五月的北京慢慢熱了起來(lái)，同樣的還有土拍市場(chǎng)。

拆哥節(jié)前最關(guān)注的一件事，就是4.28號(hào)的土拍。也是在這場(chǎng)土拍下，中建智地+中國(guó)金茂+越秀地產(chǎn)三家房企一起，以126億元，北京土拍歷史上第二高的價(jià)格，拿下了平房鄉(xiāng)11號(hào)地塊。

朝陽(yáng)在近1年的土拍里深諳買(mǎi)賣的精髓，那就是捆綁售賣，也就是組團(tuán)形式供地。帶來(lái)的成果也顯而易見(jiàn)，容易總價(jià)更高，讓多家房企聯(lián)手拍下，也是希望能各家合作，吃下塊大的。

但是并不是每一塊地塊都是優(yōu)良地塊，這樣的捆綁銷售也是考驗(yàn)房企之間磨合程度，對(duì)于板塊的理解，以及最重要的，怎么產(chǎn)生“大地塊“”+“多房企”，1+1大于2的效果。

126億，必須有值得這個(gè)價(jià)格的原因。

朝青板塊：一場(chǎng)醞釀已久的大更新

許多時(shí)候，我們要很久才發(fā)現(xiàn)城市界面的更新。

朝陽(yáng)大悅城最近投入使用的新過(guò)街天橋，包含了四座電梯，三座扶梯，將朝悅和四周居民區(qū)無(wú)縫連接起來(lái)。這也意味著朝青的界面越來(lái)越精細(xì)化，不搞大拆大建，但更新更便利。

圖源網(wǎng)絡(luò)

同樣的朝青板塊的商業(yè)核心——朝陽(yáng)大悅城。一直以來(lái)在北京商圈的翹楚行列中，去年年初還更新了B1層的商鋪陣列。再往前翻翻，還有各種IP商鋪的助陣，也曾有華北地區(qū)唯一一家teamlab交互藝術(shù)空間的落成。

圖源網(wǎng)絡(luò)

再往遠(yuǎn)推算還有一條在建的22號(hào)線，傳聞的甜水園舊城區(qū)改造項(xiàng)目，平房鄉(xiāng)另一個(gè)棚改CY00-1103項(xiàng)目。近了來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目周邊，北側(cè)的亮馬廠中街，東側(cè)的亮馬廠東路，兩個(gè)地塊之間的亮馬廠南街，也要在27年末預(yù)計(jì)建成。拆哥最近也寫(xiě)了一篇關(guān)于附近新別墅區(qū)的文章，這預(yù)示著在朝青板塊要經(jīng)常出現(xiàn)在聚光燈下了。

所以城市界面更新+賣地，是要同時(shí)進(jìn)行相輔相成的。

這次打包出售的2107-01、02、03地塊位于平房鄉(xiāng)，距離朝陽(yáng)大悅城步行1公里左右，同時(shí)加上地鐵6號(hào)線青年路站。

稀缺一是朝青板塊幾乎十多年沒(méi)有新盤(pán)供給了。

十多年意味著這一個(gè)盤(pán)在附近是沒(méi)有可比盤(pán)的，只能和附近比如保利和金茂合資的金茂滿曜進(jìn)行有限維度的對(duì)比。尤其，金茂能夠借助這個(gè)地塊加強(qiáng)朝陽(yáng)的產(chǎn)業(yè)布局，而對(duì)于北京東邊產(chǎn)業(yè)薄弱的越秀，這也是一個(gè)良機(jī)。

稀缺二是地鐵+大悅城的雙重加持。

步行1公里內(nèi)有大商業(yè)+地鐵的新盤(pán)在朝陽(yáng)區(qū)甚至整個(gè)北京市的稀缺性還是能夠肯定的。北京商業(yè)體按照銷售額排名，朝悅能排上個(gè)第一梯度。

稀缺三是公園綠地

2107-01、02、03地塊的東西兩側(cè)，共有著三個(gè)不同大小的公園，西邊的星河灣生態(tài)公園，兒童主題樂(lè)園，西邊的朝陽(yáng)平房公園。

