5月下旬，自從某事件搞的人盡皆知后，對于一線市場....我們不敢說。

尤其現(xiàn)在二手成交數(shù)據(jù)，貝殼雖然并不直接顯示成交價，但妙就妙在，只要你想看，總有地方能讓看到成交價.

一方面老百姓也搞不懂，為啥這個小程序那個小程序，還能持續(xù)展示？難道因為注冊跨地域，管理有難度？

二方面低價就是好話題，是個中介就要拍個抖音搞搞流量，只要你檢索過什么板塊關(guān)鍵詞，小區(qū)關(guān)鍵詞，刷個抖音，算法直接抬給你，想不看都不行.....我想說，南京房價降這么多，雖然總有人說“跟我無關(guān)，大市場原因，一個個人影響不了什么大局，但也經(jīng)不住，你們一會一個當年400萬購入，現(xiàn)在200萬售出，業(yè)主認虧XXX.......你可以去抖音看看，是不是很多都是這種形式的。都這么拍記錄拍段子，哪怕一線操盤手在努力，也經(jīng)不住這么搞心態(tài)??！

此外，你不想知道成交價？沒事，不想知道也會讓你知道，什么抖音小紅書，關(guān)鍵詞算法，特定板塊一周甚至這一個月板塊的成交價格全部給你抬出來?。。?/p>

你降不降？你看看同小區(qū)同戶型現(xiàn)在都多少錢出了，你不低賣不掉啊，都沒帶看啊......(這種話術(shù)你是不是經(jīng)常見？）

現(xiàn)在的中介最低價談價模式，苦了高杠桿上車的人了，如果這會收入銳減，貸款扛不住，急著結(jié)清，只能被咔咔.....

我特意查看了下5月北北板塊的成交數(shù)據(jù)，不看不知道，一看.......

對于同小區(qū)4月的成交數(shù)據(jù)，5月尤其下旬后，一些曾經(jīng)的網(wǎng)紅指標小區(qū)，價格有點刷新紀錄......

華潤國社1.8，正榮潤江城2.05，還有個2樓的保利西江月1.3-1.4都出來了，晴樾府2.3+、龍湖天璞1.75......當然你也可以說是2層、頂?shù)谆蛘哂刑貏e劣勢的房源，不能代表所有。優(yōu)秀代表，肯定少不了江與城，5月任憑風浪，依然可以守住2.6。

市場始終在盤整，有的板塊去年回調(diào)較多，今年價格就沒怎么變，有的板塊去年沒怎么動，今年就開始補DIE。新一輪的動態(tài)平衡正在達成。市場全面向核心板塊收縮。

現(xiàn)在，投資客全面離場后，自住價值成為重點。不論是現(xiàn)在，還是以后，我們提醒廣大買房人：沒有自住，千萬不碰！

板塊周邊的供應(yīng)量多寡，是否有足夠的地緣自住人口？有沒有較強的產(chǎn)業(yè)支撐？都將嚴重影響小區(qū)的保值性。

現(xiàn)在一個小區(qū)能否相應(yīng)扛得住價格，就看小區(qū)的自住率高不高了，掛牌少，自住率高，就相對容易保持住價格。一旦投資比例大，尤其前期高杠桿投資客遇到資金問題急售，一個小區(qū)就容易被一套成交牽連。

所以，經(jīng)常有中介說，一個次新小區(qū)第一套的成交價格，往往很重要，基本就是坐標系。如果第一套被打下來，后面想回升，實在難。

從近期規(guī)劃網(wǎng)站屢屢發(fā)布控規(guī)單元修改來看，未來住宅尤其聚焦主城，或者成熟居住區(qū)域。比如河西中、江寧東山、百家湖等，都在密集通過調(diào)改土地性質(zhì)，創(chuàng)造出優(yōu)質(zhì)宅地。

社區(qū)中心用地改二類宅地，水務(wù)用地改二類宅地。沒有地，也可以創(chuàng)造好地，趨勢已經(jīng)很明顯了!

目前基本非城投拿下的地塊，能夠短期內(nèi)上市的均分布在供需較為平衡的老城板塊，或者江寧核心，周邊人口稠密，或者說簡單直白點，就是破房子太多，改善需求實在旺盛。有的板塊甚至多年沒有上市一個新商品房項目。那么這會又是四代宅，可能還是低密，自然就有相應(yīng)客群。

且目前有的項目地塊也不算大，戶數(shù)相對可供，更是降低了操盤的難度。且當下房企對于品質(zhì)都狠狠發(fā)力，四代宅、全新設(shè)計，有的還是高端系列，足以卷到天際！

短期內(nèi)，主城核心，要不就是地段稀缺，奇貨可居的樓盤，對于實力買房人，看準有地緣自住需求，該上還得上。

新城板塊，少數(shù)能夠上市的低密地塊，也是轉(zhuǎn)變了高層的屬性，以洋房，甚至更接近于類別墅的容積率來吸引改善需求。

今年下半年到明年，新城板塊的低密類產(chǎn)品也會有相應(yīng)上市，總價大概率會可控，與板塊的高層二手市場價，保持合理的價格差。新城板塊類似1.05的類別墅四代低密產(chǎn)品，產(chǎn)品力是否足夠創(chuàng)新？

南京作為強二類城市，排除部分供應(yīng)量超大的板塊，尤其核心板塊基本面還算良好。期待下半年開始，能有夠更多實質(zhì)性的利好導入，各板塊的固投希望能夠穩(wěn)住，盡量多形成實質(zhì)開工面。

加大利好投入，穩(wěn)住信心，穩(wěn)住大家的財富。南京樓市，一定要挺住...