何以解憂

唯有買房

樓姐 | 測(cè)評(píng)

當(dāng)下已經(jīng)沒人懷疑豐臺(tái)新房市場(chǎng)的內(nèi)卷程度了，關(guān)鍵原因在于豐臺(tái)新房去化過于緩慢。?

2024年，豐臺(tái)新房市場(chǎng)全年僅成交3356套，這個(gè)數(shù)字低于2023年的5265套，那些賣不掉的新房都留在了今年。

新房庫存仍在積累，豐臺(tái)土拍也仍在繼續(xù)。豐臺(tái)“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)同樣是友善的——不但有陽臺(tái)，而且內(nèi)嵌，內(nèi)嵌之外再給外陽臺(tái)“花池”，從產(chǎn)品角度來看，豐臺(tái)新房屬實(shí)沒得挑，擁有著同近郊區(qū)新房一般的待遇，但豐臺(tái)新房的買入邏輯不能只看產(chǎn)品。

豐臺(tái)新房的改善、豪宅類產(chǎn)品保值性和流通性難以保證，各個(gè)板塊的學(xué)區(qū)溢價(jià)不高，開發(fā)商幾乎都在產(chǎn)品層面內(nèi)卷，從戶型得房率卷到會(huì)所，從會(huì)所卷到園林。即便如此，市場(chǎng)仍舊不買單。

1月，中海以110.54億元拿下豐臺(tái)萬泉寺地塊，隨后又以40.08億元競(jìng)得西南郊冷庫地塊，兩宗地塊均以托底拿下，其中西南郊冷庫0005地塊樓面價(jià)5.8萬/平，萬泉寺地塊樓面價(jià)6.2萬/平。

隔壁的北京瑞府樓面價(jià)7.03萬/平，端禮著樓面價(jià)6.4萬/平，北京悅府樓面價(jià)7.3萬/平，三個(gè)項(xiàng)目的樓面價(jià)均在中海所拿地塊的樓面價(jià)之上，中海兩宗地塊的樓面價(jià)確實(shí)降了不少，但對(duì)于中海的新房項(xiàng)目去化幫助有限，因?yàn)樨S臺(tái)各個(gè)新房項(xiàng)目實(shí)在太難了。

到底有多難？從土拍市場(chǎng)來看，各家開發(fā)商對(duì)豐臺(tái)新房市場(chǎng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，大多選擇以底價(jià)拿地，買房人對(duì)于豐臺(tái)各個(gè)板塊的未來預(yù)期也在降低。

我們針對(duì)豐臺(tái)多個(gè)主流板塊的新房現(xiàn)狀進(jìn)行分析：

1、大紅門板塊，“首都商務(wù)新區(qū)”的定位對(duì)于大紅門板塊的新房去化有一定價(jià)值，但其現(xiàn)有配套成熟度不高，買入后仍要等待預(yù)期兌現(xiàn)，所以買房人對(duì)于大紅門板塊的新房觀望情緒較重；

2、大瓦窯板塊，堪稱豐臺(tái)最卷區(qū)域，板塊內(nèi)部的城市界面雜亂、地鐵周邊環(huán)境差，鐵道和路網(wǎng)各種分割，新房項(xiàng)目能做的就是比誰更“特價(jià)”，當(dāng)初對(duì)于戶型的豪言壯志已經(jīng)熄火，終究要以板塊論成敗；

3、麗澤商務(wù)區(qū)板塊，作為豐臺(tái)為數(shù)不多配套成熟的板塊，依賴南二環(huán)的環(huán)線優(yōu)勢(shì)能夠?qū)崿F(xiàn)緩慢去化，北京悅府、北京瑞府等新房項(xiàng)目已經(jīng)去化完畢，中海麗金府、麗澤叁號(hào)院互為對(duì)手盤，部分面積段重合，導(dǎo)致目標(biāo)客群會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)。

4、新宮板塊，作為豐臺(tái)內(nèi)部主要通勤的板塊，板塊內(nèi)新房項(xiàng)目自建發(fā)璟院之后，就開始進(jìn)入去化緩慢的狀態(tài)，尤其作為TOD項(xiàng)目的森與天成，戶型紛亂、產(chǎn)品一般，頻繁傳來“特價(jià)”消息，又頻頻被老業(yè)主“叫?！?。

5、豐臺(tái)河西板塊，沒必要探討，建議去看看各家新房的網(wǎng)簽價(jià)變化。

麗澤不是海淀

麗澤商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃正在逐步落地，目前已入駐大量金融機(jī)構(gòu)。雖然帶來不少高薪金融從業(yè)者，但他們?cè)谙掳嗪?，還是選擇回到西城、海淀。

