我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團隊（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團隊+新房、二手房買賣團隊），針對你的個人問題，一些簡單的可以直接免費回答。

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粉絲

提問

段哥，明天成都茶廠地塊就要土拍了，我作為周邊小區(qū)業(yè)主，很關(guān)心能不能拍出來一個高價，但是看這形式好像會差點意思？你覺得有翻盤希望嗎？

房段子解答

不如直接來投票把：錦江茶廠能再現(xiàn)地王奇跡嗎？

流傳的茶廠地塊參拍名單（不完全統(tǒng)計）：華潤、中海、金茂、華發(fā)&統(tǒng)建、招商、濱江、國貿(mào)、新希望、保利、越秀。

這兩個月成都斷斷續(xù)續(xù)的土拍還挺多。

6月19號，茶廠一心橋38.54畝的準(zhǔn)地王，機投地鐵口的54.62畝；
6月20號，東升、怡心湖、斑竹園三宗地；
6月24號，犀浦、怡心湖三宗地；
6月26號，紅牌樓17.87地塊上拍；
6月27號，大面兩宗地；
6月30號，金府52畝；
7月3號，金府42畝...

1、從大環(huán)境來看，六七月是傳統(tǒng)的樓市低迷期，參考以往年份，開發(fā)商拿地意愿不強，但參考?xì)v史經(jīng)驗，往往又是開發(fā)商抄底囤地的良機。所以不會出現(xiàn)三四月樓王頻發(fā)的現(xiàn)象，但也不至于全面流拍爆冷的尷尬。

2、從開發(fā)商生存的角度來看，有兩種情況，一是為了生存，二是為了花錢，我舉兩個例子。

A開發(fā)商在成都常年養(yǎng)著幾百號人的團隊，但這些年核心區(qū)土地供應(yīng)不多，所以手里項目也很少了，除了少量尾盤，嗷嗷待哺。不拿地，尤其是不瘋狂溢價，不亂拿地，的確是安全穩(wěn)健的做法，但也失去了扎根成都的基礎(chǔ)，因此頂著壓力也要拿地，艱難生存，比直接靜默等死更重要。

B開發(fā)商情況略有不同，最近盯上了茶廠38畝，這宗地在網(wǎng)上普遍認(rèn)為在樓市低迷期，不會引起很大的熱議，但開發(fā)商的角度不一樣，“很可能會上頭”。

原因是總貨值估計也不過20個小目標(biāo)，對余糧充裕的開發(fā)商來說并不多。所以茶廠樓面價可能高，但總價受限。

旁觀的我們都覺得會冷靜，但一二級市場并不介意旁觀者的眼光。

最后，來個投票，盲猜下茶廠最終的樓面價區(qū)間？

粉絲提問

我公司可能明年年底搬成都一品天下，孩子兩年后讀初中，想趁限購放開和房價低位在成都買 200-250 萬的房，兼顧通勤和讀書，看了青羊區(qū)金沙、蔡橋北和高新區(qū)站南、大源，覺得蔡橋北和大源不合適，金沙房齡老，站南的南城都匯 4 期 88 平兩房、6 期 70 平兩房和天府長城嘉南地 90 平三房，糾結(jié)買 6 期次新兩房租出去以后賣還是買 4 期或嘉南地三房自住，擔(dān)心兩房周轉(zhuǎn)難、次新溢價高，三房房齡老脫手困難，也糾結(jié)學(xué)區(qū)和保值如何平衡以及預(yù)算壓力等問題。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前來看你們是有可能搬到一品天下上班，但還不十分確定，當(dāng)前是提前布局，所以要進(jìn)可攻退可守，做好兩手準(zhǔn)備，尋求一個兼顧性的均衡買法。

