二娃說(shuō)

謝霆鋒一開(kāi)口就是情懷，王菲一開(kāi)口就是經(jīng)典， 我朋友一開(kāi)口就是借錢！

不行，我忍不了了！

今天，二娃必須要來(lái)說(shuō)一說(shuō)，廣州新規(guī)戶型的問(wèn)題！

因?yàn)槲野l(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在，越來(lái)越多的買房人，像中了毒一樣，滿腦子只有新規(guī)，無(wú)限地放大新規(guī)的好，似乎把買房最核心的東西和訴求，都給忘得一干二凈了！

講真，這種買房邏輯，實(shí)在太荒謬、太偏執(zhí)，也太傻X了！

廣州新規(guī)戶型，沒(méi)你想象那么好

那么，廣州新規(guī)戶型真那么好嗎？它隱藏著哪些不為人知的問(wèn)題呢？

下面，二娃從3個(gè)方面，來(lái)簡(jiǎn)單說(shuō)一說(shuō)：

第一、120-130%超高實(shí)用率，很多都是假的！

首先，二娃必須得承認(rèn)，現(xiàn)在的新規(guī)戶型，確實(shí)比舊規(guī)戶型更好，實(shí)用率也更高。

但通常也就高10%左右，真的沒(méi)有20%-30%那么夸張！這些都是“數(shù)字游戲”罷了！

我們都知道，實(shí)用率=（套內(nèi)面積+贈(zèng)送面積）÷建筑面積。

比如，你買了一套100㎡的房子，套內(nèi)面積只有80㎡，贈(zèng)送面積有10㎡。那么，你這套房子的實(shí)用率就應(yīng)該是（80+10）/100=90%！

但很多開(kāi)發(fā)商，他們的算法卻是這樣的：

算法一：（建筑面積+贈(zèng)送面積）/建筑面積=實(shí)用率。

算法二：（套內(nèi)面積+贈(zèng)送面積）/套內(nèi)面積×100%=實(shí)用率。

于是，同一套房子，在他們的輸出口徑中，實(shí)用率就變成了110%和112%了！

這也是為什么，現(xiàn)在一些所謂120%-130%超高實(shí)用率的新規(guī)盤(pán)，看完大家都挺失望的，不知道實(shí)用率高在了哪里？

◆ 前段時(shí)間和朋友的聊天截圖

第二、戶型格局，越來(lái)越極端！270°全景玻璃窗，好看，但不實(shí)用！

另外，二娃在看新規(guī)項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在大家都在一味的做大主臥和客廳，但卻在壓縮次臥的面積。

比如，主臥20㎡，剩下的次臥基本只有8㎡！次臥超過(guò)10㎡都變成了一種奢望。

試問(wèn)，這種設(shè)計(jì)真的好用嗎？等你入住后會(huì)發(fā)現(xiàn)，放完一張床后，連做衣柜的空間都沒(méi)了。

還有就是，大家都在做的主臥270度轉(zhuǎn)角飄窗，看起來(lái)確實(shí)上頭，很爽，但實(shí)際上不實(shí)用！

一來(lái)，安全性沒(méi)有墻體高。你看臺(tái)風(fēng)等極端天氣，封窗玻璃掉落爆裂的新聞，今年不少呀！你整個(gè)主臥，這么大的面積都是玻璃面，多少都會(huì)有點(diǎn)擔(dān)心啦！

二來(lái)，主臥對(duì)視問(wèn)題嚴(yán)重。大家在看異地板房時(shí)，很容易忽略實(shí)際的樓間距。

三來(lái)，不隔熱??！大家都知道，廣州這個(gè)天氣，基本2/3的時(shí)間都是夏天，這種設(shè)計(jì)，真的會(huì)熱死！

第三、

私密性差，后期改造問(wèn)題多！

此外，新規(guī)項(xiàng)目為了提高實(shí)用率，往往使用了一些特殊的手法，加大“陽(yáng)臺(tái)、飄窗、花池”的報(bào)建。

這也意味著，后期會(huì)有大量的首尾改造工程留給業(yè)主。還有，因?yàn)樯婕暗揭恍﹫?bào)建的“灰色地帶”，所以，要是遇到政策變化，可能會(huì)出現(xiàn)“違建風(fēng)險(xiǎn)”。交樓和辦證時(shí)不排除出現(xiàn)一些糾紛的可能。

