豪宅最重要的稀缺性，始終還是位置本身。

而在上海，說到位置最好的豪宅，毫無疑問就是矗立在外灘上的傳奇建筑——

洛克外灘源，上海最神秘豪宅

它直面陸家嘴+蘇州河、背靠半島酒店、毗鄰?fù)獍锥蓸颍?strong>別人以看到外灘為榮，而它就生在外灘。

然而這座傳奇產(chǎn)品，卻被冠以“神秘色彩”，永遠(yuǎn)不知道什么時候賣、賣多少錢…

最近洛克外灘源傳出“樣板間定向邀請、驗資8000萬”的消息，捂盤多年后再次引發(fā)熱議。

而總爺仔細(xì)研究后發(fā)現(xiàn)，這座豪宅的開發(fā)商以及背后的神秘大佬，遠(yuǎn)比產(chǎn)品更具傳奇色彩：

歐亞平，以及百仕達(dá)控股

今天總爺就和大家聊聊，上海最神秘豪宅背后的故事。

01

最神秘豪宅，上海捂盤狂魔

外灘是上海的歷史文化中心，而“外灘源”顧名思義，就是整個外灘的源頭位置——

黃浦江和蘇州河在此交匯，萬國博覽建筑群由此開端。

洛克外灘源一期由11棟歷史保護(hù)建筑+6棟現(xiàn)代建筑組成，2006年起開始開發(fā)，直到2023年才全面開放。

區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)項目，洛克外灘源是以藝術(shù)文化為內(nèi)核搭建消費(fèi)場景，并采用公共開放空間模式完全向公眾開放。

而僅有的3棟住宅位于6棟現(xiàn)代建筑里，大多數(shù)住宅都位于7層以上，樓下是商辦部分。

洛克外灘源板塊內(nèi)幾乎沒有住宅，都是重奢酒店比如半島酒店、華爾道夫酒店等，因此有人戲稱它是：

“住在景點里”

另外也有人質(zhì)疑，與商辦混合影響居住體驗，但這些都不會影響它的稀缺性，兩大特點注定了它的收藏價值：

它第一個特點是數(shù)量夠少，可售住宅加起來只有27套，這也是上海外灘核心區(qū)僅存的住宅供應(yīng)。

它第二個特點是產(chǎn)品夠豪，主力建面約370-470㎡，還有約510㎡的頂復(fù)，預(yù)計套均億元水準(zhǔn)。

這座傳世豪宅一直牽掛著塔尖客群，最近幾年每年都會“傳言入市”，然而總是疾疾無終。

今年事情出現(xiàn)了變化，隨著新房限價逐步打開，樣板間也“突然”開放了，有可能正式對外銷售。

非常有趣的是，總爺扒了扒洛克外灘源背后的開發(fā)商，竟然是沉寂許久、異常低調(diào)的——

百仕達(dá)地產(chǎn)

不僅洛克外灘源，這家房企手里還有一張底牌，超級豪宅“寧國府邸”。

寧國府邸是位于上海長寧西郊，容積率只有1.0，由12棟中西合璧的四合院組成，面積段約為1000-1500㎡，地下面積超千平。

寧國府邸的建筑外觀非常奇特，清水寡墻形似“碉堡”，同樣來自設(shè)計師大衛(wèi)·奇普菲爾德的性冷淡風(fēng)格，有人給它起了個外號：

“提籃橋監(jiān)獄風(fēng)格”