通勤是一方面，不是一定要非常近，另外一方面則是小孩的教育問題，后面可能來成都讀初高中，所以也要考慮中學(xué)的均衡性。

其實整個南三環(huán)到西北門你們都看了個遍，當(dāng)前重點放在站南也是深思熟慮的結(jié)果，從我的經(jīng)驗和好些粉絲最終的答案來說，可謂殊途同歸。

尤其是按照200-250萬的預(yù)算來看，站南的可選擇性會密集一些。

我們先從西北看著走，從學(xué)區(qū)的角度來說，高中資源還不錯，金牛的指標(biāo)到校過，省重高中多，適合普娃。但是初中整體表現(xiàn)中等，不是很突出。另外是比較貼近確定要搬來一品天下的買法。也就是說確定要搬+普娃，周邊可以考慮**這類樓盤，著重看95平以上的大套三雙衛(wèi)和小套四戶型，算是比較傾向于就近通勤自住的買法。

南下看青羊的話，主要就是在上述情況下，更側(cè)重基礎(chǔ)教育的買法，也就是說看重青羊的初中教育，比如典型的青五小初都很好，可以考慮**系列，不過房齡老，戶型小，而且高中算是青羊的短板（青羊金牛是各取所需，各有所長），整體有點得不償失，四不像，所以這個方向方案我不是很推薦。至于三環(huán)外的蔡橋，小學(xué)還可以，但初高中還在起步階段，和你們的需求匹配不高，因此也放棄。

南下武侯，只有武侯新城的北二外學(xué)區(qū)還不錯，但沒有合適的買法（太剛或者老，其他的新房或者改善產(chǎn)品比較貴）。

最后的希望是高新，考慮到通勤距離（自測40min），鎖定站南市一醫(yī)院周圍的高九是很穩(wěn)妥的，這里可以說是成都比較王炸的區(qū)域，小初高都成熟起來了，對你們孩子的教育很有幫助，想到這一點就未來可期。

所以在接受通勤、安排妥當(dāng)孩子教育的基礎(chǔ)上，就是怎么買的問題了，如何才能最大化考慮到保值性增值性和流通性。

從結(jié)論上來說（因為我平時溝通分析了很多類似需求的買家），可謂殊途同歸，我建議重點看以下幾個樓盤——

1、站南（初中是高九，一樣的格局）的人居盛和林語南區(qū)，臨近三環(huán)，周邊成熟，地鐵商業(yè)人氣界面都不錯，它是次新盤，干掛石材，整體品質(zhì)不錯，但是要注意臨三環(huán)的噪音接受度問題。推薦看它的97-101平的套三雙衛(wèi)，大概200-250萬可以拿下來，租金大概4500一個月，按照最差的來算大概是2.2%-2.7的租金回報率，從這個角度來說，還是很不錯的了，具體的房源需要你們線下實地去查看去討價還價哈。*

2、南城都匯五期，89平的小套三雙衛(wèi)，整體位置不錯，學(xué)區(qū)也好，* 現(xiàn)在89平的套三雙衛(wèi)，基本成交單價還是2.1-2.3萬左右，折合總價200萬左右，這個價格算是近四年新低了，最高的2021年，起碼要多花50萬站崗。這種一方面是雙衛(wèi)功能性強，另一方面是T2小高層稀缺，再者地鐵人氣商業(yè)流通性都不錯的，目前租金大概是3500-4000左右，租售比大概是2.1-2.4%左右，也不錯的。如果預(yù)算要盡量壓低的話，那么看南城都匯的89戶型是不錯的，但是預(yù)算闊綽一點的話，上面看人居盛和林語也很不錯。

