今天聊一個(gè)話題就是最近的市中心舊改，特別是鼓樓和臺江基本在同一時(shí)間啟動(dòng)后，實(shí)際的表現(xiàn)也出乎意外，鼓樓出現(xiàn)了一些不和諧的聲音，是什么原因?qū)е拢旅娣治隹纯础?/p>

拆遷方案

聊兩個(gè)項(xiàng)目舊改之前，再普及一下舊改的賠償情況，福州舊改常規(guī)都是兩種，選擇貨幣補(bǔ)償，選擇置換安商房。

對于補(bǔ)償計(jì)算公式，其實(shí)也很簡單。

區(qū)位補(bǔ)償（大頭）+建安成本（老房子的建筑成本）+貨幣獎(jiǎng)勵(lì)（僅限選擇貨幣補(bǔ)償）+額外補(bǔ)貼（過渡費(fèi)+ 住宅優(yōu)惠補(bǔ)差+公攤補(bǔ)償+搬遷獎(jiǎng)勵(lì)+租房補(bǔ)貼等）

備注：經(jīng)常有人把區(qū)位補(bǔ)償就當(dāng)做所謂的賠償款了。

這些也就構(gòu)成了所謂的拆遷賠償款，然后選拿錢，就是拿錢走人。

選拿房的，就是看意向房源的對接價(jià)（并非市場價(jià)），按上靠或者持平的面積置換計(jì)算。

補(bǔ)償總價(jià)-對接總價(jià)=差價(jià)，拿到一個(gè)安置房，同時(shí)差價(jià)補(bǔ)齊。

前幾年舊改巔峰，經(jīng)�？吹截泿排锔脑炀土艘慌梁溃鞘裁礃拥那闆r？

主要就是那個(gè)選擇貨幣補(bǔ)償，會(huì)給與額外的貨幣獎(jiǎng)勵(lì)。

比如2019年的南二環(huán)郭宅舊改方案，貨幣獎(jiǎng)勵(lì)是6405元/平，意味著選擇拿錢可以多6000多每平。

即便安置房的對接價(jià)低于市場，但是這個(gè)貨幣的誘惑明顯不小。

后來的發(fā)展就是沒錢了，貨幣獎(jiǎng)勵(lì)越來越少，直到現(xiàn)在很多舊改已經(jīng)沒有貨幣獎(jiǎng)勵(lì)了。

舊改的信息基本就是這些，這時(shí)候去計(jì)算這些有爭議的舊改就能知道其中的大概原因了。

寧化方案

區(qū)位補(bǔ)償：14100，就地安置期房對接價(jià)17900，貨幣獎(jiǎng)勵(lì)0。

選房的案例：

1、區(qū)位補(bǔ)償： 60㎡x14100元/㎡=846000元

2、建安綜合（舊房）補(bǔ)償： 60㎡x2500元/㎡x60%=90000元

3、公攤補(bǔ)償： 60㎡x10%x(14100元/㎡+1900元/㎡)=96000元

4、住宅優(yōu)惠補(bǔ)差： 60㎡x1150元/㎡=69000元

5、成套房基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)： 60㎡x420元/㎡=25200元

6、提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)：20000元

7、安家補(bǔ)貼：60㎡x50元/㎡=3000元

8、搬遷補(bǔ)助： 60㎡x15元/㎡x2次=1800元(補(bǔ)足2000元)

9、過渡費(fèi)： 60㎡x15元/㎡x39個(gè)月=35100元

10、租房補(bǔ)貼：20000元

11、電話、閉路、寬帶、管道煤氣補(bǔ)助費(fèi)： 3140元

征收補(bǔ)償款款合計(jì)1209440元，補(bǔ)償單價(jià)約20157元/㎡

上靠選75平米安置期房。

應(yīng)交安置房購房款：75㎡x17900/㎡=1342500元

應(yīng)交差價(jià)款=|應(yīng)交安置房購房款-征收補(bǔ)償款|=1342500元-1209440元=133060元。

最終，寧化一套60平米的老房子，選擇原拆原遷，拿到75平米的安置期房，然后再額外繳納13W的差價(jià)。

當(dāng)然也可以選擇拿60平的安置期房，那就是最終拿到60平的期房，再額外拿到13.5W的賠償款。

當(dāng)然這還沒算上一些裝修補(bǔ)償?shù)取?/p>

這就是目前拆遷選房的方案，整體來說對于拆遷戶而言就是老房換新房，要么面積上靠額外貼一點(diǎn)錢進(jìn)去，當(dāng)然除了房子變新之外，對于原拆原遷最大的問題還是交房周期不確定，此外就是目前安置房大概率都是高層住宅。

