中國的房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)全新的階段了！這個(gè)階段跟過去有很大的區(qū)別，過去是主要支持房地產(chǎn)發(fā)展，并且定調(diào)房地產(chǎn)是中國發(fā)展的主要支柱。

新的房地產(chǎn)并不是這么一回事了，更多的都是穩(wěn)住房地產(chǎn)，讓市場保持這一個(gè)相對平衡的狀態(tài)，價(jià)格不要出現(xiàn)暴漲，也不要出現(xiàn)暴跌了。

中國的城鎮(zhèn)化邁入到了一個(gè)新的階段，住建部在2025年政策定調(diào)了結(jié)束“大拆大建”這時(shí)代的樓齡超過20年以上了的老舊小區(qū)主要是“舊改為主，拆遷為輔”的整體發(fā)展模式。

這個(gè)政策的轉(zhuǎn)變必然的是整個(gè)市場的財(cái)富紅利已經(jīng)發(fā)生了變化！

過去的拆遷報(bào)復(fù)基本上是沒有了，只能變成“舊改的紅利”，整個(gè)政策背后的邏輯就是未來整個(gè)市場的發(fā)展會不會，帶動整個(gè)市場的經(jīng)濟(jì)。

1、過去是“全民暴富”，到如今的“民生工程”

在過去數(shù)10年的機(jī)組棚改安置換貨幣，成催生了不少是拆遷富二代的，自己的身邊就有很多個(gè)拆遷了之后都有幾百萬甚至是上千萬的存款的。

終究我們的房地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)過去了，不可能再這樣搞了，再這樣搞下去，整體市場會迎來“崩潰”！

在2020年的時(shí)候，已經(jīng)開始逐步的傾向于舊改政策了，到了2025年住建部明確樓齡超過20年的老舊小區(qū)80%將會納入到舊改計(jì)劃，僅有20%存在。巨大的安全隱患或者是危房才會被城市規(guī)劃拆遷。

說白一句不再拆遷棚改，最重要的原因是如今整個(gè)市場的供需關(guān)系是處于供大于求的狀態(tài)，所以就不需要這么激進(jìn)的去推動。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前我國的存量住房已經(jīng)超過了6億套空置房產(chǎn)數(shù)量也達(dá)到了1.2億套，如果繼續(xù)的大拆大建，整個(gè)生態(tài)就會迎來“崩盤”。

截止到2024年末，新建商品房待銷售面積達(dá)到了7.6億平方米，正在建設(shè)中的商品房就已經(jīng)達(dá)到了45億平方米，根據(jù)2024年的整體銷量，即便未來不再新拿土地開發(fā)，整體的消化周期也達(dá)到5年以上。

也懂得在此之前為什么要及時(shí)的處理這個(gè)問題了嗎？

2、整體的房地產(chǎn)企業(yè)將會面臨著新的轉(zhuǎn)型

最近這幾年房地產(chǎn)開發(fā)商都迎來了巨大的沖擊，不管是成交量還是成交面積，甚至是利潤都被無限的壓縮。

在這種狀態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)要么就面臨著轉(zhuǎn)型，要么就面臨著倒閉的情況。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，全國百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都非常的緊張，更不要說其他了，2025年全國百城房地產(chǎn)企業(yè)需要償還的債務(wù)居然達(dá)到了30,000億元。

這個(gè)數(shù)據(jù)是非常的恐怖的，對整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說也是巨大的挑戰(zhàn)，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能償還債務(wù)，那么后面面臨著的就是倒閉、爛尾樓、巨額的債務(wù)。

換句話來說就是過去的那種棚改政策不再大力度支持了，因?yàn)檫@對于開發(fā)商來說只會無限的擴(kuò)張債務(wù)，而現(xiàn)在三條紅線才是開發(fā)商勉強(qiáng)健康的道路。

未來整個(gè)市場將會形成三個(gè)方向發(fā)展！

第一點(diǎn)危房優(yōu)先拆遷

對于地基下沉，墻體開裂、預(yù)制板等等的這些危房政策會優(yōu)先的拆除并采取“房票安置”補(bǔ)償?shù)鹊冗@種形式去推動。

這一次拆遷跟過去的拆遷形成最大的區(qū)別是過去給房子的，而現(xiàn)在雖然也是給房子，但是并不是現(xiàn)金支付，是等價(jià)交換。

第二點(diǎn)就舊激活價(jià)值

舊改分為基礎(chǔ)類型、網(wǎng)上類型、提升類型三方面，很多地區(qū)改造之后，整體的價(jià)格是有所回升的，最簡單的就是一套房子原本又破又爛的狀態(tài)下賣100萬，改造之后基本上暫時(shí)會有10%~30%的回升。

比如深圳某老舊區(qū)域，改造之后，整體的價(jià)值上升了22%，同樣租金回報(bào)率也提升到了3.8%，最重要的原因是核心地段的價(jià)值一直都存在的。

第三，改造城中村轉(zhuǎn)型

城中村改造。比如有很多地方可以把原本的老舊小區(qū)改造成樂福，公寓租金翻倍吸引了眾多 ，原本要在這邊發(fā)展的人找不到好房子，這已經(jīng)成為了好房子之一。

市場的舊改在未來幾年仍處于主流的狀態(tài)！

中國的房地產(chǎn)現(xiàn)已經(jīng)都是單腳走路的狀態(tài)，未來要進(jìn)一步的推進(jìn)，雙腳走路也就是采取商品房以及保障性住房雙軌制度推行。

目前保障性住房僅占到我國的5%，而其他一些國家保障性住房占比都是在15%，而新加坡占比就更不用說了，非常的高。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2025年將計(jì)劃推出超過300萬套保障性住房價(jià)格盡可能的控制在商品房的30%~50%。

最簡單的北京海地保障性住房開盤價(jià)格為4.2萬元每平米，僅為隔壁掛牌的商品價(jià)格35%，所以這個(gè)價(jià)格對比之下還是挺優(yōu)惠的，不過也有人說人很貴，這個(gè)沒辦法，市場因素所決定的。

不要再想著未來還有拆遷致富的時(shí)代，未來拆遷并不會支付，更多的都會進(jìn)入到“舊改的模式”。

主要是讓住房住得更舒服，安心。