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老司機(jī)養(yǎng)了兩種花，一種是茉莉，喜歡曬太陽(yáng)，越熱長(zhǎng)得越旺，但是怕冷，到了冬天很容易被凍死；另一種是瑞香，下雪也沒(méi)事，但怕高溫，超過(guò)35°就很可能死翹翹。

所以怎么讓瑞香安然度夏就成了我頭疼的事，又是拉遮陽(yáng)網(wǎng)，又是控水，江南潮濕悶熱的夏天，對(duì)于瑞香來(lái)說(shuō)就像是在渡劫。

今年夏天渡劫的不止瑞香，還有樓市。

自去年9月以來(lái)，樓市回暖的情緒的4月份戛然而止，一季度的總結(jié)大會(huì)也表明，他們認(rèn)為樓市已經(jīng)達(dá)到了止跌回穩(wěn)的要求，繼續(xù)保持即可。

但當(dāng)時(shí)老司機(jī)就表示，實(shí)際情況可能遠(yuǎn)沒(méi)有老爺們以為的那么樂(lè)觀，好不容易有點(diǎn)回溫的樓市，迫切需要再加一把火，讓勇敢者抱有希望，讓觀望者減少猶豫。

但事與愿違，在鞏固的基調(diào)下，松油門(mén)的情況還是發(fā)生了，很不巧，又碰到川普揮舞大棒，我東大自然要奮起硬剛，于是在腎上腺素飆升一個(gè)月之后我們看到，很多指標(biāo)再次回到頹然下行的通道當(dāng)中。

有些人說(shuō)不惜一切代價(jià)，但不知道誰(shuí)是不是那個(gè)代價(jià)。

上圖是寧波市主城區(qū)（四區(qū)）二手房成交量走勢(shì)圖，自三月以來(lái)，成交已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月下跌，連下跌的斜率都沒(méi)有減緩。

你問(wèn)下跌什么時(shí)候結(jié)束，這還用問(wèn)？

再來(lái)看看二手房成交價(jià)中位數(shù)，這反應(yīng)了房?jī)r(jià)走勢(shì)，更反映出市場(chǎng)購(gòu)買力。

上圖是市六區(qū)過(guò)去一年半以來(lái)，二手房的價(jià)格走勢(shì)，老司機(jī)用一個(gè)非常專業(yè)的詞來(lái)概括，那就是：

震蕩下行。

折線圖也只能看到個(gè)趨勢(shì)，如果看看數(shù)據(jù)，實(shí)際跌幅非常驚人，去年初二手房的價(jià)格中位數(shù)還有17000元，到今年5月已經(jīng)跌倒了11700元，跌幅近40%。

不是房?jī)r(jià)下跌了40%，是便宜貨成交占多了，就像大家以前喝星巴克，平均40元/杯，現(xiàn)在喝庫(kù)迪，只要7.99元/杯，成交均價(jià)一下子狂降了80%，其實(shí)星巴克還是原來(lái)那個(gè)價(jià)，只是賣得少了。

說(shuō)到底，是大家都變窮了。

去年四季度以來(lái)，新房豪宅似乎熱度不錯(cuò)，千萬(wàn)級(jí)的產(chǎn)品甚至能做到光盤(pán)，那么二手市場(chǎng)上千萬(wàn)級(jí)的產(chǎn)品表現(xiàn)如何呢？

下圖是市六區(qū)800-1000萬(wàn)的成交，基本上每個(gè)月在10套左右。

以下是1000-1500萬(wàn)的成交，月度成交數(shù)據(jù)銳減到了3-4套。

最后來(lái)看看1500萬(wàn)+的成交，同樣也是3-5套的月度成交。

一邊是幾百套也能光盤(pán)的豪宅新盤(pán)，一邊是每個(gè)月個(gè)位數(shù)成交的二手豪宅，寧波現(xiàn)在還在一門(mén)心思推豪宅用地，造所謂的好房子，大平層、別墅樓盤(pán)今后若干年都會(huì)層出不窮，如果想買豪宅來(lái)投資保值，不知道有沒(méi)有想過(guò)：

未來(lái)二手房賣給誰(shuí)？

老司機(jī)有個(gè)大膽的猜想，不出2年，開(kāi)發(fā)商就會(huì)認(rèn)知到豪宅銷售的難度；再過(guò)3-4年，投資客也會(huì)體會(huì)到二手豪宅銷售的難度。如果說(shuō)新豪宅正在收割有錢(qián)人，我沒(méi)有不同意見(jiàn)。

寧波這座廟本來(lái)就不大，突然涌進(jìn)來(lái)這么多和尚，粥確實(shí)不夠分啊。

很多人把關(guān)注的重心都放到了房?jī)r(jià)的漲跌上，為之夜不能寐，但走勢(shì)是我們無(wú)法控制的，即便頭發(fā)都掉光了，它也不會(huì)按我們的意愿行事。

所以我們還得把注意力集中到自己可以掌控的事情上來(lái)，比如控制債務(wù)規(guī)模，確?，F(xiàn)金流，看看有沒(méi)有跌入負(fù)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，有沒(méi)有抽貸或降額的麻煩。

如果有這些隱患，是需要在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之前做一個(gè)了斷，這其實(shí)和漲跌已經(jīng)沒(méi)有多大關(guān)系了。

如果資金條件允許，還可以在低位做一個(gè)資產(chǎn)的優(yōu)化，把垃圾房產(chǎn)清空，轉(zhuǎn)換成更具保值力的房產(chǎn)，或者租金回報(bào)更高的房產(chǎn)；或者賣掉老房子，大幅改善自己的居住品質(zhì)。別聽(tīng)網(wǎng)上那些房產(chǎn)不能碰的胡言亂語(yǔ)，當(dāng)年號(hào)召大家閉眼買的也是他們。

老司機(jī)計(jì)劃在6月中旬舉辦一場(chǎng)針對(duì)的線下沙龍（匯石VIP會(huì)邀請(qǐng)參加），探討的話題包括對(duì)短期走勢(shì)的看法，以及如何從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度調(diào)整自己房產(chǎn)配置，請(qǐng)關(guān)注司享圈。（了解如何加入司享圈請(qǐng)）。

另外，老司機(jī)每周一次的直播暫定于每個(gè)周六晚上8點(diǎn)，歡迎關(guān)注視頻號(hào)和抖音號(hào)《房產(chǎn)老司機(jī)》，最近短視頻發(fā)了很多，請(qǐng)順便給我的短視頻點(diǎn)個(gè)贊。

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