寫一下朝觀天珺的測評，這個盤目前算是市面上熱度比較高的項目，主要的幾個點在于，朝陽、東五環(huán)、褡褳坡地鐵、好房子。

如果再加兩個宣傳點的話，就是朝青和常營商圈，但實際上這個盤在兩個商圈中間，哪都不挨著，不過，考慮到這個盤緊鄰著褡褳坡地鐵，坐地鐵到常營也好、青年路也好，出了地鐵直接就進商場，其實還算方便。

這個盤的評測主要分這么幾方面：樓盤本身；樓盤周邊；競品；性價比等。

1，先看樓盤本身。

一些基礎信息：

樓面價，5.16萬/平米；

指導價，8.5萬/平米；（這兩個價格看下來，樓盤利潤足夠）

占地2.76萬平米，建筑面積7.71萬平米（中等規(guī)模）

7棟樓，總戶數(shù)524戶（左右），得房率90-100%（算比較高的，好事）

容積率2.8（比較高，密度大），11層洋房、18-25層的高層

地塊：比較方正，蓋的房子正南正北。

2，樓盤位置：見圖

我簡單評價下這個地塊位置。

地塊周邊，東側是安置房，東北也是安置房，南邊啥都沒有，再往南也是安置房，西側是美然動力小區(qū)，一個20多年維護的非常一般的小區(qū)，北側啥都沒有，亂糟糟的。

給大家看個俯視圖：

地塊唯一牛逼的地方就是那個褡褳坡地鐵。以后吃褡褳火燒方便了……

周邊學校、商業(yè)、城市界面，都不行。

地塊的問題：這個樓盤，四周都是臨路的，北側的朝陽北路是大主路，肯定會很吵，開發(fā)商如果不想辦法解決這個問題，對賣房來說肯定很不利。其它的東西南側三條路都不算大路，但臨街對于居住來說，本身就是個問題。

大家看房或決策要不要買的時候，一定要考慮好這個問題。

（也可能跟我年紀大了有關系，我現(xiàn)在睡覺就不想有噪音）

3，戶型，得房率90-100%，這個必須要點贊，替老百姓考慮的都值得點贊。當然，你現(xiàn)在搞得房率太低的，根本就沒法賣了，現(xiàn)在北京新入市的項目，得房率都往90%以上走了。

戶型圖我直接貼這吧，大家自己評價，到時也可以去看看樣板間，高清圖可以找我微信要

提示下：戶型圖里每個臥室，都以外邊那個墻為準，設備平臺其實就是贈送面積。

4，裝修情況

這個盤的裝修標準比較高，舉幾個例子，房子在精裝部分設計了很多儲物柜，臥室、客廳都有，儲物柜的門材質非常好，不像很多盤搞得普通廉價材質；設計的很多燈，多是交房標準，非裝飾標準，設計的位置，和燈的質量都不錯；臥室、客廳，都是落地窗，等等。大家去看樣板間的時候可以感受下。

總體評價：至少比精裝修但實際裝修質量很一般的那些盤好得多。

上兩張圖供參考

5，競品樓盤及性價比分析

1）這個樓盤的指導價為8.5萬/平米，現(xiàn)在的市場狀態(tài)，想要賣到這個價格，基本沒戲。

周邊的競品樓盤，第一，大家熟知的黃渠地鐵口的兩個新盤，保利和光煦境、璽悅朝陽。

這兩個樓盤在前兩年開盤的時候，指導價就是8.5萬，在當時的市場里，這個價格還可以。算是賣得比較好的。

但是時過境遷，北京房價已經(jīng)普跌了差不多20%，現(xiàn)在還想打8.5萬的主意怕是沒戲了。

另外，雖然朝觀天珺的位置比那兩個樓盤更靠里（城區(qū)），但朝觀天珺的地段上也沒啥優(yōu)勢，項目周邊形成不了小的商圈（有商圈才有生活氛圍），比較亂，所以位置上談不上什么優(yōu)勢。

2）我個人的一個地段平移的判斷，供大家參考下：如果這個盤，挪到朝青華紡易城的位置，賣8.5萬的單價，差不多。139平米的房子，算下來大概1200萬左右，高得房率，高品質。

目前華紡易城這種近20年的小區(qū)，139平米的三居室，價格在850-900萬區(qū)間，當前實際成交價。

這種盤，一方面是得房率高一些、戶型好，一方面是品質更好，加300萬總價，差不多吧。

3）回到這個樓盤本身，到底什么價格比較合適呢？

如果按8萬單價算：

122平米--976萬

139平米--1112萬

157平米--1256萬

如果按7.5萬單價算：

122平米--915萬

139平米--1042萬

157平米--1177萬

現(xiàn)在的問題，如果你1000萬左右的預算，你會選擇這個樓盤嗎？

大家買房的選擇，一方面需要結合樓盤的品質，一方面也會綜合對比地段、商圈、二手房。

這個問題大家自己考慮下，我只提供一個思路。

我個人判斷，第一，開發(fā)商定價在8萬左右的概率比較大；第二，價格如果在7.5萬左右，會賣得比較理想。

另外，大家在決策的時候，需要重點關注的點：

1，地段問題，五環(huán)外

2，板塊問題，區(qū)域商圈一般，城市界面不理想

3，地塊問題，四面臨街，大戶型高總價改善的選擇，到底要不要選？

4，區(qū)域資源問題，學校資源，環(huán)境資源；

5，價格問題，到時開盤可以關注下。

樓盤的優(yōu)點方面，我覺得重點是得房率和新房品質，這個到了現(xiàn)場，銷售會重點講。

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