這次斬獲顓橋地塊，連續(xù)問(wèn)鼎上海月度銷(xiāo)冠的保利，為登頂上海市場(chǎng)再次儲(chǔ)備了充足貨值。

06

非核心不地王，尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)

相比強(qiáng)兩個(gè)批次“地王頻出”，本輪第五批次土拍，似乎感受到些許涼意。

徐涇地塊大華抄底，多個(gè)地塊低溢價(jià)率，大家出價(jià)愈發(fā)謹(jǐn)慎，不拼命追求高溢價(jià)，而是追求確定性。

1、求穩(wěn)為主，非核心不地王

本批次土拍中，除了楊浦內(nèi)環(huán)這塊地，其他地塊均位于中環(huán)外，所以房企也相對(duì)謹(jǐn)慎。

但是面對(duì)真正的核心資產(chǎn)，比如楊浦內(nèi)環(huán)地塊，保利溢價(jià)率超過(guò)30%拿下楊浦地王，決心非常強(qiáng)烈。

2、持續(xù)深耕，尋求結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)

另外一個(gè)很明顯的信號(hào)，房企會(huì)優(yōu)先選擇長(zhǎng)期深耕、有結(jié)果驗(yàn)證的板塊，即使位置在五大新城、外環(huán)外。

比如建發(fā)在金山，歷經(jīng)三個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)驗(yàn)證，口碑業(yè)績(jī)雙豐收；比如保利在閔行，超級(jí)大盤(pán)業(yè)績(jī)支撐，所以也更敢于溢價(jià)拿地。

市場(chǎng)分化嚴(yán)重，行業(yè)普遍不看好郊區(qū)板塊，但事實(shí)證明，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)依舊大有可為。

輝煌的小陽(yáng)春行情后，上海樓市能不能延續(xù)上半年的輝煌，接下來(lái)兩個(gè)月表現(xiàn)至關(guān)重要。

恭喜成功拿地的中建八局、保利發(fā)展、大華、建發(fā)，總爺非常期待，他們將用更強(qiáng)產(chǎn)品來(lái)驚艷上海。

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