第一場(chǎng)土拍結(jié)束了，當(dāng)時(shí)覺得還是兜底為主，最終的表現(xiàn)雖然打了一些臉，但是打的也不多吧，下面聊聊。標(biāo)題直接抄襲群友了。

土拍匯總

2025年第一場(chǎng)土拍，預(yù)計(jì)出讓7幅地塊，其中4幅純商，起拍總價(jià)16.15億。

結(jié)果：取消2幅，成交5幅，吸金11.15億。

分析：這場(chǎng)土拍開拍前就傳出保建國(guó)參與的各種消息，最終拿地情況，加上最近全國(guó)個(gè)別城市出現(xiàn)地王，看上去情緒面不錯(cuò)。

最終開拍前，鼓樓純商住宅+晉安湖邊的超高層商業(yè)地塊都取消了，換言之大概率是沒人接盤。

首先是鼓樓純商地塊，保利天瓚北側(cè)，樓面價(jià)2.14W，便宜了4K，最終沒上架。

可能如同大家說(shuō)的地塊太小，不好規(guī)劃開發(fā)。

只不過(guò)這是那個(gè)二內(nèi)晉大哥常提到的二內(nèi)鼓。

按照以往在這里打個(gè)洞，它也值錢。

現(xiàn)在鼓樓純商，居然和遠(yuǎn)郊地塊面對(duì)一樣的場(chǎng)景。

宇宙核心現(xiàn)在看起來(lái)，多少和當(dāng)年三江口喊出福州陸家嘴，帝封江喊出福州外灘一個(gè)味。

這時(shí)候鼓樓舊改還在推進(jìn)，反對(duì)拆遷的聲音也不少，局面也沒有想象的順利。

原因也很簡(jiǎn)單，不算老舊加裝電梯的老房子，住起來(lái)真不一定比那種高層鴿子籠的安置房差，加上目前安置期房，等拿到房，也不知道猴年馬月了。

只能說(shuō)這幅袖珍地塊，雖然條件可能是影響出讓原因，但是多少也反應(yīng)出鼓樓的溢價(jià)并不多了。

接著是晉安湖邊的超高層商業(yè)用地，29.71畝，容積率4.68，規(guī)劃150米，樓面價(jià)3959。

這也就是一直縮水的晉安湖CBD，從價(jià)格來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)單對(duì)比一下，

地塊最北側(cè)也有一幅商業(yè)用地，即宗地2021-77號(hào)，當(dāng)時(shí)被武漢南山華中投資有限公司+福建南山縱橫以底價(jià)5.51億競(jìng)得，樓面地價(jià)4657元/㎡。

39.44畝，容積率4.5，限高150米。

對(duì)比來(lái)說(shuō)，容積率差異不算太大，樓面價(jià)也僅少了不到700。

只不過(guò)2021年的市場(chǎng)和如今對(duì)比，也早已經(jīng)不同。

加上這幅晉安湖壹號(hào)的地標(biāo)，還被爆出停工等消息，福州目前的商業(yè)高樓說(shuō)實(shí)話，誰(shuí)建壓力都不小。

當(dāng)然看到取消的情況，無(wú)非大家就會(huì)想會(huì)不會(huì)后面變成住宅地塊出讓？

畢竟晉安湖CBD也不是沒做過(guò)這種事情。

如果按住宅地塊計(jì)算，由于地塊緊鄰晉安湖，距離高架也遠(yuǎn)一點(diǎn)，如果按容積率3.0，2W樓面價(jià)計(jì)算。

這幅地塊能吸金12億左右，對(duì)比目前的起拍價(jià)3.67億，能多賺接近9個(gè)億。

當(dāng)然如果最終如此，那后續(xù)規(guī)劃的雙子星也可能就無(wú)了。

對(duì)于旁邊的天琴湖、攬湖郡而言，不知道這樣是算利好還是利空了？

意外的地塊

對(duì)于剩余的成交地塊，首先是二內(nèi)晉的純商，被新榕以2.18億拿下，溢價(jià)2.8%，樓面價(jià)16183元/㎡。

這幅地塊當(dāng)時(shí)是新榕和建發(fā)競(jìng)價(jià)了幾輪才成交。

大家看到這幅場(chǎng)景都提出疑問(wèn)，難得不用兜底，結(jié)果還是被本土國(guó)企搶走了。

也印證了標(biāo)題，本土國(guó)企已經(jīng)可以硬干建發(fā)了。

對(duì)于這幅地塊的拿地，解釋很多，有解釋是因?yàn)樾麻旁谶@一帶拿了幾個(gè)地塊了，再拿地保住自己的市場(chǎng)。

不管如何，至少這個(gè)場(chǎng)景的出現(xiàn)，也說(shuō)明國(guó)企兜底也不是非常麻木，也是有一定自己的“市場(chǎng)化”。

可能很多人覺得沒有被保建國(guó)拿下都可惜，當(dāng)然個(gè)人也這么覺得，僅僅因?yàn)榻òl(fā)拿地，還有機(jī)會(huì)恰飯，新榕那是只能喝西北風(fēng)了。

