除了北京、上海、深圳，其他城市的樓市真的刺激不動了？

周五上午，廣州發(fā)布《廣州市提振消費專項行動實施方案（征求意見稿）》公開征求意見。

其中提到，優(yōu)化房地產政策，全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率。

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這條新聞居然今天連熱搜前20都沒上，可見關注度有多低，市場有多冷了。

金三銀四之后，市場降溫比往年快多了，各種成交數據，是支持這個結論的。

為什么石榴叔單獨寫一篇文章？因為廣州新政對房地產市場是有標志性意義的，它是一線城市里面第一個嘗試全面放開限購的城市。

從剛開始縮小限購區(qū)，鼓勵大家買郊區(qū)沒成交量的房子，到取消對大戶型的限購，120平方以上隨便買。兩年不到，終于全部放開。

說白了，沒有達到預期效果，所謂的“精準調控”就沒有意義。換個角度，政策面對目前的樓市有點無能為力。

早在2017年，石榴叔就分析過限購和限售的本質。

所謂限購，是說我東西好不給你買。

所謂限售，是對自己沒信心，不給賣，防止集中拋貨，保護市場。

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到今天還有樓市自媒體說，全面放開限購將顯著釋放被壓抑的購房需求，提振市場交易量。

這話說出來，他自己信嗎？

政策效果關鍵，取決于居民收入預期，能否改善。

過去15年，大家只要手里有錢，一有購房資格，就千方百計想貸款買房。當然，有些是真住，有的想賺錢。

有些剛需是沒辦法，尤其要結婚的，剛改之所以現在很糾結，一是糾結舊房子要虧很多錢賣，二是糾結換了新房之后，還會虧多少錢。

你也可以理解為，以前把買房當成一種投資行為，現在變成了一種消費行為。

在我最近接觸的大量客戶中，不少人思維還沒有切換過來。

有句話現在必須要說了，對中國99%的城市來說，單純靠放開限購，很難讓市場重新振奮起來。

最關鍵的還是要提升房子的質量，這個質量不僅是房子的質量，也是配套的學校、交通、商業(yè)的質量。

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這段時間一直在傳，下半年多個城市要搞現房銷售，逐步取消預售制。

這件事之所以阻力很大，是因為開發(fā)商不愿意，這不僅僅是一場分化，中小房企生存空間被嚴重擠壓，資金雄厚的房企，尤其國企和頭部民企優(yōu)勢會擴大，高周轉模式失效。

大家心里都有數，最近幾年交付的新房，有幾個沒有質量問題的。甚至隨著預期的降低，很多人已經能夠原諒房子漏水，只要能交付就可以了。

現房銷售可能會出現市場短期陣痛，甚至影響地方財政，但對系統風險的降低有直接幫助，對房價的支撐效果也是明顯的，逼著房企轉向精細化運營與現房品質競爭，消費者也買的明明白白。

另一個能夠影響市場的是新計容的產生，逐步提高得房率，解決高公攤等問題，讓購房者買到實打實的使用面積。

最近不少地方就出現了得房率100%，甚至110%的房子。

很多人不理解為什么要這樣？房價保住了，地價保住了，開發(fā)商房子也賣出去了，老百姓也占到便宜了。

最近總有人問我，房價有沒有跌到底？

消費品不存在底不底的，只存在賣不賣得掉，畢竟房齡越來越大，房子越來越多。

石榴叔最近開始考慮終極改善，看了不少新房，開發(fā)商送的裝修包質量真的是看不下去，狠狠降價白送車位都賣不動，都是有原因的。