剛剛過去的五一假期，上海樓市表現(xiàn)屬于80分水平，也就是比預(yù)想中略好一些。新房市場(chǎng)前幾天文章已經(jīng)寫過，大家可以翻一下，今天重點(diǎn)來說二手房市場(chǎng)情況。

先看數(shù)據(jù)，5月1日-5月5日期間，上海全市二手房網(wǎng)簽1199套，5天分別是190套、156套、180套、286套、387套，去年同期五天時(shí)間網(wǎng)簽851套，以此計(jì)算，今年增幅約40%。

從表面數(shù)據(jù)來看，第一感覺是今年市場(chǎng)明顯好于去年，這一結(jié)論確實(shí)沒錯(cuò)，從前4月表現(xiàn)來看，2025年一定是比2024年更強(qiáng)，五一也延續(xù)了這一趨勢(shì)。

但是有一點(diǎn)必須值得重視，今年的5月份和去年的5月份市場(chǎng)不是處在同一個(gè)趨勢(shì)內(nèi)。

從數(shù)據(jù)可以看出，2024年5月處于上升趨勢(shì)中，全年成交量經(jīng)歷了一輪震蕩上漲行情。而今年5月份很可能處于下降趨勢(shì)中，在3月份完成單月2.94萬套成交高峰后，后續(xù)月份如果沒有重大政策刺激，很難繼續(xù)突破3萬套。

因此，雖然今年五一成交好于去年，但從全年維度來判斷的話，未來半年著實(shí)無法樂觀。

看完理性的數(shù)據(jù)，再來聽聽感性的一線中介對(duì)于市場(chǎng)的反饋。

他們認(rèn)為今年前4月市場(chǎng)表現(xiàn)是延續(xù)了去年底的政策利好慣性，就好比一輛高速行駛的汽車，當(dāng)達(dá)到頂峰無法保持高速時(shí)就會(huì)降速，逐步減速直至停下，目前上海二手房就處在減速階段。

3月份的成交高峰的出現(xiàn)，很大一部分原因是房東愿意降價(jià)，從而促進(jìn)成交。比如一套位于普陀區(qū)長(zhǎng)征板塊的老破小，2019年房東買入時(shí)360萬，上個(gè)月賣出時(shí)340萬成交，算上裝修成本、過戶稅費(fèi)、中介費(fèi)等，一共虧損40萬。

上海多數(shù)板塊二手房就是這樣的局面，價(jià)格基本回到了2019年或2020年水平，這個(gè)時(shí)間段之后買入的房東，現(xiàn)在賣出都是虧損，想要置換唯有割肉，而今年恰恰是這部分房東想通了。

近期愿意降價(jià)的還有一類人群是動(dòng)遷戶，過去20年上海建造了大量的動(dòng)遷房，這類房子的房東成本非常低。以嘉定江橋?yàn)槔?，?dāng)初獲得動(dòng)遷房的成本大約是8000元每平，而現(xiàn)在二手房市場(chǎng)價(jià)在4萬每平，如果房東想急賣，他們可以再打九折，就能順利出售。

但是隨著時(shí)間推移，上述兩類房東將會(huì)變得越來宇少，因?yàn)樵敢饨祪r(jià)的房子已經(jīng)成交，剩下的就是不愿意降價(jià)的房子，市場(chǎng)又將會(huì)進(jìn)入博弈，就像去年上半年一樣。

去年是通過政策出臺(tái)來打破僵局，那今年呢？這就是市場(chǎng)不確定性，如果還是依靠政策，那還會(huì)有怎樣的政策來打破？

如果沒有政策，那就只能看供需雙方誰能屏住了，但屏住的過程一定是沒有什么成交量。