1，目前北京的樓市現(xiàn)狀并沒(méi)有那么樂(lè)觀(guān)，二手房市場(chǎng)的下行壓力非常大，這種下行壓力，一方面跟當(dāng)前的購(gòu)買(mǎi)力不足，大家普遍對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的預(yù)期比較低有關(guān)，另一方面跟北京當(dāng)下的房?jī)r(jià)高有很大關(guān)系，所以從供需關(guān)系上來(lái)看，房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)存在下行壓力，這是現(xiàn)狀。

　　雖然政府從各種政策方面給予樓市支持，但是當(dāng)下，尤其是剛需群體，承受貸款的能力一年不如一年，高杠桿買(mǎi)房會(huì)給很多家庭帶來(lái)過(guò)大的壓力，從實(shí)際成交情況來(lái)看就是，2023年到2025年這接近兩年的時(shí)間里，剛需的貸款預(yù)期是逐漸降低的，大家不愿意貸那么多，這就極大影響了購(gòu)買(mǎi)力。

　　北京的整個(gè)購(gòu)買(mǎi)鏈條是由剛需帶動(dòng)，然后一輪一輪置換形成的——?jiǎng)傂栀I(mǎi)300萬(wàn)的房子，300萬(wàn)的房子換500-600萬(wàn)的房子，500-600萬(wàn)的房子換八九百萬(wàn)的房子。剛需的購(gòu)買(mǎi)力出現(xiàn)了問(wèn)題，就會(huì)影響整個(gè)鏈條的成交。

　　所以，市場(chǎng)的長(zhǎng)期下行壓力是擺在面前的問(wèn)題，不得不面對(duì)。

　　2，政策預(yù)期方面，過(guò)去大家有很強(qiáng)的政策預(yù)期，政策出臺(tái)后，對(duì)市場(chǎng)的成交有很大的帶動(dòng)作用。但是隨著時(shí)間的推移，大家對(duì)于市場(chǎng)的態(tài)度也會(huì)逐漸發(fā)生變化，市場(chǎng)情緒早就不如前幾年，后續(xù)北京雖然還會(huì)有政策包往外放，但是需要注意的是，有政策未必會(huì)是利好，有可能會(huì)加速市場(chǎng)的下行……

　　這就是市場(chǎng)情緒的因素，過(guò)去是大家期待有政策，樓市可以回暖，但從2024年的政策情況看，更多的人是希望在政策窗口期趕緊把房子賣(mài)了。

　　從2017年之后，大家加杠桿買(mǎi)房，樓市內(nèi)積攢的這些杠桿，就是樓市的泡沫，也形成了今天北京的高房?jī)r(jià)，這些泡沫，想要出清，一方面需要時(shí)間，另一方面，也逃不掉房?jī)r(jià)的下跌。

　　3，針對(duì)當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)情況，我覺(jué)得北京的土拍必須要做一定的調(diào)整，還是靠之前開(kāi)發(fā)商競(jìng)價(jià)，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房的時(shí)候，自主定價(jià)，就很危險(xiǎn)，這種情況在2021年出現(xiàn)過(guò)。

　　2021年的市場(chǎng)熱度非常高，那個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商拿地有些激進(jìn)，導(dǎo)致了高價(jià)拿地，結(jié)果市場(chǎng)遇冷，房子賣(mài)不掉的情況，朝陽(yáng)的崔各莊幾個(gè)項(xiàng)目就是如此。

　　4，今年的情況是：2025年二三月份的市場(chǎng)靠小陽(yáng)春的帶動(dòng)，整體成交還不錯(cuò)，能拉動(dòng)一下市場(chǎng)情緒，但是到了4月之后，市場(chǎng)情緒一下子就消失了，大家普遍采取了觀(guān)望的態(tài)度，而且這種情況在未來(lái)會(huì)長(zhǎng)期出現(xiàn)。

　　北京的新樓盤(pán)這幾個(gè)月的表現(xiàn)是，趕在小陽(yáng)春節(jié)點(diǎn)上開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，賣(mài)得還不錯(cuò)，錯(cuò)過(guò)了那個(gè)時(shí)機(jī)，到了4月份之后開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，普遍表現(xiàn)太一般了。

　　但小陽(yáng)春期間賣(mài)得還不錯(cuò)的項(xiàng)目，還有一個(gè)問(wèn)題，之前賣(mài)出了一些房子，賣(mài)價(jià)也不算便宜，現(xiàn)在還有不少房源沒(méi)有賣(mài)掉，你該怎么辦呢？多數(shù)的開(kāi)發(fā)商都采取消耗戰(zhàn)，死扛著價(jià)格，不到撐不住就不降價(jià)。一降價(jià)就容易維權(quán)。市場(chǎng)關(guān)系特別微妙。

　　5，過(guò)往問(wèn)題依然存在，2023年左右開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，普遍面臨著，房子沒(méi)有賣(mài)掉，很大一批購(gòu)房者高位接盤(pán)，開(kāi)發(fā)商不忍心降價(jià)。就這么干耗著，結(jié)果就是隨著時(shí)間推移，問(wèn)題會(huì)越來(lái)越多。

　　再結(jié)合當(dāng)下的市場(chǎng)形勢(shì)，下行壓力比較大，房?jī)r(jià)上漲的可能性微乎其微，這些庫(kù)存該咋處理呢？

　　6，解決問(wèn)題的方式，我覺(jué)得必須是政府牽頭，從土拍開(kāi)始，土地價(jià)格不能任由開(kāi)發(fā)商競(jìng)價(jià)，很多開(kāi)發(fā)商真敢無(wú)腦去拍，最后樓盤(pán)賣(mài)不好，還是一堆問(wèn)題。

　　合理的土地價(jià)格，有價(jià)格上限，到了限制價(jià)格，該搖號(hào)搖號(hào)，賣(mài)房?jī)r(jià)格也要有限制，至少在市場(chǎng)價(jià)合理范圍內(nèi)。甚至比市場(chǎng)價(jià)略低才更好。有了合理的價(jià)格合理的利潤(rùn)，這才是好房子的前提。只有通過(guò)合理的方式處理，樓盤(pán)庫(kù)存才不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的問(wèn)題，而形成大量積壓。

　　不然，等到明年后年，北京的新房庫(kù)存問(wèn)題會(huì)更嚴(yán)重。購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、銀行、政府之間的各種矛盾都會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)。

　　朝陽(yáng)區(qū)新北苑的鐵建國(guó)際城留了不少房子，每次往外拍，都是比市場(chǎng)價(jià)偏低，大家都知道合理范圍在哪，完全交給開(kāi)發(fā)商自主決策，最終全是雷區(qū)。

　　7，以上建議僅供相關(guān)部門(mén)參考。

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　　1，有自行看好的房源，對(duì)接房源、談價(jià)、簽約過(guò)戶(hù)。收費(fèi)0.3%；

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