3、其余的區(qū)域，比如東苑，天府長城這些，我不是很推薦了，主要是房齡老化，品質(zhì)下行，未來的整體保值性流通性，就要差很多了。

按照你的思路來說，①南城都匯4期88平是套二格局，小區(qū)環(huán)境還不錯，但是物業(yè)擺爛，套二的功能性差很多了，往后還要逐步被市場淘汰。②6期南城都匯匯彩園是很次新，地段也很好，但是存在房價虛高的問題，導(dǎo)致你高不成低不就，要么看不上套二，要么買不起大套三。它的70平套二大概也要200萬了，租金大概3800，租金回報2.28%還算尚可，并不是非常突出的數(shù)字哈。③天府長城嘉南地也只能選套二（我看的是套二？也有92平套三，但總價大多偏高，除非能找到非常精品的房源，230萬的總價，這種長期自住倒才可以）的，這種實際的意義也不大，買一套類似純掛戶讀書，另外租房也不安生，有點雞肋了，關(guān)鍵價格高了。

總之高九片區(qū)的話，要注意兩個問題，一是套二的時代局限性（短期的租金不是長期的價值），二是考慮到房齡老化后板塊失去的流通性認(rèn)可度等問題。

所以我反過來還是比較建議你再酌情考慮下人居盛和或者南城都匯五期的房子，比較中庸兼顧性，但也存在噪音的困擾，如果你特別介意的話，可能就要往之前說的方案一二三去考慮了，如果要長期自住的話，三個里我站天府長城。

粉絲提問

你好，能幫我簡單分析下玄鳥灣145戶型嗎？怎么選房，啥價格可以入？我準(zhǔn)備賣掉目前***住的**138p，算是置換選一個更好的。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前***的能級的確是差一檔的，如果能賣掉置換到更核心的區(qū)域（麓湖毋庸置疑是這樣，外圍邊緣的土拍都直接奔到了成都第三），而一河之隔的***確實因為種種表現(xiàn)（學(xué)區(qū)，內(nèi)卷，配套兌現(xiàn)，定位）差強人意。

現(xiàn)在你們直接上車玄鳥灣二期的話，按照450萬以內(nèi)來說，145戶型折合單價3.1萬，這個價格，放在成都能級較高的新房里（一二梯隊），并不算高，尤其是玄鳥灣二期的精裝做得很不錯的狀態(tài)下，可以說在單價上沒啥好吐槽的，還算比較合適。

但關(guān)鍵是它位于麓湖湖區(qū)，是真麓湖產(chǎn)品，145平總價500萬內(nèi)，單價很低，還是裝標(biāo)5500的，統(tǒng)一封陽臺，可以做套四戶型，嘎嘎香。

不敢相信這么便宜，2、4棟目前已經(jīng)拿到預(yù)售證了，價格還沒披露，3、6棟估計會合在一起。戶型雖然不是很方正，但是滿足了麓湖的顏值設(shè)計需求，而且得房率也有90%左右，加上后續(xù)改造，成為改善自住的套四戶型，還是很合適的。我以前都夸贊過好幾次的https://weibo.com/1551561845/OwjaAcYFP https://weibo.com/1551561845/OAB8I300i

如果是450萬以內(nèi)的正常樓層的話，我覺得是完全可以入手的了，麓湖同地段級別的，是找不到這種單價總價產(chǎn)品的。

至于說怎么選房的話，因為主要是朝西背對湖景的角度，那么就要越過商業(yè)樓棟，尋找更大視野范圍的買法。其西北側(cè)有高層，稍微阻擋視野，然后西南側(cè)的采光日照是更好的，所以盡量有南往北的角度去選擇。

3棟2號房>2棟2號房≥3棟3號房>2棟3號房。

其中2棟2號房主要是采光面偏西南，3棟3號房主要是整體位置偏南，所以綜合來說，我認(rèn)為2號房都是更優(yōu)解。

至于樓層，至少要高過對面商業(yè)。

3棟優(yōu)選9-28層，備選5-8、29層，不選4層及以下。2棟優(yōu)選9-26層，備選5-8、27層，不選4層及以下。

到時候現(xiàn)場看，盡量在滿足樓棟單元的排序下，選擇更好更高的樓層。尤其是3棟2號房的9-28層（如15-17、19-23、25-28層都非常優(yōu)質(zhì)）。