文/地產(chǎn)十一郎

央企出手，從來(lái)不是簡(jiǎn)單的拿地游戲。

6月4日，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)一宗重量級(jí)交易。通州區(qū)0101街區(qū)8宗子地塊組成的“巨無(wú)霸”組團(tuán)地塊，被中建玖合以74.91億元底價(jià)收入囊中，成為通州新晉“總價(jià)地王”。

這宗總建面超26萬(wàn)平方米的地塊群，位于城市副中心核心區(qū)：距北京市委、市政府僅500米，濱臨北運(yùn)河北岸，擁有雙軌交（6號(hào)線與在建22號(hào)線）環(huán)繞的黃金區(qū)位。

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DICHAN SHIYIYAN

運(yùn)河岸邊的豪賭：

中建玖合的通州“地王”誕生記

這宗被業(yè)內(nèi)稱為“大運(yùn)河地王”的土地絕非普通貨架商品。它由7宗住宅用地和1宗多功能用地編織而成，如同一幅復(fù)雜的拼圖。住宅部分樓面價(jià)約3.23萬(wàn)元/平方米，在通州土地交易史上刻下濃重一筆。

地塊的出讓條件透露出開(kāi)發(fā)的高門檻：需配建1.38萬(wàn)平方米的家園中心，內(nèi)含社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、養(yǎng)老設(shè)施等公共服務(wù)設(shè)施，建成后無(wú)償移交區(qū)政府。規(guī)劃要求更顯嚴(yán)苛——

1.地塊間設(shè)置二層連廊 2.建筑立面一體化設(shè)計(jì) 3.濱水景觀界面需具“標(biāo)志性” 4.沿街打造商業(yè)內(nèi)街

如此復(fù)雜度令多數(shù)房企望而卻步，中建玖合卻胸有成竹。早于今年1月，該公司已發(fā)布該地塊的土方工程招標(biāo)計(jì)劃，投資估算7849.54萬(wàn)元，顯露出志在必得的決心。

有趣的是，招商蛇口也曾于5月發(fā)布招標(biāo)計(jì)劃，但最終未報(bào)名競(jìng)拍。業(yè)內(nèi)分析，招商在通州已有云璟攬閱、朝棠攬閱等多個(gè)項(xiàng)目在售，資金壓力使其暫避鋒芒。而中建玖合蟄伏兩年后，終于亮出鋒芒。

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DICHAN SHIYIYAN

京城落子：

中建玖合的央企棋局與通州野望

中建玖合在北京的布局堪稱“精準(zhǔn)狙擊”。回溯其在北京拿項(xiàng)目的足跡：

2022年斥資66.8億元摘得太陽(yáng)宮地塊，打造的中建玖合府實(shí)現(xiàn)“日光”奇跡 2023年以54.05億元拿下大興西紅門地塊，玖玥府去化率超80%

此次通州拿地，不僅是其時(shí)隔兩年的補(bǔ)倉(cāng)，更彰顯出央企地產(chǎn)平臺(tái)特有的戰(zhàn)略縱深作為中建二局旗下地產(chǎn)旗艦，中建玖合延續(xù)了軍工基因——“工業(yè)建筑的先鋒，南征北戰(zhàn)的先鋒”的血脈在其產(chǎn)品中流淌。

操盤能力是其另一張王牌。在上海臨港，中建玖合開(kāi)發(fā)的約70萬(wàn)方玖海云天項(xiàng)目包含7個(gè)住宅子地塊，持續(xù)霸榜銷冠。與萬(wàn)科聯(lián)袂打造的上海理想之地項(xiàng)目，更在2023年創(chuàng)下單盤銷售120億的奇跡。

通州新地塊的產(chǎn)品定位已初見(jiàn)端倪。業(yè)內(nèi)流傳方案顯示，項(xiàng)目將主打105-240平方米改善產(chǎn)品，臨河地塊限高18層，內(nèi)部地塊可建30層超高層，預(yù)計(jì)售價(jià)6.5-7萬(wàn)/平方米。這一價(jià)格帶將直接對(duì)話招商云璟攬閱（5.89萬(wàn)/㎡）、金隅花溪云錦（5.5萬(wàn)/㎡）等區(qū)域競(jìng)品。

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DICHAN SHIYIYYAN

副中心進(jìn)化論：

通州土地市場(chǎng)的價(jià)值重構(gòu)

通州土地市場(chǎng)在2025年迎來(lái)爆發(fā)式覺(jué)醒。今年4月，兩場(chǎng)土拍已點(diǎn)燃戰(zhàn)火：

八里橋地塊經(jīng)155輪角逐花落招商蛇口，溢價(jià)率16.28%。

梨園地塊遭中鐵建溢價(jià)21.94%搶食。

這些高熱交易反襯出中建地塊底價(jià)成交的特殊性——并非價(jià)值不足，而是門檻過(guò)高。該地塊所在的0101街區(qū)，恰似通州土地供應(yīng)史上的“斷代層”。梨園鎮(zhèn)地塊此前已創(chuàng)下區(qū)域斷供12年的紀(jì)錄，核心區(qū)土地稀缺性可見(jiàn)一斑。

城市副中心的頂層設(shè)計(jì)正重塑區(qū)域價(jià)值邏輯。隨著“行政+商務(wù)+文化”三核功能深度疊加，通州已從睡城蛻變?yōu)槌鞘行聵O核。中建地塊毗鄰副中心交通樞紐的區(qū)位，使其具備吸附全城高端客群的潛力。

市場(chǎng)格局即將迎來(lái)洗牌。2025年通州計(jì)劃供應(yīng)多宗宅地，除中建地塊外，招商八里橋雙子地塊（樓面價(jià)3.12萬(wàn)/㎡）、中鐵建梨園地塊（樓面價(jià)3.58萬(wàn)/㎡）均已蓄勢(shì)待發(fā)。中建項(xiàng)目的入市，將推動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)基準(zhǔn)線向6萬(wàn)+躍遷，徹底打破通州“價(jià)格洼地”的陳舊標(biāo)簽。

金隅花溪云錦108平方米四居樣板間開(kāi)放首日，三組客戶同時(shí)爭(zhēng)搶同一房源；招商云璟攬閱持續(xù)蟬聯(lián)三榜銷冠；中建地塊的建筑設(shè)計(jì)方案已在內(nèi)部會(huì)議上流轉(zhuǎn)。

通州樓市從未如此喧鬧。

當(dāng)大多數(shù)房企還在為現(xiàn)金流掙扎時(shí)，央企已悄然完成核心城市的戰(zhàn)略卡位。中建玖合的通州落子，看似一宗土地交易，實(shí)則是北京城市發(fā)展重心東移的生動(dòng)注腳。

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