但這樣體量、位置的四合院，實在太過于稀缺，總價至少是2億起步，低調(diào)到深藏功與名。

項目從2010年初開始施工，早已基本竣工，一直處于待價而沽的階段，今年也是再次“傳言”要入市。

手握兩大超級豪宅，今年一旦入市，百仕達(dá)無疑是上海樓市的大贏家。

而背后的神秘大佬歐亞平，輝煌的地產(chǎn)生涯，同樣是不乏傳奇色彩。

02

最神秘老板，左手倒右手

歐亞平，是地產(chǎn)圈最神秘的老板之一。

他早年曾是高校老師，通過貿(mào)易賺到第一桶金，1993年地產(chǎn)寒冬期入場，并靠著“全國地王”名揚(yáng)港深。

21世紀(jì)初，歐亞平又在最鼎盛時間低調(diào)離場，轉(zhuǎn)戰(zhàn)資本市場和保險領(lǐng)域，迎來事業(yè)“第二春”。

但對于歐亞平來說，在三個事業(yè)發(fā)展階段，似乎從來就沒有離開過地產(chǎn)圈。

階段一：深圳起家，勇奪全國地王

和很多地產(chǎn)大佬一樣，歐亞平的成功也源于一次“豪賭”。

1933年，百仕達(dá)在深圳羅湖耗資9億拿下32萬平土地，開發(fā)了“百仕達(dá)花園”，一期銷售就套現(xiàn)了15億。

嘗得甜頭后百仕達(dá)繼續(xù)出手，2001年7.8億勇奪全國單價地王，并打造了深圳知名豪宅紅樹西岸。

至此百仕達(dá)收獲地產(chǎn)圈的第一桶金，并且將目光聚焦到上海。

階段二：重注上海，兩大捂盤狂魔

第一次出手在2004年，也就是現(xiàn)在的“洛克外灘源”。

當(dāng)時外灘源綜合改造開發(fā)項目，美國洛克菲勒國際集團(tuán)牽線資本高手歐亞平，百仕達(dá)進(jìn)軍上海。

第二次出手2008年，百仕達(dá)另一座傳奇豪宅“寧國府邸”。

2008年百仕達(dá)斥資3.28億拿下長寧地塊，以非?！俺啊钡脑O(shè)計理念打造，如今這11棟超級豪宅還在待價而沽。

鮮為人知的是，2010年上海蘇河灣1號地爭奪戰(zhàn)，百仕達(dá)聯(lián)合體同樣參與其中，激戰(zhàn)115輪惜敗華僑城。

從此歐亞平“隱身”地產(chǎn)圈，并在保險界大展拳腳。

階段三：跨界保險，左手倒右手

真大佬，做什么都能成功。

2013年，平安馬明哲、阿里巴巴馬云、騰訊馬化騰“三馬”，共同發(fā)起成立保險公司眾安在線。

而站在“三馬”背后的大佬，就是眾安在線董事長、實控人歐亞平。

長袖善舞的他，生意足跡遍布各大領(lǐng)域，先后與李嘉誠、李兆基等都有過合作，不過本人卻異常低調(diào)。

2024年的一次“左手倒右手”，讓歐亞平再次被地產(chǎn)圈想起。

眾安在線發(fā)布公告，14.37億收購兩處外灘物業(yè)，單價竟超9萬/平，而交易對象就是歐亞平百仕達(dá)旗下的洛克外灘源。

左手的眾安財險，高價“接盤”右手的百仕達(dá)，兩家上市公司交易引發(fā)爭議，最后公告解釋口徑是：

“賣方并非眾安保險非執(zhí)行董事歐亞平先生的聯(lián)系人。因此，就上市規(guī)則而言，賣方及其最終實益擁有人為獨(dú)立第三方。”

又是一次經(jīng)典的資本運(yùn)作，歐亞平這位地產(chǎn)圈最神秘大佬，讓這座開發(fā)20年的項目，算是階段性套現(xiàn)成功。

03

神秘色彩背后，藏得兩手好牌

可能很多人都好奇：百仕達(dá)到底還有什么存貨？

總爺翻看了他們?nèi)ツ曛袌?，發(fā)現(xiàn)除了收租的商業(yè)外，真實可售的住宅，也只剩下洛克外灘源、寧國府邸。

兩個項目只有幾十套，但貨值近百億。

如何最大程度變現(xiàn)，成為百仕達(dá)急需解決的問題，畢竟已經(jīng)等了近20年了。

去年上海逐步放開限價，翠湖六期21萬單價打破紀(jì)錄，這兩座豪宅只會更高。

趁著市場熱度，現(xiàn)在就是項目套現(xiàn)的絕佳機(jī)會，所以關(guān)于“樣板間”、“即將入市”的傳言甚囂塵上。

不過百仕達(dá)顯然已有對策，兩座豪宅自始至終就一個字原則：

「藏」

連續(xù)捂盤十幾年，通過“藏”營造出稀缺感氛圍，同時通過定制化的銷售包裝，實現(xiàn)最大程度溢價。

眾所周知，上海限價其實還是相對嚴(yán)格，翠湖21萬就是博弈的結(jié)果，25萬可能也能日光。

在大家眼中能賣到30萬的洛克外灘源，如果備案價低于這個水平，對于百仕達(dá)、歐亞平來說可能就“賣虧了”。

如何最終實現(xiàn)套現(xiàn)？或許只能尋求傳言中的“水下交易”。

這位手握這兩座超級豪宅的超級大佬，即將亮出最后的底牌，讓我們拭目以待。

對于兩大捂盤狂魔，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。