01

最近，位于重慶南坪商圈的凱悅大廈再次再次遭遇流拍，這座閑置近20年的地標(biāo)大廈，第11次拍賣仍然流拍了。

凱悅大廈最早在2023年7月份首次拍賣，當(dāng)時(shí)起拍價(jià)約8.02億元，歷經(jīng)多次流拍后，如今起拍價(jià)已經(jīng)降至2.48億元，但仍然流拍了。

凱悅大廈初步建成于2003年，規(guī)劃為集購物、娛樂、餐飲、酒店、辦公為一體的大型商業(yè)綜合體。項(xiàng)目由兩棟塔樓及裙樓商業(yè)組成，此次拍賣主體是其中最高的A棟，總高約201米，地下6層，地上51層。

此次具體拍賣內(nèi)容建筑面積共計(jì)125755.12㎡。其中負(fù)6層至負(fù)1層共計(jì)36411.41㎡；1層至6層及6層夾層共計(jì)39365.62㎡；A塔7層至9層、14層至51層共計(jì)49978.09㎡，上述面積不含已售、已經(jīng)法院執(zhí)行或判決而由他人取得物權(quán)的房屋共計(jì)7318.85平方米。

按照建筑面積125755.12計(jì)算，此次凱悅大廈拍賣的起拍單價(jià)只有1976元/平米，已經(jīng)跌破了2000元/平米。

那么，這段超200米的高樓地標(biāo)凱悅大廈，到底為何淪落至此？

02

凱悅大廈的開發(fā)者重慶凱悅地產(chǎn)成立于1998年，創(chuàng)始人為吳霄霞，她在重慶共打造了三座超200米的地標(biāo)建筑：201米的凱悅大廈，258米浪高國際廣場，287米的聯(lián)合國際大廈，這三棟摩天高樓都曾入選重慶晚報(bào)評選的十大地標(biāo)建筑。

1998年10月，重慶凱悅房地產(chǎn)公司與重慶浪高凱悅大酒店有限公司簽訂了聯(lián)建協(xié)議，聯(lián)合建設(shè)位于重慶市南岸區(qū)南坪轉(zhuǎn)盤北側(cè)項(xiàng)目，也就是如今的凱悅大廈項(xiàng)目。

根據(jù)創(chuàng)始人吳霄霞的復(fù)盤，當(dāng)年因?yàn)槟掀航煌ōh(huán)道的修建，凱悅大廈A塔樓無法施工，酒店遲遲無法內(nèi)裝。而當(dāng)可以內(nèi)裝的時(shí)候，公司新項(xiàng)目浪高國際廣場（西南經(jīng)協(xié)大廈改建工程）已經(jīng)開始了，精力、資金便開始捉襟見肘。

后來吳霄霞又接手了聯(lián)合國際大廈爛尾改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目最初規(guī)劃為住宅，接手后大半年卻被告知不能做住宅，只能做寫字樓，于是只能改規(guī)，這讓企業(yè)陷入了被動(dòng)，這個(gè)項(xiàng)目最終也徹底壓垮了凱悅地產(chǎn)。

2017年，吳霄霞的凱悅房地產(chǎn)公司因資不抵債被法院裁定破產(chǎn)重整。隨著企業(yè)破產(chǎn)，公司旗下資產(chǎn)也被陸續(xù)拍賣。

目前，凱悅大廈B棟商務(wù)塔樓在正常使用，而原計(jì)劃引入凱悅大酒店的A棟塔樓雖然早已封頂，外墻也早已完工，但因?yàn)閮?nèi)部消防等種種原因未能通過綜合竣工驗(yàn)收，也未取得房產(chǎn)大證。

另外，浪高凱悅大廈還欠著城市建設(shè)配套費(fèi)滯納金、未取得施工許可證而擅自施工的罰款及滯納金、未結(jié)算的土地出讓金等等。這也是該項(xiàng)目起拍價(jià)從8.02億降至2.48億，折算單價(jià)不足2000元，卻依然無人問津的重要原因。

