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最近一段時(shí)間，粉絲問(wèn)我最多的問(wèn)題就是：

院長(zhǎng)，重慶的房?jī)r(jià)到底還漲得起來(lái)不？

關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我內(nèi)心的答案其實(shí)是非常篤定的。

但這個(gè)背后的原因，卻不是一兩句話說(shuō)得清楚的。

因?yàn)榉績(jī)r(jià)背后所涉及到的東西太多了，包括地方財(cái)政、地方債務(wù)、上下游產(chǎn)業(yè)、居民就業(yè)、金融風(fēng)險(xiǎn)、居民消費(fèi)、居民財(cái)富、匯率、城鎮(zhèn)化等等一系列的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題，絕不是“我買得起就該漲，我買不起就該跌”那么簡(jiǎn)單。

圖源網(wǎng)絡(luò)

對(duì)于重慶這座城市而言，要想實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)和社會(huì)的總體穩(wěn)定，房?jī)r(jià)在未來(lái)幾年內(nèi)只有上漲一條路可以走。

一直橫盤都不行，更不用說(shuō)持續(xù)下跌。

今天我就給大家從幾個(gè)方面分析一下，為什么重慶的房?jī)r(jià)必須漲。

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首先是風(fēng)險(xiǎn)防控的問(wèn)題。

大家還記不記得，在去年和今年3月的大會(huì)里，房地產(chǎn)都是和防風(fēng)險(xiǎn)掛鉤的。

什么風(fēng)險(xiǎn)？

主要就是金融風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)下跌一定會(huì)引發(fā)銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。

在過(guò)去幾十年，房地產(chǎn)一直都是貨幣循環(huán)的驅(qū)動(dòng)力。我們銀行的貸款大部分都是抵押貸款，需要通過(guò)抵押物去創(chuàng)造貨幣。

而這個(gè)社會(huì)最大的抵押物就是：房子。

這就意味著如果房?jī)r(jià)下跌，那抵押品的價(jià)值就會(huì)縮水，進(jìn)而引發(fā)銀行的壞賬風(fēng)險(xiǎn)甚至?xí)?dǎo)致整個(gè)信用體系的崩塌。

這一點(diǎn)從重慶的法拍房市場(chǎng)就可以看得非常明顯。

2024年在全國(guó)40個(gè)大中城市的住宅法拍房數(shù)量中，重慶以12122套法拍房掛牌量高居榜首。

圖源網(wǎng)絡(luò)

而重慶法拍房的成交均價(jià)和折扣率也都排名倒數(shù)。

如果重慶的房?jī)r(jià)不能止跌回升，重慶的法拍房數(shù)量還將進(jìn)一步上升。銀行壞賬率攀升，進(jìn)而引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

而這樣的風(fēng)險(xiǎn)，是我們?nèi)魏我粋€(gè)人都承受不起的。

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不然你以為重慶的輕軌地鐵為什么要漲價(jià)？

第二是地方財(cái)政收入的問(wèn)題。

根據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，2021年重慶土地出讓收入為2044億元，占全年財(cái)政收入（不含社?；鹗杖耄┑?3%。

到了2024年，重慶土地出讓收入下降至788億元，僅占全年財(cái)政收入（不含社?；鹗杖耄┑?7.5%，比2021年大幅下降25.5個(gè)百分點(diǎn)。

這樣的縮水幅度也拖累了全市財(cái)政收入的整體水平。

圖源重慶市軌道交通官網(wǎng)

2024年重慶的財(cái)政收入（不含社?；鹗杖耄┍绕?021年甚至還下降了5.2%。

土地價(jià)格和土地出讓收入跟房?jī)r(jià)無(wú)疑是直接掛鉤的。

房?jī)r(jià)下跌雖然會(huì)讓地方債務(wù)有所收斂，但也讓政府沒(méi)有辦法更好地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和提供公共服務(wù)，同時(shí)還會(huì)加劇過(guò)去債務(wù)的還款風(fēng)險(xiǎn)。

說(shuō)白了，就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)影響了土地價(jià)值，而土地價(jià)值就是一個(gè)城市的“股價(jià)”。

要想拉升一個(gè)城市的“股價(jià)”，那就必須先提升房?jī)r(jià)。

重慶近幾年的供地策略發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，從過(guò)去天量供應(yīng)的“批發(fā)市場(chǎng)”變成了量少質(zhì)優(yōu)的“精品店”。

去年中心城區(qū)全年成交的住宅用地建筑面積僅有135萬(wàn)方，還不足2021年的十分之一，幾乎到了可以忽略不計(jì)的程度。

圖源銳理數(shù)據(jù)