假如對于不要房子，直接拿錢能拿多少？

就不一一羅列明細(xì)了，主要差別就幾個(gè)

3、公攤補(bǔ)償： 60㎡x10%x(14100元/㎡)=84600元
4、住宅優(yōu)惠補(bǔ)差： 0
9、過渡費(fèi)： 60㎡x15元/㎡x6個(gè)月=5400元

因?yàn)樨泿弄?jiǎng)勵(lì)是0，所以寧化拿錢沒有獎(jiǎng)勵(lì)。

最終金額：1099340，相當(dāng)于18322元/平左右。

看看寧化小區(qū)的二手情況：

2021-2023年：成交單價(jià)1.7-2.1W。

2023年下半年開始至今：1.5-1.7W。

換言之，寧化舊改即便沒有貨幣獎(jiǎng)勵(lì)，拿錢也比在二手市場直接交易來的劃算。

當(dāng)然也可以發(fā)現(xiàn)不少在3月的二手成交，也就是舊改出臺后。

原因無非是拿錢的周期不確定，政策還限制只能20%面積拿錢，意味著沒有貨幣棚改紅利，還怕太多人拿錢？

至于拿房按目前市場的周期，短期看上去有差價(jià)，但是拉長周期看，也沒太高的預(yù)期。

這里簡單換算一下2019年的南二環(huán)郭宅舊改拿錢多少？

舊改除了區(qū)位補(bǔ)償外，建安差一些，其他額外補(bǔ)貼差不了非常多。

郭宅區(qū)位11800，貨幣獎(jiǎng)勵(lì)6405，換算之后，拿錢可以到：22427元/平左右。

當(dāng)時(shí)旁邊的精裝新盤，2.8W左右。

目前臺江寧化拿錢1.83W，周邊精裝新盤4-4.5W。

所以房價(jià)是下跌了，但是對于拆遷戶而言，沒了貨幣獎(jiǎng)勵(lì)之后，實(shí)際價(jià)值跌的更多。

對于這種情況，市場就這樣，寧化業(yè)主看到不管拿錢拿房，都比自身那破房子更有價(jià)值，也就沒有太多異議。

河南舊改

這個(gè)舊改區(qū)位補(bǔ)償分成了兩個(gè)檔次，河南小柳住宅區(qū)位價(jià)為14864元/㎡，海錦公寓、欣泰花園及柳河花園1至6#樓住宅區(qū)位價(jià)為15942元/㎡。