再說(shuō)了，新規(guī)戶型因?yàn)殛?yáng)臺(tái)、飄窗報(bào)建的關(guān)系，多了很多玻璃面，導(dǎo)致私密性也大打折扣。樓棟對(duì)望，鄰居對(duì)視的問(wèn)題越來(lái)越多。

吶~像下面這樣的布局，你洗個(gè)澡，對(duì)面鄰居在陽(yáng)臺(tái)都能看見(jiàn)，多尷尬??！

莫被高實(shí)用率，麻痹了神經(jīng)！

當(dāng)然，我也不是說(shuō)新規(guī)戶型不好，不能買。而是想要讓大家全方位了解新規(guī)戶型的優(yōu)缺點(diǎn)，理性購(gòu)買，莫要盲目追“新”。

畢竟，房子的價(jià)值，最終還是由“地段、交通、配套、環(huán)境、產(chǎn)品”等綜合條件決定的。

而戶型，只是產(chǎn)品中的其中一環(huán)。產(chǎn)品呢，又包含了“園林、會(huì)所、戶型、交標(biāo)、外立面、后期維護(hù)”等，你在小區(qū)所見(jiàn)的一切。

如果，把買房比作是一張滿分100分的試卷，那產(chǎn)品這道大題，總分也就15-20分，戶型的分比自然就更少了。

所以，大家不要本末倒置，把勁兒使錯(cuò)了地方！更不要被高實(shí)用率麻痹了神經(jīng)，這是很危險(xiǎn)的！

這就好像，現(xiàn)在新出來(lái)的電車，都在拼幾秒加速的能力，以及續(xù)航里程數(shù)，很容易讓買家忽略其他關(guān)鍵性的問(wèn)題。

比如，你買了個(gè)小米u(yù)ltra，加速能力再?gòu)?qiáng)，在廣州市區(qū)也只能開(kāi)到50-60km/h呀！

而關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，如果大家還有其他觀點(diǎn)想要補(bǔ)充，可以掃碼進(jìn)群一起討論！

買房，我們真正應(yīng)該關(guān)注什么？

看到這里，可能有人就要問(wèn)了：作為買房人，我們真正應(yīng)該關(guān)注什么呢？

嗯，這個(gè)問(wèn)題呀，我覺(jué)得要分兩個(gè)層面來(lái)回答：

對(duì)于剛需而言，我覺(jué)得應(yīng)該側(cè)重于解決自身的需求。比如，地鐵、學(xué)位、買菜、園林、環(huán)境、社區(qū)、物業(yè)等等。

但對(duì)于豪宅客來(lái)說(shuō)，則需要在滿足自身居住需求以外，還要考慮到資產(chǎn)配置，保值/增值的元素。

若用一個(gè)公式來(lái)表達(dá)的話，那應(yīng)該是這樣的：豪宅競(jìng)爭(zhēng)力=稀缺的地段×稀缺的資源/產(chǎn)品同質(zhì)化水平+圈層運(yùn)營(yíng)深度。

說(shuō)白了，買豪宅，核心買的就是稀缺+圈層。這和戶型實(shí)用率，關(guān)系真不大！

吶~昨天，一位粉絲來(lái)問(wèn)我，選中海大境，還是選新規(guī)項(xiàng)目時(shí)，我就明確的告訴了她：選中海大境！

至于原因嘛，我們繼續(xù)往下看......

◆ 我與粉絲的聊天截圖

通過(guò)截圖，我們可以知道，這位粉絲的買房訴求很清晰：

1）總價(jià)預(yù)算1000萬(wàn)左右，想要買一套4房

2）老公在海珠上班（某金融公司高管）、老婆是天河公園某高校老師

3）在意交通和居住環(huán)境，一個(gè)開(kāi)車上班，一個(gè)地鐵出行

4）計(jì)劃二胎，想買大社區(qū)樓盤(pán)

5）想要早點(diǎn)收樓，想要確定性

6）希望能保值增值，在意業(yè)主圈層

說(shuō)真的，看完她的核心訴求后，我覺(jué)得目前廣州1000萬(wàn)左右的項(xiàng)目中，價(jià)格穩(wěn)健，又符合她需求的樓盤(pán)，真沒(méi)有比中海大境更好的了。

