文/十一弟

最近，央企中交在廣州有一個(gè)新盤(pán)，準(zhǔn)備入市——

中交·天翠。

上個(gè)月，這個(gè)項(xiàng)目就已經(jīng)取得了預(yù)售許可，總共224套房。

但一直拖了半個(gè)多月，它還沒(méi)有對(duì)外正式開(kāi)盤(pán)。

中交·天翠正在試探市場(chǎng)風(fēng)向，對(duì)外放出來(lái)的吹風(fēng)價(jià)，介于5.2萬(wàn)/平米~5.8萬(wàn)/平米。

沒(méi)人知道，這個(gè)價(jià)格會(huì)不會(huì)有人愿意買(mǎi)單，中交自己都有點(diǎn)拿捏不住。

天翠項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體，是一家名為“廣州中睿置業(yè)有限公司”的企業(yè)——

它由中交房地產(chǎn)集團(tuán)持股80%，廣州交投集團(tuán)持股20%。

中交集團(tuán)是國(guó)資委批準(zhǔn)的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的16家央企之一。

而中交房地產(chǎn)，就是中交集團(tuán)旗下負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心平臺(tái)。

中交房地產(chǎn)控制著兩家上市企業(yè)——

一家是港股上市的綠城中國(guó)，2015年從宋衛(wèi)平手上收購(gòu)而來(lái)；

另一家是A股上市的中交地產(chǎn)，嫡出于中交集團(tuán)。

過(guò)去幾年里，盡管中交房地產(chǎn)是綠城的第一大股東，也將其作為子公司合并報(bào)表。

但它對(duì)綠城的掌控，一直若即若離，長(zhǎng)期放權(quán)給了張亞?wèn)|為首的一幫職業(yè)經(jīng)理人。

今年，中交房地產(chǎn)已經(jīng)對(duì)綠城勒緊了韁繩——

它最近把張亞?wèn)|從一把手的位置拿掉了，派駐了自己人上位掌權(quán)。

一直以來(lái)，中交房地產(chǎn)對(duì)綠城控股不控權(quán)的局面，從今年開(kāi)始將徹底扭轉(zhuǎn)。

長(zhǎng)年由中交房地產(chǎn)牢牢掌控的中交地產(chǎn)，是一個(gè)扶不起的阿斗。

背靠著母公司中交集團(tuán)如此深厚龐大的資源，要錢(qián)有錢(qián)，要人有人，要地有地。

過(guò)去二十年里，如果賣(mài)力好好干的話，中交地產(chǎn)完全可以發(fā)展成為另一個(gè)版本的中海地產(chǎn)。

但這一手好牌，硬是讓它打得稀爛。

去年，中交地產(chǎn)的營(yíng)收規(guī)模183億，減少了45%。

凈虧損將近52億，虧損面比2023年又?jǐn)U大了兩倍以上。

巨額虧損之后，中交地產(chǎn)已經(jīng)資不抵債，凈資產(chǎn)為負(fù)。

它被深交所披星戴帽，實(shí)施了退市警示風(fēng)險(xiǎn)，從“中交地產(chǎn)”變成了“*ST中地”。

中交地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)兩年虧損，2023年虧損了16億，去年虧損了52億。

僅這兩年時(shí)間，它就虧掉了68億。

十一弟查了下，過(guò)去十年來(lái)，中交地產(chǎn)一直維持在盈利狀態(tài)，賺到手的利潤(rùn)，加起來(lái)大約26億。

也就是說(shuō)，這十年間，它在最近兩年的虧損，把前八年的利潤(rùn)都填進(jìn)去，還差著一大截。

在拿地眼光和投資布局上，中交地產(chǎn)出了大問(wèn)題——

2023年，它名下開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)提的資產(chǎn)減值，使其損失掉了13億利潤(rùn)；

去年，它計(jì)提的存貨減值，更是丟掉了35億利潤(rùn)。

在房地產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值——

主要由于開(kāi)發(fā)商在前期拿地時(shí)，地價(jià)過(guò)高，以及布局在了房?jī)r(jià)大跌的城市。

十一弟查了下，2022年，中交地產(chǎn)拍了11塊地，總地價(jià)超過(guò)234億。

它拿地的城市，集中在臺(tái)州、常熟、武漢、成都、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、合肥。

那一年，中交地產(chǎn)的銷(xiāo)售規(guī)模459億，相當(dāng)于有一半以上的銷(xiāo)售額，用于買(mǎi)地了。

到了2023年，它的拿地力度，迅速回撤收縮，全年只在成都、合肥拍了兩塊地，總地價(jià)不到28億。

去年，中交地產(chǎn)已經(jīng)全面叫停拿地，一整年下來(lái)，在土地市場(chǎng)上顆粒無(wú)收，再也沒(méi)有出手了。

去年八月份，位于廣州海珠區(qū)的中交·天翠地塊掛牌時(shí)，中交地產(chǎn)專(zhuān)門(mén)發(fā)了一個(gè)公告——

《放棄相關(guān)項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)的公告》。

它決定不參與摘牌天翠地塊，而是由控股股東中交房地產(chǎn)出面拿地開(kāi)發(fā)。

作為中交房地產(chǎn)旗下唯一的A股上市平臺(tái)，中交房地產(chǎn)要規(guī)避與中交地產(chǎn)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