既想少供地，又要維持財(cái)政收入水平，拉升地價(jià)就是唯一的出路。

而地價(jià)漲的前提，就是房?jī)r(jià)必須漲。

之前新房庫(kù)存的加速去化再加上近兩年新增供應(yīng)的缺口，未來(lái)一兩年重慶新房?jī)r(jià)格，尤其是新規(guī)范之下的高品質(zhì)新房的價(jià)格，一定會(huì)出現(xiàn)比較明顯的跳漲。

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第三是就業(yè)與居民財(cái)富問(wèn)題。

房?jī)r(jià)下跌會(huì)影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。在過(guò)去市場(chǎng)好的時(shí)候，房地產(chǎn)可以占到GDP的11%~12%。

但在2024年，這個(gè)占比直接下跌到了6%，甚至遠(yuǎn)低于日本和美國(guó)的8%~9%的水平。

但我們的城市化率比起日本和美國(guó)還差得很遠(yuǎn)，還沒(méi)有等到富裕我們的發(fā)展就面臨停滯。這個(gè)現(xiàn)象顯然是不正常的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的回調(diào)，讓上下游幾十上百個(gè)產(chǎn)業(yè)都受到了非常嚴(yán)重的影響。

這個(gè)影響也許是只報(bào)表上一個(gè)個(gè)冰冷的數(shù)字，但落到每一個(gè)具體的個(gè)體頭上，就是一座足以壓垮一個(gè)家庭的大山。

大量的上下游產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員面臨著失業(yè)降薪的困境。

要在這樣的困境中刺激消費(fèi)，無(wú)疑是癡人說(shuō)夢(mèng)。

另一方面，中國(guó)人70%的財(cái)富都在房地產(chǎn)上。房?jī)r(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致所有居民資產(chǎn)負(fù)債表嚴(yán)重的衰退。

紙面繁榮的效應(yīng)消失之后，經(jīng)濟(jì)就會(huì)陷入到嚴(yán)重的通縮。

只有讓房?jī)r(jià)上漲，才可以讓居民有普遍的獲得感。而這背后，是整個(gè)社會(huì)的幸福感和穩(wěn)定。只有個(gè)人的資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)定了，人們才有底氣消費(fèi)，有底氣創(chuàng)業(yè)。

重慶中心城區(qū)的人均可支配收入達(dá)到53145元，比成都還高。但為什么總感覺(jué)消費(fèi)實(shí)力比起成都差了一大截？

最根本的原因就是重慶的房?jī)r(jià)被成都遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了身后。

所以房?jī)r(jià)不只是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而是影響更深遠(yuǎn)的社會(huì)問(wèn)題。

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最后是城鎮(zhèn)化的問(wèn)題。

目前我們國(guó)家的城市化率只有66%，而重慶也僅有72%。

圖源網(wǎng)絡(luò)

這距離90年代日本樓市泡沫的82%還有太長(zhǎng)的路要走了。

就算每年提升1%，也將支撐起重慶樓市每年1000萬(wàn)平米左右的新增購(gòu)房需求，相當(dāng)于2024年重慶全年二手房成交量的90%，新房成交量的兩倍。

這些新增的城市人口啊，必然會(huì)帶來(lái)居住需求的持續(xù)的存在。

而當(dāng)前重慶的房?jī)r(jià)在全國(guó)范圍內(nèi)仍處于低位。

在土地供應(yīng)持續(xù)減少，而購(gòu)房需求持續(xù)增加的大背景下，重慶房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)完全可以預(yù)見(jiàn)到的結(jié)果。

唯一的區(qū)別就在于是今年漲還是明年漲而已。

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房?jī)r(jià)的本質(zhì)是其實(shí)多重矛盾集中的投射。

它既是貨幣超發(fā)的產(chǎn)物，又是維護(hù)信用體系的關(guān)鍵；它既是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎，又是社會(huì)穩(wěn)定的基石。

不管從風(fēng)險(xiǎn)防控和財(cái)政收入的官方層面來(lái)看，還是從居民就業(yè)和居民財(cái)富的人個(gè)層面來(lái)看，重慶的房?jī)r(jià)都必須漲。

很多人現(xiàn)在看不到希望，因?yàn)槲覀兛吹降亩际欠績(jī)r(jià)下跌，是通貨緊縮。

但我告訴你們，走出通縮或許是一個(gè)非常緩慢的過(guò)程，但是通脹一旦出現(xiàn)，那就是一瞬間的事情。

股市里的三根陽(yáng)線就可以改變信仰，而房?jī)r(jià)也是一樣的道理。

當(dāng)新房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲一個(gè)季度甚至是半年的時(shí)候，整個(gè)城市的新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、土地市場(chǎng)都會(huì)跟風(fēng)漲價(jià)。

當(dāng)樓市的賺錢效應(yīng)因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而再次出現(xiàn)，購(gòu)房者也會(huì)形成越買越漲的自我強(qiáng)化機(jī)制。

這一天已經(jīng)離我們?cè)絹?lái)越近了。