不信，我們挨個(gè)匹配來(lái)看一看。

◆ 項(xiàng)目實(shí)景圖

廣州中軸+國(guó)家濕地公園，保值性會(huì)更強(qiáng)！

匹配度：★★★★★

眾所周知，買房最重要的就是地段！

如果你有認(rèn)真研究過(guò)中海大境的位置，你便會(huì)發(fā)現(xiàn)，它的地段非常好。

不僅在海珠的核心區(qū)-區(qū)府板塊。而且，正好位于整個(gè)廣州的中軸之上，距離珠江新城、琶洲都特別近。

也許，你會(huì)說(shuō)城市的核心區(qū)是會(huì)變的，會(huì)遷移的。但一座城市的超級(jí)IP是不會(huì)遷移的！

你看，北京的故宮能遷移嗎？上海的東方明珠能遷移嗎？廣州的小蠻腰能遷移嗎？明顯不會(huì)嘛！

但是呢，超級(jí)IP卻是會(huì)增加的！

比如，前不久，廣州日?qǐng)?bào)就曾報(bào)道“廣州城市新中軸向南延伸?，海珠片區(qū)三滘、東風(fēng)啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃通過(guò)！”

明確廣州城市新中軸線將向南延伸?，海珠區(qū)內(nèi)打造長(zhǎng)約6公里的中央綠軸！作為世界級(jí)城市會(huì)客廳。屆時(shí)，一些超級(jí)IP地標(biāo)又將誕生！

而中海大境無(wú)疑是直接受益者，因?yàn)樗鼊偤迷谛轮休S線的中間。

單從這一點(diǎn)來(lái)看，中海大境的價(jià)值，未來(lái)還有很大上浮空間。

更何況，它還有海珠國(guó)家濕地公園。這可是廣州市中心的綠肺，更是不可復(fù)制的自然資源。

它的價(jià)值，就如同倫敦海德公園對(duì)倫敦的作用。

◆ 大境與海珠國(guó)家濕地公園位置關(guān)系示意圖

預(yù)算符合：1000萬(wàn)左右，能買4房！

匹配度：★★★★★

據(jù)二娃了解，目前中海大境在售東區(qū)組團(tuán)16棟，建面約129-143㎡的4房單位。這也是整個(gè)樓盤(pán)最后一棟小戶型，賣完就真的沒(méi)有了！

其中，建面約129㎡03單元，東南向高層，直接俯瞰海珠湖濕地公園，且是超實(shí)用的南北雙陽(yáng)臺(tái)四房。目前900萬(wàn)以上，就能上車！

建面約143㎡的02單元，則能一線看上涌果樹(shù)公園，毫無(wú)遮擋，視野無(wú)敵，且四開(kāi)間朝南。

目前，總價(jià)1000萬(wàn)出頭就能買到，與粉絲的預(yù)算比較吻合。

當(dāng)然，項(xiàng)目建面約186-270㎡的大平層也同步在售，想了解最新價(jià)格信息，也可以找二娃咨詢。

值得一提的是，為了慶祝端午節(jié)，中海大境還推出了10大特惠活動(dòng)。比如，送價(jià)值5萬(wàn)元的車位抵用券、1年物業(yè)管理費(fèi)等等，詳細(xì)信息可看下圖：

而提到戶型使用率的話，大境也是享受了20%陽(yáng)臺(tái)率新規(guī)的頭啖湯樓盤(pán)之一。若按某些宣傳口徑算法，它的使用率也能超過(guò)110%！

但項(xiàng)目比較實(shí)在，并沒(méi)有這樣去宣傳和輸出。所以，很多人就誤以為大境實(shí)用率比新規(guī)戶型低很多，其實(shí)并沒(méi)有！

◆ 項(xiàng)目建面約142㎡樣板房實(shí)景圖

交通方便，完美解決夫妻二人的通勤需求！

匹配度：★★★★★

我們已知，粉絲夫妻二人，一個(gè)在海珠上班（開(kāi)車出行），一個(gè)在天河公園板塊（地鐵出行）。

如果選擇中海大境的話，那么，他們雙方上班都無(wú)比便捷。老公開(kāi)車去公司分分鐘的事情，畢竟，中海大境就在海珠最中心的區(qū)府板塊，去哪里都快。

而老婆呢，下樓就可以乘坐已通車的地鐵11號(hào)線。從上涌站出發(fā)，去天河公園總共也就6個(gè)站，便捷度是肉眼可見(jiàn)的。

居住環(huán)境好、大社區(qū)、圈層純粹，還安靜！

匹配度：★★★★★

另外，中海大境也是整個(gè)海珠為數(shù)不多的大社區(qū)，且沒(méi)有配建任何回遷房及人才房。再加上，面積段都是4房及以上，所以圈層很純粹。

據(jù)了解，買在這里的業(yè)主，基本涵蓋各個(gè)行業(yè)的精英人士，比如，醫(yī)美公司老板、中大教師、企業(yè)主，以及互聯(lián)網(wǎng)金融高管等等。