如果有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，中交房地產(chǎn)應(yīng)該主動(dòng)回避，讓給中交地產(chǎn)。

結(jié)果，現(xiàn)在中交地產(chǎn)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)拉胯，它沒(méi)有能力、也沒(méi)有意愿繼續(xù)拿地了。

中交系的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，中交地產(chǎn)反而甩給了控股股東中交房地產(chǎn)。

去年一整年，中交地產(chǎn)主要在做一件事——

去庫(kù)存、抓回款。

去年，中交地產(chǎn)的銷(xiāo)售額156億，減少了將近六成。

現(xiàn)在為其貢獻(xiàn)銷(xiāo)售回款的樓盤(pán)，都是之前拿地開(kāi)發(fā)的存量項(xiàng)目。

既然虧損局面已定，那就趕緊抓銷(xiāo)售和回款，別讓現(xiàn)金流崩掉。

這幾年，中交地產(chǎn)的財(cái)務(wù)壓力也很大——

到去年，它手上的現(xiàn)金資源大約86億，比年初減少了三成左右。

去年底，中交地產(chǎn)背負(fù)的有息債務(wù)，超過(guò)了576億。

其中，接下來(lái)一年內(nèi)需要償還的短期債務(wù)，就接近232億。

這意味著，中交地產(chǎn)手上的現(xiàn)金資源，根本覆蓋不了短期債務(wù)，存在著巨大的資金缺口。

作為上市公司控股股東，中交房地產(chǎn)的資金實(shí)力很雄厚。

到去年，它向中交地產(chǎn)輸送了至少168億資金。

即便背靠超級(jí)央企，出身天賦異稟，還有大股東源源不斷地輸送資金。

中交地產(chǎn)依然干砸了攤子——

巨額虧損、資不抵債、財(cái)務(wù)壓力、規(guī)模收縮。

作為中交系房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市平臺(tái)，原本中交·天翠的拿地開(kāi)發(fā)，應(yīng)該由中交地產(chǎn)來(lái)負(fù)責(zé)操盤(pán)，現(xiàn)在卻只能被迫甩給控股股東。

對(duì)中交房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，上市平臺(tái)砸爛了攤子，成了包袱，自顧不暇，甚至拿地開(kāi)發(fā)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，還要甩包給自己。

那么，中交地產(chǎn)還有存在的必要嗎？

從去年下半年開(kāi)始，中交房地產(chǎn)已經(jīng)對(duì)中交地產(chǎn)的核心管理層，進(jìn)行了一輪大調(diào)整。

連同上市公司的一把手在內(nèi)，中交地產(chǎn)的四名董事、兩名副總裁，都已經(jīng)集體辭職退任。

年初，中交地產(chǎn)決定進(jìn)行資產(chǎn)重組——

它打算將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)從上市公司置出，以現(xiàn)金交易的方式，轉(zhuǎn)讓給控股股東中交房地產(chǎn)。

去年，中交地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)里，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收占比94%。

把開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)移出后，上市公司就只剩下了物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，營(yíng)收體量大約10億出頭。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)巨額虧損，將其移出上市公司，這可能是中交地產(chǎn)嘗試扭虧的唯一途徑。

出身顯貴、天賦異稟的央企太子爺，竟然淪落到靠資產(chǎn)重組來(lái)保殼的地步。

接下來(lái)，中交系的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將盡歸中交房地產(chǎn)名下，它需要重新進(jìn)行排列組合。

但中交房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)整合，挑戰(zhàn)很大——

嫡出的中交地產(chǎn)，一手扶持起來(lái)，傾盡所有，結(jié)果根本不爭(zhēng)氣，干成了爛攤子；

半路接盤(pán)的養(yǎng)子，關(guān)系微妙，中交想要個(gè)能給自己養(yǎng)老兜底的好大兒，但綠城其實(shí)只想認(rèn)個(gè)有名分的干爹。

現(xiàn)在對(duì)綠城實(shí)現(xiàn)了控股又控權(quán)，但長(zhǎng)期以來(lái)，中交房地產(chǎn)當(dāng)慣了甩手掌柜。

一直由職業(yè)經(jīng)理人掌控的綠城，針插不進(jìn)、水潑不進(jìn)，利益錯(cuò)綜復(fù)雜，中交房地產(chǎn)應(yīng)該如何管理這家千億房企？

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)置出以后，中交地產(chǎn)大概率會(huì)迅速扭虧，也能保殼。

但左手倒右手，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓到中交房地產(chǎn)手上，它又要如何來(lái)收拾消化這個(gè)爛攤子。

中交的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，還要繼續(xù)做嗎？

一切問(wèn)題，其實(shí)都回到了源頭——

這么高的起點(diǎn)，這么好的資源，怎么就扶不起來(lái)呢？