再加上其他也有利好，比如自帶的02地塊的幼托用地，星河灣這個(gè)豪宅對(duì)于圈層的加持。

但是，也有缺陷

最直接的就是這塊幼托用地了，放在01地塊正方形的東南側(cè)，浪費(fèi)了一大塊樓層采光，樓棟也不太好排。目前圈內(nèi)也是說(shuō)，希望幼托用地可以轉(zhuǎn)移到黃衫木店路一側(cè)，形成一個(gè)窄三角形。但是這樣也勢(shì)必增加幼兒園設(shè)計(jì)難度，再說(shuō)一個(gè)尖角用地的幼兒園，業(yè)主也估計(jì)覺(jué)得有點(diǎn)“怪”，咱敢問(wèn)有哪家幼兒園感設(shè)計(jì)個(gè)三角兒的房子出來(lái)。

那就還有一種方法就是放在01地塊北側(cè)。那03地塊前往幼兒園的時(shí)間就要大大提升。魚(yú)與熊掌不可兼得啊。

最不需要擔(dān)心的是項(xiàng)目東側(cè)的高壓線，已經(jīng)明確會(huì)入地，只不過(guò)具體入地時(shí)間未知。這玩意從申報(bào)到正式遷移入地至少要1年以上的時(shí)間，也有可能交房了高壓線還在...

圖源水印

其中規(guī)劃文件還明確了要在03地塊建設(shè)一條11米寬的街坊路，明顯有紓解交通和行人動(dòng)線的考量，但綜合一看，規(guī)劃文件中對(duì)于綠化率只有30%的參考，限高80米，容積率2.6，還要再被一條路分走空間。這三個(gè)數(shù)據(jù)加起來(lái)，首先能夠確定的不能超越綠化率60%的星河灣。再加上2.6的容積率，也就意味著套數(shù)多，拆哥隨便拿Chat GPT算了算就算出來(lái)3000+套的結(jié)果…

但是街坊路也不一定是壞事，中建在國(guó)賢府搞得唐風(fēng)街區(qū)也很不錯(cuò)了?！爸峭酢边@次如果能對(duì)街坊路出手的話，也是一個(gè)賣點(diǎn)，相當(dāng)于國(guó)賢府唐風(fēng)街區(qū)2.0。配合幼托+樓外面設(shè)計(jì)可以期待一波。

拆哥猜測(cè)雖然后續(xù)會(huì)以中高端改善為主，會(huì)有不錯(cuò)的大平層產(chǎn)品，但是也肯定要有超小面積段的兩室甚至三室了。畢竟中高端的剛需，也是一個(gè)忽視的市場(chǎng)。

對(duì)面的朝陽(yáng)熙悅尚郡，僅僅隔了一條路，在當(dāng)時(shí)剛上時(shí)候全石材的外立面，全5萬(wàn)+的價(jià)格，即使是在市場(chǎng)換代情況下，也堅(jiān)挺在7w上下的價(jià)格。一證明新地塊足夠有價(jià)格開(kāi)出8.5w+的價(jià)格，二證明，朝青板塊的潛力，還是有的。

朝青板塊在新盤(pán)中一直都是一個(gè)默默無(wú)聞的存在，但朝青的買(mǎi)房需求一直存在。

許多17,，18，19年在互聯(lián)網(wǎng)和廣告，快消最后的榮光入職的年輕人，見(jiàn)證了中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)從巔峰回歸平穩(wěn)的同時(shí)，也從六號(hào)線越來(lái)越往里搬，從草房北京像素?fù)Q到了青年路的合租或者一居室。眼下也正是這一群人要上車的時(shí)代。另外一個(gè)角度在置換大潮下，出現(xiàn)了很多為了本地成年孩子后來(lái)考慮的家庭。朝青就是他們心水的板塊之一，適合年輕人發(fā)展，離市區(qū)也近，但是奈何供地太少，有時(shí)只得放棄。

這次126億拿下，也意味著朝青這塊平靜的池塘終于有了一絲響動(dòng)，會(huì)不會(huì)拿下CBD核心區(qū)的買(mǎi)房客戶，會(huì)不會(huì)成為接下來(lái)朝青板塊比肩星河灣的存在。到時(shí)候就得看這中建智地，中國(guó)金茂，越秀地產(chǎn)這三家房企的操刀了。

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