這家房企是新城，曾經(jīng)的行業(yè)前十。

據(jù)路數(shù)小伙伴們透露，好幾家香港投行已經(jīng)找到了投資機(jī)構(gòu)，為接下來(lái)的新發(fā)行做好了準(zhǔn)備。

金主爸爸們對(duì)新城美元債券給出的初步利率是10-11%，初步期限是2-3年。

只要新城能接受，屆時(shí)新債券壓根不愁沒(méi)買(mǎi)家。

新城存續(xù)債券共3筆，利率都在4.5%左右。其中兩筆的發(fā)行主體是香港上市的新城發(fā)展，在今年5月和7月到期，共計(jì)約7億美元；另外一筆是A股的新城控股，今年10月到期，余額約3億美元。

新城還有時(shí)間討價(jià)還價(jià)，倒不用火急火燎下周就發(fā)。當(dāng)然，它也可以下周發(fā)或者不發(fā)。

但不管怎么樣，這個(gè)消息還是令路數(shù)小伙伴們小小激動(dòng)了一番。有人會(huì)說(shuō)，借錢(qián)而已，有什么值得激動(dòng)？

先說(shuō)意義，這將是今年第一單民營(yíng)房企美元債券，標(biāo)簽是：

民營(yíng)內(nèi)房首次境外融資破冰。

人生能有多少個(gè)十年？今年是這一輪地產(chǎn)下行期的第四個(gè)年頭。從2021年末開(kāi)始，民營(yíng)房企基本集體告別美元債券市場(chǎng)。

這期間，有且只有萬(wàn)達(dá)和卓越商管發(fā)行成功。萬(wàn)達(dá)2023年發(fā)了筆，利率11%；卓越商管更早些，2022年初發(fā)了2筆，利率在3%左右，發(fā)行金額也不大。

這段黑暗的日子里，民營(yíng)房企過(guò)得可憋屈了。有位地產(chǎn)高管跟路數(shù)形容，在外頭說(shuō)自己是干地產(chǎn)的感覺(jué)跟勞改過(guò)差不多。

房企慘，金融機(jī)構(gòu)也慘。好多小伙伴要不就是時(shí)不時(shí)研究重組方案，看不到啥希望；要不就是看一堆亂七八糟的城投美元債OC，很容易就懷疑人生。

當(dāng)然，民營(yíng)房企發(fā)不出，你以為央國(guó)企地產(chǎn)的日子就好過(guò)？

其實(shí)央國(guó)企地產(chǎn)也沒(méi)好到哪兒去，大伙主打借不到境外錢(qián)，要?jiǎng)們?/strong>。剛兌不了的就展期或違約。

這期間，能在離岸債券市場(chǎng)借新還舊的央國(guó)企也就2023年的金茂、2024年的五礦地產(chǎn)和越秀地產(chǎn)這三家。它們發(fā)的還是離岸人民幣債券，而不是美元債券。

不是大家不新發(fā)，而是行業(yè)信用坍塌后，就算發(fā)了也沒(méi)有人敢買(mǎi)。

直到上個(gè)月，綠城的出現(xiàn)《》，終于終于終于率先打破了冰封太久的市場(chǎng)。

綠城新發(fā)行的美元債券 利率8.45%。在個(gè)別網(wǎng)上討論區(qū)還被詬病利率高。真得高嗎？且看緊跟在綠城后面，在今年3月新發(fā)行的兩家房企：

一家是香港銅鑼灣大地主希慎興業(yè)，它新發(fā)的次級(jí)永續(xù)債券利率7.2%。另一家是北京的國(guó)企首創(chuàng)集團(tuán)，發(fā)的還是帶keepwell的，利率7.15%。

就像之前所寫(xiě)，作為一家混改房企，綠城那單會(huì)成為其他家的利率錨點(diǎn)。而作為一家民企，新城不會(huì)比綠城的利率低，所以10-11%不算高。

跳出利率本身看，不管發(fā)或者不發(fā)，新城的這單也在說(shuō)明：

境外資本市場(chǎng)終于開(kāi)始修復(fù)對(duì)民營(yíng)房企的信心。

路數(shù)的小伙伴們說(shuō)，最近境外一些大機(jī)構(gòu)們看到了中國(guó)樓市止跌回穩(wěn)趨勢(shì)，于是增加在中華區(qū)的資產(chǎn)配置，自然就對(duì)地產(chǎn)美元債有需求。

事實(shí)上，外資行里最懂中國(guó)地產(chǎn)的首席研究員們，已經(jīng)陸續(xù)上調(diào)了預(yù)期。

先是citi，再是ubs，都認(rèn)為中國(guó)樓市已經(jīng)發(fā)出觸底信號(hào)。

就像索羅斯的反身性理論說(shuō)的那樣，當(dāng)所有人都開(kāi)始相信，預(yù)言就會(huì)自我實(shí)現(xiàn)。

相比較而言，新城是幸運(yùn)的。它終于熬到了能和資本市場(chǎng)談新發(fā)的一天。

黎明前的黑暗最是殘酷。像還債硬漢中駿、雅居樂(lè)等，就沒(méi)等到；再如金地，雖沒(méi)暴雷卻已失去發(fā)債資格。這些房企像極了《哪吒》中的 申公豹一家，一度以為好好修煉，就有機(jī)會(huì)成仙，但最后敵不過(guò)現(xiàn)實(shí)：

誰(shuí)讓你們出生是妖族，正如誰(shuí)讓你們出身就是非央國(guó)企房企。

眼下，投行們也在為其他房企做準(zhǔn)備了。

這里頭有瑞安房地產(chǎn)、CSI（香港資本策略地產(chǎn)）、平安不動(dòng)產(chǎn)、香港李嘉誠(chéng)家族的盈科大衍地產(chǎn)、金茂等。

你也看到了，以香港的為主，它們都很有可能在今年新發(fā)。

但路數(shù)最關(guān)心的還是總部在深圳的那家，被寫(xiě)過(guò)很多次的那家。它最近一筆美元債券5月就到期。

謝謝你閱讀完，路數(shù)今天心情很好，希望你也是。

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