“職住平衡”未能在麗澤形成閉環(huán)，原因在于金融和互聯(lián)網(wǎng)有著不同的造富邏輯。我們見過太多鐘情于學(xué)區(qū)且現(xiàn)金流充沛的互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者，我們也見過太多從事金融工作，但是月收入僅有萬元左右的剛需客群，金融業(yè)終究只能少量造富。

中海麗金府與麗澤叁號(hào)院，二者所面臨的挑戰(zhàn)更多來自海淀。2025年，海淀已經(jīng)或即將入市的10萬+新房項(xiàng)目，包括功德寺、朱房村、樹村等地塊共5個(gè)新房項(xiàng)目，無一例外都會(huì)對(duì)中海麗金府與麗澤叁號(hào)院的客群進(jìn)行分流。

豐臺(tái)雖有環(huán)線和產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)，但其他方面跟海淀相比，完全不在一個(gè)量級(jí)，去化也很難像海淀一般高效，甚至要擔(dān)心遠(yuǎn)在北五環(huán)的海淀新房會(huì)吸走客戶，高總價(jià)預(yù)算的買房人很難被通勤所困，他們有更想要的。

中海左右互搏

有些地塊開發(fā)商不得不拿。如果不拿，大概率要被后來者背刺；如果拿了，則要做好高庫存、慢去化的心理準(zhǔn)備，中海在麗澤的挑戰(zhàn)和困局也正是如此，即便要深耕豐臺(tái)，但也算好基本的賬本。

中海麗金府，戶型面積段在135-231平之間，包含136、160、181、203、231平等四居戶型，整體戶型從改善到豪宅都有覆蓋，南向采取花池+內(nèi)嵌式陽臺(tái)設(shè)計(jì)，北向也有設(shè)備平臺(tái)，得房率超90%，預(yù)計(jì)單價(jià)10.5-11萬/平，135平戶型總價(jià)超1400萬。缺點(diǎn)為京九、京滬鐵路線距離項(xiàng)目?jī)H500米，部分樓棟及小區(qū)會(huì)有噪音污染。

中海麗澤叁號(hào)院，戶型面積段在99-155平之間，包含99、110、140、148、155平等三居、四居戶型，部分戶型帶雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，得房率同樣超90%，預(yù)計(jì)單價(jià)9.5-10.5萬/平，雖然由于位置關(guān)系，單價(jià)略低于中海麗金府，但在140-155平面積段，中海麗澤叁號(hào)院和麗金府仍然是有重疊的。

目前來看，中海麗金府和麗澤叁號(hào)院之間一定存在競(jìng)爭(zhēng)，即便兩個(gè)項(xiàng)目都稱對(duì)方不是對(duì)手，類似的競(jìng)爭(zhēng)也同樣出現(xiàn)在亦莊的招商璽和招商序之間。

10萬+正在分化

互聯(lián)網(wǎng)和金融都易于造富。

海淀買房人的入場(chǎng)時(shí)間與互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的發(fā)展周期強(qiáng)關(guān)聯(lián)，豐臺(tái)買房人的金融從業(yè)者占比并不高，更多的是來自西城的購買力外溢和本地置換改善。海淀買房人對(duì)于學(xué)區(qū)溢價(jià)的接受度更高，豐臺(tái)買房人則更看重所謂的“家在二環(huán)”。

海淀新房的運(yùn)作邏輯套用在豐臺(tái)注定會(huì)很難。豐臺(tái)新房庫存的困境，本質(zhì)是價(jià)值與價(jià)格錯(cuò)配，產(chǎn)品既是唯一，但卻又無法成為唯一，中海如果堅(jiān)持以產(chǎn)品守衛(wèi)價(jià)格，中海麗金府與麗澤叁號(hào)院的去化困境則難以避免。

中海麗金府和中海麗澤叁號(hào)院都不限價(jià)，中海手中握有部分定價(jià)權(quán)。到底打算做高利潤(rùn)還是快去化？應(yīng)該是要等開盤后再定，但是等待同樣也是一種冒險(xiǎn)。

二者開盤成績(jī)的好壞，也很難改變當(dāng)下豐臺(tái)新房市場(chǎng)的庫存問題。庫存量高企的板塊仍將加劇內(nèi)卷，最終要通過數(shù)年時(shí)間淡化市場(chǎng)焦點(diǎn)，再以低價(jià)方式完成去化。

如果此刻的你，手握現(xiàn)金、認(rèn)準(zhǔn)豐臺(tái)。樓姐建議你務(wù)必死盯核心板塊、務(wù)必死盯“好房子”，對(duì)于部分庫存高企的外溢板塊，要警惕降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期兌現(xiàn)緩慢，守好自己的買入原則。

如果注定有人要為庫存買單，希望不是在座的諸位。

如果你擔(dān)心買錯(cuò)，樓姐一直在。