就地安置期房對接價(jià)18664，貨幣獎(jiǎng)勵(lì)272元/㎡。

拿房的補(bǔ)償：

河南小柳100平，補(bǔ)償款合計(jì)2077540元，補(bǔ)償單價(jià)約20775元/㎡

欣泰花園等100平，補(bǔ)償款合計(jì)2254120元，補(bǔ)償單價(jià)約22541元/㎡

兩個(gè)差價(jià)差不多在1800元/㎡，主要差異就是區(qū)位補(bǔ)償，以及建安的綜合造價(jià)。

至于拿貨幣大概多少，套入上面寧化的計(jì)算，官方其實(shí)也給了數(shù)據(jù)：

河南小柳拿錢：19804元/㎡

欣泰花園拿錢：21570元/㎡

這時(shí)候簡單回顧一下此前的舊改數(shù)據(jù)：

2018年的火巷-鼓樓映舊改，貨幣獎(jiǎng)勵(lì)是11867。

當(dāng)然這么高的獎(jiǎng)勵(lì)，大概率也是選擇置換期房，因?yàn)橛袆澠拇嬖冢?dāng)然如果選擇拿錢，能到3.3W/平左右。

2020年鼓屏路86號舊改，貨幣獎(jiǎng)勵(lì)是7042。

2023年的東大高工，貨幣獎(jiǎng)勵(lì)3000左右。

目前的河南舊改，貨幣獎(jiǎng)勵(lì)272，略好與寧化的0，當(dāng)然272也沒啥意義就是了。

此外原地期房是以14864做基準(zhǔn)計(jì)算對接價(jià)，所以對欣泰花園這些的對接其實(shí)是給了優(yōu)惠。

福州的對接價(jià)-區(qū)位補(bǔ)差價(jià)，以前差價(jià)是3000，目前是3800。

對于欣泰這些，差價(jià)是2722，比以前的還低。

看上去欣泰其實(shí)選擇期房已經(jīng)有額外優(yōu)惠了，為什么還聲音這么大？

這個(gè)時(shí)候就看看二手?jǐn)?shù)據(jù)：

2020-2023年底，成交價(jià)在1.9-2.1W左右

隨后價(jià)格走低，集中在1.8W左右，同樣在舊改出臺后，也成交不少，但是價(jià)格波動(dòng)并不大。

對比拿錢1.98W，二手1.8W，寧化拿錢1.83W，二手1.65W。

兩個(gè)項(xiàng)目的二手和補(bǔ)償價(jià)，差個(gè)2K不到。

接著就是聲音最大的欣泰花園，二手?jǐn)?shù)據(jù)不多：

幸福里有2套歷史數(shù)據(jù)：

2020年10月，2023年3月，成交單價(jià)2.9W左右，高樓層。

對比同時(shí)間的河南新村二手，差價(jià)高達(dá)8K左右。

目前二手還掛了幾套，有2.1W，也有裝修不錯(cuò)的3W。

按目前這個(gè)小區(qū)更高一些區(qū)位補(bǔ)償，拿錢2.15W。

對比原來的二手和目前的掛牌，對于部分房源看上去可能是虧本的。

即便選擇拿期房，比周邊多1800元/平，對于業(yè)主而言，按照之前2套成交，差價(jià)是8K左右。

換言之二手溢價(jià)消失了，所以這時(shí)候也就知道了，為何這里聲音最大。

以掛牌那套105平三房，精裝不錯(cuò)的房源，未來的原拆原遷居住舒適度會(huì)差多少？

以目前的舊改的容積率走勢來看，早先核心區(qū)域的舊改是高比例安商房，容積率是3以內(nèi)，后來就朝著4左右發(fā)展了，限高普遍100米的密集住宅。

未來值多少錢？

周邊的參考楊橋新苑，前幾年二手成交都在3W左右。

去年底到現(xiàn)在，成交的小戶型已經(jīng)來到2.2W還是精裝。

所以對于原拆原遷的選項(xiàng)，看上去是目前大部分舊改的最優(yōu)解，但是實(shí)際的未來價(jià)值，其實(shí)已經(jīng)很明朗了。

所以擺在欣泰這些業(yè)主面前，拿錢貨幣獎(jiǎng)勵(lì)接近0的溢價(jià)，拿房未來可能就這個(gè)價(jià)。

盤點(diǎn)總結(jié)

通過二手市場，配合補(bǔ)償款的對比，其實(shí)也能發(fā)現(xiàn)為什么面對拆遷有這些差異。

拆遷的紅利本就消失，即便樓市下跌，但是紅利下跌的可遠(yuǎn)比以前快。

只不過對于大部分拆遷，在不值錢的老房子面前，目前依舊是一件好事。

當(dāng)然對于在市場有溢價(jià)的老房子，那可能就不一定了。

這也給市場購房一個(gè)建議，鼓臺老房子，買入的市場價(jià)值已經(jīng)很低了，以前還能博拆遷，現(xiàn)在拆遷來了，可能還要虧。

最后聊聊面對爭議怎么辦？

如果這是鼓山鎮(zhèn)，不是難事，比如當(dāng)時(shí)的渠城新村，現(xiàn)如今的和樾風(fēng)華。

如果這是臺江，更簡單，一個(gè)意外就解決了，比如當(dāng)年的排尾。

對于宇宙中心，要如何應(yīng)對，雖然看不上，但是還是希望以人文本！