至于居住環(huán)境，那就更不用說(shuō)了，項(xiàng)目不僅有水系環(huán)繞，南面更是上涌果樹(shù)園和千畝海珠國(guó)家濕地公園，景觀非常漂亮！

毫不夸張的說(shuō)，住在這里，呼吸到的空氣都更清新，負(fù)氧離子都更高！

◆ 項(xiàng)目窗外景色實(shí)景圖

再加上，項(xiàng)目不近馬路，周邊綠化高，居住起來(lái)會(huì)相對(duì)安靜，很符合粉絲的要求。

收樓快，確定性高！

匹配度：★★★★★

而在確定性上，中海大境也遠(yuǎn)高于現(xiàn)在的幾個(gè)網(wǎng)紅新規(guī)盤(pán)。

商業(yè)方面 ，項(xiàng)目背后就是海珠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和合生廣場(chǎng)。連海珠區(qū)府大樓都在旁邊，所以，購(gòu)物逛街完全不愁，什么都是現(xiàn)成的！

◆ 大境與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、地鐵口的位置關(guān)系

更何況，項(xiàng)目自身本來(lái)就規(guī)劃了約4萬(wàn)㎡城市甲板濱水商業(yè)。目前已經(jīng)基本成型了。

待項(xiàng)目建成后，業(yè)主下樓就能享受！光是這一點(diǎn)，就沒(méi)有幾個(gè)樓盤(pán)比得了吧？

◆ 商業(yè)現(xiàn)狀圖

◆ 商業(yè)效果圖

另外，根據(jù)公開(kāi)信息顯示，項(xiàng)目東區(qū)南側(cè)商業(yè)地塊，未來(lái)會(huì)建“船形商業(yè)體”，造型獨(dú)特，非常亮眼。

整個(gè)商業(yè)共有三層，包含餐飲、茶飲、文創(chuàng)、便利店和黃金珠寶店（效果圖如下所示）。

對(duì)面的地塊呢，還會(huì)建設(shè)環(huán)濕地?cái)?shù)字文娛新地標(biāo)，整個(gè)商業(yè)氛圍和板塊界面都會(huì)升級(jí)。

再說(shuō)了，項(xiàng)目外立面、下沉式會(huì)所，車庫(kù)全都是現(xiàn)成的了，整體品質(zhì)感相當(dāng)不錯(cuò)。二娃有拍過(guò)一些照片，大家可以自行感受一下！

◆ 這是還沒(méi)有完工的外立面

◆ 這是地下停車場(chǎng)落客區(qū)

最最重要的是，項(xiàng)目會(huì)在明年三季度起陸續(xù)收樓，無(wú)需等待2-3年！即便你現(xiàn)在買，也能在明年順利交付。

再說(shuō)了，目前廣州90%的開(kāi)發(fā)商，都是只負(fù)責(zé)生，不負(fù)責(zé)養(yǎng)。房子一賣完，就不咋管了。

但其實(shí)，后期維護(hù)更加重要！所以，物業(yè)真的非常重要。

據(jù)我所知，中海大境的物業(yè)，目前除了日常工作的維護(hù)外，更是在深度運(yùn)營(yíng)社群服務(wù)。目前，已經(jīng)運(yùn)營(yíng)了1個(gè)私享會(huì)和4個(gè)高活社群。并且，物業(yè)服務(wù)是從你認(rèn)購(gòu)就開(kāi)始了的！

比如，他們會(huì)定期舉行各類圈層及社區(qū)活動(dòng)。包含：親子活動(dòng)、瑜伽健身課、槳板劃行比賽、樂(lè)跑、以球會(huì)友、藝術(shù)展覽等等。

為此，綜合下來(lái)，我是認(rèn)為這位粉絲選擇中海大境，是最好的選擇。你們覺(jué)得呢？

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