最近地產(chǎn)圈大事頻出！

本月上旬，房地產(chǎn)行業(yè)老板及高管被留置、被帶走調(diào)查的消息接踵而至，先是紅星美凱龍的創(chuàng)始人兼前董事長車建新被云南省監(jiān)察委員會電話通知，并對其本人立案調(diào)查并實施留置措施。

緊接著，華潤置地前副總裁、北京大區(qū)總經(jīng)理，現(xiàn)融通地產(chǎn)集團(tuán)董事總經(jīng)理蔣智生被遼寧省撫順市有關(guān)部門帶走調(diào)查，連他配偶都被一同留置。

房地產(chǎn)行業(yè)從高速增長轉(zhuǎn)向存量競爭階段，過去粗放發(fā)展模式積累的違規(guī)行為在近一兩年被集中暴露出來。

今天輝哥就跟大家嘮一嘮，這些被陸續(xù)帶走調(diào)查的房企老板和明星高管們，對接下來的行業(yè)發(fā)展又會產(chǎn)生怎樣的影響？

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首先說說紅星美凱龍的創(chuàng)始人兼前董事長車建新。

2025年3月24日，中國裁判文書網(wǎng)公開了紅星美凱龍前美女總裁高爽職務(wù)侵占案的二審刑事裁定書，這事兒本來就挺有戲劇性。

高爽辯稱一筆錢是老板車建新同意給她的獎勵，一開始車建新也承認(rèn)，可到了開庭，車建新突然翻供，結(jié)果高爽被判有期徒刑三年，緩刑五年。

誰能想到，2025年5月13日晚間，紅星美凱龍公告：車建新被云南省監(jiān)察委員會立案調(diào)查并實施留置措施。

像車建新這種民企老板被留置，大概率是涉嫌行賄公職人員。

輝哥查看了車建新的創(chuàng)業(yè)歷程，不免覺得也是頗具傳奇色彩，1986年，20歲的車建新向親戚借了600元，以木匠起家開啟了自己的創(chuàng)業(yè)之旅，半年后便打造出了7套家具，盈利數(shù)千元。

1988年，首家家具門市開業(yè)，一年接到訂單500份，積累了第一桶金，緊接著，1991年投資百萬在常州創(chuàng)辦了首家大型家具專營商場“紅星家具城”。

2000年至2015年是品牌升級與全國化擴(kuò)張階段，其中在2009年涉足了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，成立紅星地產(chǎn)。

2015年紅星美凱龍在港交所上市，成為家居零售行業(yè)的首家H股上市公司。

2021年已在全國范圍內(nèi)擁有400余家商場，總資產(chǎn)1351億，但凈利潤下滑至20.47億，此后的幾年中負(fù)債額度及虧損持續(xù)攀升。

2023年因債務(wù)危機(jī)（負(fù)債超700億元），將29.95%股權(quán)以62.86億元轉(zhuǎn)讓給廈門建發(fā)，失去控制權(quán)。

從車建新的經(jīng)歷也能看出，紅星美凱龍在發(fā)展過程中，財務(wù)管理可能不太規(guī)范，這也給企業(yè)帶來了不小的隱患。

曾經(jīng)的“Mall王”，創(chuàng)造過輝煌業(yè)績，身價一度高達(dá)400多億元，還締造過年銷售額超700億元的紅星地產(chǎn)，如今卻因涉嫌違法被調(diào)查，真的是讓人唏噓不已。

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再來說說，同樣是5月中旬，華潤置地前副總裁、北京大區(qū)總經(jīng)理，現(xiàn)融通地產(chǎn)集團(tuán)董事總經(jīng)理蔣智生被遼寧省撫順市有關(guān)部門帶走調(diào)查，連他配偶都被一同留置這件事。

消息一出來，整個地產(chǎn)圈都炸了鍋。

蔣智生可不是一般人，他在華潤置地那可是立下過汗馬功勞，主導(dǎo)華北區(qū)域業(yè)務(wù)，還推動企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，妥妥的“明星高管”。

可誰能想到，已經(jīng)從華潤離職了有6年之久的蔣智生，如今又成了反腐風(fēng)暴下的又一落馬者。

輝哥也跟融通內(nèi)部高管有過交流，可以明確的是，此次蔣智生被帶走調(diào)查跟在融通任職期間并無關(guān)聯(lián)。

據(jù)說是和他在華潤置地期間的土地開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)項目有關(guān)，可能涉及利益輸送或違規(guī)操作。

這不禁讓人想起華潤置地之前那些因涉案被調(diào)查的高管們，簡直是一串長長的名單。

例如，2022年8月，前華潤置地董事局主席唐勇因為涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，被紀(jì)委審查和監(jiān)委調(diào)查，一審判決認(rèn)定他受賄金額高達(dá)約7367萬元，這可不是個小數(shù)目，足以讓人驚掉下巴。

