壹

昨天，在延慶當(dāng)?shù)氐囊患易悦襟w上，看到了住總·山瀾賦的宣傳。

現(xiàn)在的自媒體傳播，對于項目價值的闡釋已突破簡單直白的贊美范式，而是通過建筑美學(xué)、生活理念、城市文脈等文化敘事構(gòu)建項目內(nèi)涵。

無法評價這種現(xiàn)象，存在即合理。

這種對于項目的價值重構(gòu)既源于改善型客群對精神共鳴的需求升級，亦映射出行業(yè)突破產(chǎn)品同質(zhì)化的突圍路徑——當(dāng)物理空間的價值邊際效益遞減，文化賦能成為一個破局方向。

這樣的文化敘事模式是時空維度的持續(xù)拓展，從建筑美學(xué)到生活方式，從城市文脈到圈層營造，從南北朝到唐宋，從國內(nèi)到國外，絲毫沒有邊界和時間的限制。

但是，過猶不及，一來本質(zhì)未變，二來也實在考驗自媒體人的知識儲備。

這種趨勢不知起始于哪個開發(fā)商，但在業(yè)內(nèi)已經(jīng)蔚然成風(fēng)。

相比較，一些注重當(dāng)?shù)厣钚畔⒎窒淼淖悦襟w“恰飯”就容易得多，其傳播仍保留著原生態(tài)——只負(fù)責(zé)發(fā)布，不負(fù)責(zé)任何潤色。

住總·山瀾賦就是以樓書的式樣在當(dāng)?shù)刈悦襟w上出現(xiàn)的。

其核心宣傳點有兩個，一是熱銷——延慶TOP1，二是好房子。

前者是常規(guī)營銷話術(shù)，所有的項目都稱自己熱銷，似乎全北京的房子都不夠賣了，

數(shù)據(jù)成了任人打扮的小姑娘，而好房子則是硬性規(guī)定，呼應(yīng)住建部標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)的行業(yè)趨勢。

貳

今天，環(huán)環(huán)又在一家自媒體上看到了住總·山瀾賦的宣傳。雖然比昨天那篇的基調(diào)溫和了點，但不多，仍舊是硬廣。

價值敘事既在云端起舞，亦在土地扎根。

有人吃魚翅，有人吃粉絲，環(huán)環(huán)覺得都是正?，F(xiàn)象，關(guān)鍵看彼時刺身所處的真實環(huán)境。

環(huán)環(huán)又去搜了下關(guān)于住總地產(chǎn)的新聞，結(jié)果有點意外。

大多的國央企都很注重傳播，不僅通過產(chǎn)品線矩陣塑造專業(yè)形象，而且大肆強調(diào)"國之重器"的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。

明明是在表達(dá)謙抑性，但又好像在秀血統(tǒng)。

某頭部央企僅全年項目動態(tài)在百度資訊頁面就有幾十頁之多，再加上戰(zhàn)略合作、社會責(zé)任等集團名牌的輸出，更是汗牛充棟。

其長度如果以超市購物小票做個類比，相當(dāng)于搬空了超市。

相比較，住總地產(chǎn)簡直是個“異類”。

打開百度資訊頁，住總地產(chǎn)的消息不過區(qū)區(qū)5頁。

這成功地激發(fā)了環(huán)環(huán)的好奇心，搜索微信公眾號文章，關(guān)于住總地產(chǎn)的相對也并不多。而且，大多數(shù)文章還都是“自產(chǎn)自銷”，出自住總地產(chǎn)旗下的各個項目。

國祥譽的宣傳模式與山瀾賦差不多，同樣選擇地方性自媒體，宣傳核心為密云TOP1，宣傳方式仍舊是硬廣。

在行業(yè)深度調(diào)整周期中，房企傳播策略本應(yīng)呈現(xiàn)多元生態(tài)，正如消費市場存在價值分層，高端改善與剛性需求客群本可各取所需。

對住總的這種偏好性我們不做評價。事出必有因，有因必有果。

一方面，住總地產(chǎn)在北京的保障房建設(shè)領(lǐng)域耕耘多年，在商品房領(lǐng)域，特別是偏改善產(chǎn)品方面，不僅產(chǎn)品力沒有同步跟上，而且品牌形象也未能同步更新，傳播仍以功能訴求為主，缺乏情感共鳴與價值主張的深度輸出。

另一方面，近幾年來，住總地產(chǎn)的拿地范圍大多在北京的遠(yuǎn)郊區(qū)，2024年新增土儲中遠(yuǎn)郊占比更是高達(dá)83%。

譬如上文中提到的山瀾賦與國祥譽。

遠(yuǎn)郊項目高度依賴分銷渠道，其對地緣性客戶而言是剛需、第一居所，而對市區(qū)是養(yǎng)老、第二居所。產(chǎn)品的特性對營銷的要求很高，既要鋪面，又要縱深。所以，當(dāng)年的碧桂園才有了全民營銷的需求，也才有了碧桂園鳳凰通的誕生。

在這種情況下，屬地關(guān)系權(quán)重＞品牌溢價權(quán)重，不知道這是不是住總地產(chǎn)沒有更新傳播方式的理由？

叁

住總地產(chǎn)去年的成績單并不完美。

營收從2023年43.15億元下降至2024年的39.10億元，凈利潤則從2023年的2.94億元下降至2024年的1.66億元。

從2022到2024年，住總地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為77.61%、75.62%和83.41%，資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)攀高。

對于掌舵人劉連福而言，肩負(fù)的不僅是戰(zhàn)略重構(gòu)及資金壓力，還有迫切需要煥新的品牌形象。