文/十一弟

五年前，深圳頂級(jí)豪宅深圳灣1號(hào)的開(kāi)發(fā)商——鵬瑞地產(chǎn)，收購(gòu)了一家企業(yè)股權(quán)——

深圳市新基投資有限公司。

新基投資的股權(quán)，當(dāng)時(shí)在一家私人企業(yè)手里——

深圳市寶利來(lái)貿(mào)易有限公司，背后是一個(gè)名叫文應(yīng)華的自然人股東。

與鵬瑞一起收購(gòu)新基投資股權(quán)的，還有一家企業(yè)——

深圳市天潤(rùn)創(chuàng)展投資有限公司，背后也是幾個(gè)自然人股東。

陳琛、陳琳、曾漢彬、曾麗貞、莊謙民、連衛(wèi)青、袁世簡(jiǎn)、吳凱等。

收購(gòu)?fù)瓿珊?，鵬瑞持有新基投資51%的股權(quán)，天潤(rùn)創(chuàng)展持股49%，寶麗來(lái)貿(mào)易則從中徹底退出。

幾個(gè)月后，深圳龍華區(qū)一宗編號(hào)為A908-0823的住宅用地，通過(guò)協(xié)議出讓的方式，登記在了當(dāng)?shù)匾粋€(gè)村集體企業(yè)名下——

深圳市樟坑徑股份合作公司。

最讓人驚掉下巴的，是樟坑徑股份公司受讓這塊地的代價(jià)——

1塊錢(qián)。

據(jù)說(shuō)，這是一塊征地返還用地——

早年政府征收村集體土地之后，重新規(guī)劃批出新土地補(bǔ)償給村集體，彌補(bǔ)歷史欠賬。

幾乎在同一時(shí)間，樟坑徑股份公司拉來(lái)了新基投資。

于是，這塊地的產(chǎn)權(quán)人，就變成了兩家企業(yè)共同持有——

樟坑徑股份公司、新基投資。

鵬瑞收購(gòu)新基投資股權(quán)的意圖，其實(shí)很明顯，就是為了參與這塊住宅用地的開(kāi)發(fā)。

原本，這塊地的占地面積是6.7萬(wàn)平米，容積率為2.4。

在協(xié)議出讓給樟坑徑股份公司和新基投資之前，這塊地進(jìn)行過(guò)一次重大規(guī)劃調(diào)整——

土地面積從6.7萬(wàn)平米減少到了5.7萬(wàn)平米。

但它的容積率，卻從2.4增加到了5。

這樣算下來(lái)——

盡管用地面積減少了1萬(wàn)平米，但計(jì)容面積從16.1萬(wàn)平米，大幅增加至28.7萬(wàn)平米，整整多出來(lái)了12.5萬(wàn)平米。

土地調(diào)規(guī)之后，這塊住宅用地的商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值，大大增加了。

鵬瑞介入以后，由它來(lái)操刀這塊地的商業(yè)開(kāi)發(fā)，并將其開(kāi)發(fā)成了鵬瑞·頤璟府。

十一弟查了下，項(xiàng)目整體分兩期開(kāi)發(fā)，總共28.7萬(wàn)平米計(jì)容面積里，規(guī)劃了大約2.4萬(wàn)平米商業(yè)，以及超過(guò)25萬(wàn)平米住宅。

項(xiàng)目一期規(guī)劃了2063套住宅，包括12棟高層住宅樓；

項(xiàng)目二期規(guī)劃了384套住宅，包括3棟高層住宅樓。

2021年，也就是收購(gòu)新基投資股權(quán)一年多以后，鵬瑞·頤璟府一期入市，開(kāi)盤(pán)價(jià)定在了5.5萬(wàn)/平米。

按照項(xiàng)目整體逾25萬(wàn)平米住宅面積計(jì)算，可售貨值超過(guò)了138億。

當(dāng)然，這其中還不包括地塊內(nèi)另外2.4萬(wàn)平米的商業(yè)面積。

鵬瑞·頤璟府一期入市四年，今年將要等到項(xiàng)目二期的現(xiàn)房銷(xiāo)售了。

據(jù)說(shuō)，頤璟府二期換了個(gè)案名——鵬瑞·鷺璟府，很快就要開(kāi)盤(pán)。

五年前，土地調(diào)規(guī)以后的頤璟府地塊，以1塊錢(qián)的價(jià)格，協(xié)議轉(zhuǎn)讓給樟坑徑股份公司。

它立馬就拉來(lái)了新基投資參與開(kāi)發(fā)，讓鵬瑞從這塊商業(yè)價(jià)值巨大、土地成本極低的住宅用地上，分到了一杯羹。

沒(méi)人知道，鵬瑞收購(gòu)新基投資股權(quán)時(shí)花了多大代價(jià)。

原股東寶麗來(lái)貿(mào)易和文應(yīng)華，又是如何能在這塊樟坑徑村集體征地返還用地上，插進(jìn)來(lái)一腳。

但毋庸置疑的事，在頤璟府地塊上，背后有很多贏家——

負(fù)責(zé)出地的樟坑徑股份公司，負(fù)責(zé)出錢(qián)的鵬瑞；

與鵬瑞一起收購(gòu)新基投資的天潤(rùn)創(chuàng)展，從新基投資拿錢(qián)退出的寶麗來(lái)貿(mào)易；

還有那些從中幫忙牽線搭橋的中間人。

協(xié)議出讓?zhuān)?塊錢(qián)土地款，土地調(diào)規(guī)——

很多開(kāi)發(fā)商做夢(mèng)都不敢想的劇本，奇跡般地都落在了頤璟府地塊上。

就在最近，鵬瑞·鷺璟府現(xiàn)房入市，貨值上百億的財(cái)富故事，還在這片熱土上演。

這些如同科幻一般的劇本，那不是他們的黑歷史，而是有錢(qián)人的來(lái)時(shí)路。