從初步建成至今，凱悅大廈A棟塔樓已經(jīng)閑置了約20年時(shí)間，實(shí)在令人惋惜！

03

凱悅大廈除了A棟塔樓閑置了約20年，裙樓商業(yè)如今也空置多年。

2001年，凱悅公司在凱悅大廈裙樓商業(yè)成功引進(jìn)了百盛百貨，該店總面積達(dá)到3萬方，一度成為南坪商圈紅極一時(shí)的消費(fèi)目的地。

或許時(shí)代的腳步太快，在電商的沖擊下，百盛百貨全面撤退，從2016年百盛關(guān)閉大坪百盛店，到2019年南坪百盛店關(guān)閉，百盛全線退出重慶百貨市場。

百盛南坪店撤場至今已經(jīng)快6年時(shí)間，但商場至今仍然處于閑置狀態(tài)。

在這閑置期間，曾有一家名為佰凱威的商管公司準(zhǔn)備接手來運(yùn)營，而且還投了一筆資金進(jìn)行商場改造。但不知什么原因，據(jù)說佰凱威僅將原裝修敲掉，之后就未再投入資金進(jìn)行后續(xù)裝修，相當(dāng)于半途而廢。

原裝修敲掉后導(dǎo)致商場也無法分零出租，因此商場方面要求對方復(fù)原，但商量無果，據(jù)說雙方因此對簿公堂。

目前情況看，凱悅大廈裙樓商業(yè)想要盤活，恐怕是遙遙無期了。

04

凱悅大廈A棟塔樓及裙樓商業(yè)長期閑置，令人唏噓不已。而更讓人扼腕嘆息的，是南坪商圈尤其是工貿(mào)一帶商業(yè)商務(wù)的衰落。

除了百盛關(guān)門撤場之外，毗鄰的盛匯廣場新世紀(jì)百貨南坪商都也在2020年撤店。南坪商都撤離后，盛匯廣場目前大量空鋪，引入了二手家具賣場、歌舞廳等各類雜亂業(yè)態(tài)，一副衰敗景象。

旁邊的天福克拉廣場，在商場長期空置之后，小業(yè)主們艱難自救，目前在商場內(nèi)開起了面館、便利店、情趣用品店之類雜七雜八的小店，但內(nèi)部大部分商鋪仍是空置狀態(tài)。

上海城百年購物中心，百聯(lián)方商場運(yùn)營團(tuán)隊(duì)已經(jīng)于去年底撤出，目前由業(yè)主方臨時(shí)接管商場，并與現(xiàn)有商家續(xù)約，維持正常營業(yè)。上海城的紅星美凱龍也已經(jīng)在今年初撤離。

另外，南坪商圈昔日曾經(jīng)書寫輝煌的商務(wù)大樓，如今也有不少處于長期閑置狀態(tài)。

凱悅大廈一街之隔的，是重慶首座超100米的地標(biāo)高樓工貿(mào)大廈，也是南坪會(huì)展經(jīng)濟(jì)起源地。然而，這座昔日重慶第一高樓，在2019年左右搬空之后，也一直閑置至今。

揚(yáng)子江假日飯店，作為重慶首家外資四星級酒店，見證南坪昔日的開放與繁華。在那兒舉辦一場盛宴，曾是尊貴與榮耀的象征。2009 年，飯店宣布停業(yè)并進(jìn)行改建，但卻至今仍處于廢棄狀態(tài)，未能重新開業(yè)? 。

凱悅大廈、工貿(mào)大廈、揚(yáng)子江飯店，還有原工行大廈，這些都是南坪昔日書寫過輝煌過往的商務(wù)載體，但如今都尚待盤活。

南坪大量閑置的商業(yè)商務(wù)能否涅槃重生，南坪商圈還能否重現(xiàn)昔日榮光？