穩(wěn)是大局，是基礎(chǔ)；進(jìn)是方向，也是動(dòng)力。
4月9日，人民日?qǐng)?bào)任平文章指出，“經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展就需要更大的推動(dòng)力?！?br/>關(guān)稅戰(zhàn)的影響力，最直接體現(xiàn)是股市。鋼鐵、建筑材料等價(jià)格上漲。未來(lái)，關(guān)稅效應(yīng)也將傳導(dǎo)到樓市。
此刻的股市，離不開(kāi)“國(guó)家隊(duì)”真金白銀護(hù)盤(pán)。
4月8日，國(guó)資委表示，全力支持央企主動(dòng)作為，持續(xù)鞏固市場(chǎng)對(duì)上市公司的信心。
截至當(dāng)日20時(shí)，中國(guó)國(guó)新、中國(guó)誠(chéng)通、中海油、國(guó)家電網(wǎng)、中國(guó)鋁業(yè)等18家央企宣布增持回購(gòu)。
同日，全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)透露，近日已主動(dòng)增持國(guó)內(nèi)股票，近期將繼續(xù)增持。
毫無(wú)疑問(wèn)，長(zhǎng)期來(lái)看，股市“國(guó)家隊(duì)”，是國(guó)內(nèi)股市的穩(wěn)定器。
這一輪樓市周期，當(dāng)國(guó)家提出“止跌回穩(wěn)“時(shí)，地產(chǎn)央國(guó)企的角色尤為重要。
土拍市場(chǎng)，央國(guó)企是主力軍。
2024年全國(guó)拿地金額前10房企中，9家為央國(guó)企。中海、保利、華潤(rùn)、建發(fā)等為代表，聚焦一二線核心城市。今年1-3月，杭州、成都多地出現(xiàn)新地王，背后正是央國(guó)企的入場(chǎng)。
在房產(chǎn)銷(xiāo)售端，11家千億級(jí)房企中，除龍湖與濱江外，其余9家為央國(guó)企或混改房企。以武漢為例，今年一季度，武漢房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)前7強(qiáng)，全部是央國(guó)企。
在交付方面，中海、保利等在全國(guó)交付套數(shù)超過(guò)10萬(wàn)套。
然而，個(gè)別央國(guó)企項(xiàng)目為追求短期業(yè)績(jī)大幅降價(jià)，破壞市場(chǎng)“止跌”大局。
以武漢為例，某板塊房?jī)r(jià)2.2萬(wàn)，一國(guó)企推出1.5萬(wàn)新房。另一板塊房?jī)r(jià)1.8萬(wàn)，某國(guó)企推1.2萬(wàn)促銷(xiāo)房源。
這些超低價(jià)房源，帶來(lái)的最直接影響是區(qū)域二手房?jī)r(jià)格大跌。新房板塊1.8萬(wàn)，正常二手房1.3-1.5萬(wàn)。如果出現(xiàn)1.2-1.3萬(wàn)的新房?jī)r(jià)格，二手房將跌到1萬(wàn)以?xún)?nèi)。
這對(duì)于武漢的二手房庫(kù)存來(lái)說(shuō)，二手房賣(mài)家撤牌，延遲了改善換房需求釋放，不利于武漢拉動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)。
這種做法，最大的傷害是，一個(gè)板塊原來(lái)合理均價(jià)1.8萬(wàn)，可能被市場(chǎng)傳導(dǎo)區(qū)域價(jià)格1.2-1.3萬(wàn)，讓市場(chǎng)充滿下跌的預(yù)期。
一個(gè)超低新盤(pán)的定價(jià)，導(dǎo)致板塊價(jià)格的崩塌，引發(fā)環(huán)線價(jià)格體系潰亂，最終出現(xiàn)全局房?jī)r(jià)紊亂，不利于“止跌回穩(wěn)”。
從樓市大局出發(fā)，建議有關(guān)部門(mén)采取以下措施：
一是，城市主管部門(mén)約談惡意降價(jià)的央國(guó)企項(xiàng)目。對(duì)單盤(pán)降幅超過(guò)20%以上央國(guó)企項(xiàng)目，啟動(dòng)專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)；單盤(pán)降價(jià)超過(guò)30%以上的，約談相關(guān)負(fù)責(zé)人，調(diào)查國(guó)有資產(chǎn)流失的情況；對(duì)破壞市場(chǎng)穩(wěn)定的央國(guó)企，應(yīng)及時(shí)問(wèn)責(zé)處理。
二是，對(duì)于大幅惡意降價(jià)，影響區(qū)域乃至城市房?jī)r(jià)的央國(guó)企納入樓市“黑名單”，房產(chǎn)主管部門(mén)對(duì)其預(yù)售許可證等控制。
三是，銀行主管部門(mén)對(duì)房?jī)r(jià)降幅超過(guò)30%以上的央國(guó)企的項(xiàng)目融資、貸款審批進(jìn)行嚴(yán)控。像當(dāng)年出臺(tái)“三條紅線”政策一樣，銀行部門(mén)要配合房產(chǎn)部門(mén)管好央國(guó)企的市場(chǎng)動(dòng)作。房?jī)r(jià)暴跌30%以上，影響房貸等金融安全。
在關(guān)稅大戰(zhàn)面前，樓市是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的另一張底牌。樓市里的央國(guó)企，要像股市里的國(guó)企一樣，持續(xù)鞏固市場(chǎng)的信心。如今的樓市“國(guó)家隊(duì)”，既要做好市場(chǎng)穩(wěn)定器，更應(yīng)成為行業(yè)轉(zhuǎn)型的領(lǐng)航者。
一方面，央國(guó)企要堅(jiān)守底線，多拿地，少惡意降價(jià)，持續(xù)穩(wěn)定“止跌回穩(wěn)”的樓市預(yù)期，做好樓市的壓艙石、穩(wěn)定器，幫助居民修復(fù)手中的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，促進(jìn)以房地產(chǎn)為核心的消費(fèi)。
另一方面，央國(guó)企的區(qū)域公司，不能因?yàn)樽陨順I(yè)績(jī)的私利，惡意大幅降價(jià)，以甩賣(mài)換成交量，而是從產(chǎn)品端研究如何造好房子，做產(chǎn)品、品質(zhì)與服務(wù)的表率。
在這場(chǎng)關(guān)乎中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)、國(guó)內(nèi)城市資產(chǎn)的保衛(wèi)戰(zhàn)中，樓市央國(guó)企更應(yīng)保持戰(zhàn)略定力，平衡好經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，穩(wěn)定好市場(chǎng)預(yù)期。
文｜楊光華（地產(chǎn)寫(xiě)字人）