上世紀(jì)30年代，美國大幅提高關(guān)稅引發(fā)全球貿(mào)易戰(zhàn)，加劇了大蕭條。如今，美國一意孤行，將重蹈覆轍，自食惡果。
4月3日-4日兩天時間，全球最富500人的財富減少了5360億美元，納斯達(dá)克進(jìn)入熊市。
對于貿(mào)易戰(zhàn)、關(guān)稅戰(zhàn)，我們早就有言有先：不愿打，但也不怕打，必要時不得不打。此時的我們拿起了武器對等反制。
這輪關(guān)稅大戰(zhàn)，無疑將拖累世界經(jīng)濟(jì)，但對國內(nèi)樓市的影響，不是簡單的利多或利空，不是簡單的“漲跌”選擇題，而是一個涉及宏觀經(jīng)濟(jì)、政策調(diào)控與區(qū)域市場的立體傳導(dǎo)過程。
從短期來看，國內(nèi)樓市以內(nèi)需為主，關(guān)稅對出口企業(yè)的影響難以快速傳導(dǎo)至房地產(chǎn)。從長期來看，關(guān)稅大戰(zhàn)對國內(nèi)樓市的影響較為復(fù)雜，更多取決于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和政策調(diào)控。
首先，宏觀經(jīng)濟(jì)拖累，可能抑制樓市需求。
每1個百分點(diǎn)的出口增速下滑，拖累GDP增長0.3%。關(guān)稅大戰(zhàn)可能導(dǎo)致中國出口下滑，拖累GDP增長，進(jìn)而削弱居民收入和消費(fèi)信心，抑制購房需求。地方政府財政壓力加大也可能影響土地市場，加劇部分城市土地流拍風(fēng)險。
關(guān)稅戰(zhàn)導(dǎo)致制造業(yè)出口受挫，若出口企業(yè)利潤受損，部分依賴外貿(mào)行業(yè)的地區(qū)，如長三角、珠三角可能出現(xiàn)就業(yè)波動，間接影響房貸償還能力和房地產(chǎn)市場的資金流動性。
其次，可能進(jìn)一步降息降準(zhǔn)。
2025年財政政策更加積極，貨幣政策保持寬松，LPR可能進(jìn)一步下調(diào)，利好房貸成本和房企融資。為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)壓力，中國可能進(jìn)一步降息和降準(zhǔn)，降低房企融資成本及購房者房貸壓力。
不過，歷史上貿(mào)易戰(zhàn)期間，央行可能通過加息應(yīng)對通脹，導(dǎo)致房貸利率上升，進(jìn)一步壓制購房需求。若關(guān)稅戰(zhàn)推升進(jìn)口成本致CPI突破3.5%，央行可能被迫加息。與此同時，關(guān)稅戰(zhàn)可能加劇全球資本避險情緒，影響外資對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)（如寫字樓、物流園區(qū)）的投資意愿。
第三，抗風(fēng)險城市的區(qū)域分化。
外貿(mào)依賴型城市，如深圳、蘇州等可能承壓，而內(nèi)需主導(dǎo)或政策支持力度大的城市，如成都、武漢、西安、杭州、南京等更具韌性?？紤]到資產(chǎn)避險，北京、上海等一線城市的頂豪交易量將快速增長。
第四，中國正推動經(jīng)濟(jì)從外向型向內(nèi)需驅(qū)動轉(zhuǎn)變，通過“內(nèi)循環(huán)”戰(zhàn)略抵消外貿(mào)下滑影響。若內(nèi)需提振成功，樓市作為重要經(jīng)濟(jì)支柱可能受益。
我國政府已通過收購庫存、釋放流動性等一系列措施穩(wěn)定樓市，未來幾年計(jì)劃投入數(shù)萬億資金化解房地產(chǎn)庫存。在匯率波動和通脹預(yù)期下，房產(chǎn)仍被視為保值資產(chǎn)，可能吸引資金從高風(fēng)險領(lǐng)域回流樓市，部分抵消關(guān)稅戰(zhàn)的負(fù)面沖擊。
第五，抗通脹的高端住宅、核心城市改善住宅交易量將上漲。
在關(guān)稅大戰(zhàn)引發(fā)經(jīng)濟(jì)不確定性的情況下，房產(chǎn)作為一種抗通脹的“避風(fēng)港”資產(chǎn)，可能會受到更多投資者的關(guān)注，尤其是核心城市的核心地段房產(chǎn)以及城市內(nèi)環(huán)的高端住宅。
簡而言之，關(guān)稅大戰(zhàn)對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響呈現(xiàn)復(fù)雜多層次的傳導(dǎo)效應(yīng)。當(dāng)前國內(nèi)政策工具箱充足，大概率能對沖短期風(fēng)險，但外貿(mào)下滑、資本流動等潛在連鎖反應(yīng)可能出現(xiàn)。未來樓市走向?qū)⑷Q于內(nèi)需恢復(fù)力度與政策調(diào)節(jié)的精準(zhǔn)性。
若關(guān)稅戰(zhàn)持續(xù)升級，需關(guān)注就業(yè)、居民收入等宏觀指標(biāo)是否惡化；反之，若國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)勁，樓市可能逐步企穩(wěn)回升。對于購房者而言，建議把握好政策節(jié)奏，選擇“產(chǎn)業(yè)與人口”雙流入核心城市的核心區(qū)域，抓住這輪資產(chǎn)重估機(jī)遇。
文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）