不過(guò)在土拍市場(chǎng)打出自己氣勢(shì)，不算壞事，最少也要向市場(chǎng)灌輸，本土國(guó)企也不差。

相比于這幅地塊，緊接著五四北的低容積率地塊，起拍價(jià)9915元/㎡，被國(guó)貿(mào)底價(jià)拿下，才是出乎很多意外。

這幅地塊給的條件很多，容積率1.4，不限低，144以上可做第四代。

結(jié)果最終被國(guó)貿(mào)底價(jià)拿下，本土國(guó)企也沒進(jìn)場(chǎng)舉牌，這樣的局面，屬實(shí)有點(diǎn)不太好看。

周邊的海棠映月、建發(fā)璟園，當(dāng)初2.7-3W的售價(jià)，做到熱銷的場(chǎng)景，如今隔壁拍了一幅不到1W樓面價(jià)的低容地塊，二手看樣子更難賣了。

對(duì)于國(guó)貿(mào)在福州也很久沒拿地了，大部分項(xiàng)目也尾盤了，上一次拿地也是五四北，宗地2023-06號(hào)，觸發(fā)限價(jià)15%拿地，樓面價(jià)13130，容積率2.3，即國(guó)貿(mào)保利和頌錦原。

項(xiàng)目最終主打剛需產(chǎn)品，精裝2.3W，做到了高去化，算是這2年去化比較成功的新盤。

這樣對(duì)比下來(lái)，今天拿下的這幅，樓面價(jià)低了3K，容積率低了快一倍，它都能躺贏。

至于最終這幅地塊會(huì)怎么打造，個(gè)人老感覺還是聯(lián)合操盤，原因無(wú)非是這地價(jià)夠“便宜”。

最后一幅宅地就是金山住宅區(qū)，建總底價(jià)拿下，樓面價(jià)13842元/㎡，這一次左海沒有進(jìn)來(lái)比拼。

建總也算深耕金山，金山北到高宅，再到真正的金山。

以前大家看到建發(fā)等拿地，會(huì)覺得以后會(huì)賣很貴。

如今大家看到本土國(guó)企拿地，好像也有了這個(gè)感覺，在高宅做改善，大家很多疑問(wèn)，如果在這里繼續(xù)做改善，大家會(huì)覺得如何？

至少?gòu)哪壳皝?lái)看，本土國(guó)企普遍定價(jià)都不低。

盤點(diǎn)總結(jié)

對(duì)于福州的土拍，整體來(lái)說(shuō)雖然結(jié)果有點(diǎn)偏差，但是傳遞的信心還是依舊不足。

就在今天杭州又舉行了土拍，3天前濱江刷新地王7.7W，就在福州結(jié)束之后，建發(fā)以樓面價(jià)88029元/㎡，溢價(jià)率115%，成為杭州新地王。

無(wú)獨(dú)有偶，成都也是如此，就在昨天，還是建發(fā)以樓面價(jià)41200元/㎡，溢價(jià)率106%，成為新地王，而上一個(gè)地王還是3月11日的招商3.17W。

來(lái)到福州市場(chǎng)，福州地王是陽(yáng)光城創(chuàng)造，宗地2016-11號(hào)，樓面價(jià)達(dá)到4.58萬(wàn)/㎡，時(shí)間過(guò)去9年。

最接近的一幅，2023年底，建發(fā)3.8W拿下的高工舊改。

來(lái)到今天，兩幅地塊不到1公里的范圍，推出了樓面價(jià)2.1W的純商，然后它連上架的機(jī)會(huì)都沒有。

此外，杭州新地王，看信息是低密，周邊二手較高，來(lái)到今天的福州，五四北核心區(qū)，容積率1.4，旁邊兩個(gè)改善次新2.7-3W。

起拍價(jià)不到1W，當(dāng)年建發(fā)璟園樓面價(jià)1.7W，海棠映月樓面價(jià)1.48W，全部因?yàn)橄迌r(jià)才到這個(gè)價(jià)。

沒想到最終結(jié)果，更低的容積率，更好的條件指標(biāo)，沒換來(lái)刷新五四北的地王，換來(lái)了核心低密不到1W的尷尬局面。

到底哪里出了錯(cuò)，門外漢的我不得而知。

至少?gòu)臉鞘行判膩?lái)說(shuō)，2025年并沒有開好頭。