2023年10月，華潤置地高級副總裁、華東區(qū)董事長孔小凱被帶走調(diào)查，到了2024年1月，內(nèi)部發(fā)布他離任消息，通訊錄里都查無此人了，后來才知道他被調(diào)查是因為和供應(yīng)商的關(guān)聯(lián)交易。

再看2024年7月，華潤置地中西部大區(qū)總經(jīng)理陳剛，因為涉嫌對女下屬實施暴力侵犯接受警方調(diào)查。

而在此之前，2020年時陳剛在擔(dān)任華潤置地華東大區(qū)總經(jīng)理期間，就曾因涉嫌參與中海、萬科、華潤3家央國企在上海虹口地塊的“圍標(biāo)”拿地事件被上海警方帶走配合調(diào)查，這真是一波未平一波又起。

在輝哥看來，犯下錯誤并非是一時的，在新的問題被爆出的同時，以往那些不符合規(guī)定的操作，也都陸續(xù)浮出了水面。

今年3月，華潤建材科技副總裁蔣慕川被帶走調(diào)查，他之前可是華潤置地華南大區(qū)總經(jīng)理，關(guān)鍵是他和孔小凱在華南大區(qū)共事時，還共同推動過深圳田心村舊改等項目 ，這其中是不是有什么千絲萬縷的聯(lián)系，真的很讓人產(chǎn)生遐想。

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今年年初，融創(chuàng)西南區(qū)域集團(tuán)原營銷中心總經(jīng)理丁某，因為非國家工作人員受賄罪被判6年半，罰金50萬元。

有意思的是他還檢舉他人販毒，結(jié)果被發(fā)現(xiàn)是自導(dǎo)自演。

從他的案例就能看出，在地產(chǎn)行業(yè)上行期，一些人在利益的誘惑下，很容易迷失自我，做出違法違規(guī)的事兒，等到行業(yè)退潮，這些問題就都暴露出來了。

再說說碧桂園，據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，僅2018年-2021年期間，碧桂園就查處了項目總經(jīng)理及以上貪腐人員228人，大部分都被扭送至相關(guān)機(jī)關(guān)。

像2021年被帶走調(diào)查的碧桂園中部某省份的前任區(qū)域總裁，疑似在一起商業(yè)并購中拿了5000萬巨額回扣；還有原文商旅集團(tuán)總經(jīng)理張某、原貴州區(qū)域執(zhí)行總裁楊某等多人，均因各類貪污行為被公司舉報，其中很多人都已被判決。

這說明碧桂園在企業(yè)內(nèi)部管理上，對于貪腐行為還是有一定的打擊力度，但也側(cè)面反映出企業(yè)在規(guī)?；瘮U(kuò)張階段，貪腐問題確實比較嚴(yán)重。

從這房企老板和高管被查處的些案例中，輝哥認(rèn)為可以把它們大致分為幾類。

第一類就是涉及利益輸送和違規(guī)操作的，譬如在項目開發(fā)、土地獲取、與供應(yīng)商合作等環(huán)節(jié)中，可能為了個人私利，違反了相關(guān)法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)定，損害了企業(yè)和國家的利益。

第二類就是受賄和職務(wù)侵占的，利用自己的職務(wù)之便，收受他人財物或者非法侵占公司資產(chǎn)，把企業(yè)當(dāng)成了自己的提款機(jī)。

第三類則是因為企業(yè)管理混亂，導(dǎo)致出現(xiàn)問題，比如車建新的紅星美凱龍，因為財務(wù)管理不規(guī)范，引發(fā)了一系列的問題，最終自己也被牽連其中。

地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)是一片繁榮，很多人在這個行業(yè)里賺得盆滿缽滿，但在發(fā)展過程中，一些不良現(xiàn)象也隨之滋生。

隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管力度的不斷加大，這些隱藏在暗處的問題逐漸被揪了出來。

總的來看，這一輪高管落馬潮，本質(zhì)上是房地產(chǎn)行業(yè)告別野蠻生長、走向成熟穩(wěn)定期的“成人禮”。

當(dāng)政策紅利與法律紅線共同劃定行業(yè)邊界時，唯有堅守合規(guī)底線、重構(gòu)核心競爭力的企業(yè)，才能在新時代周期中立足。

對于那些還在行業(yè)里的老板和高管們來說，這也是一種警示，要遵紀(jì)守法，規(guī)范經(jīng)營，不然，就可能像上面這些人一樣，落得個身敗名裂的下場。

未來，相信地產(chǎn)行業(yè)在更加嚴(yán)格的監(jiān)管下，會朝著更加健康、有序的方向發(fā)展。

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