最近一段時(shí)間，總是聽到有人議論高盛對(duì)中國(guó)未來(lái)幾年房地產(chǎn)走勢(shì)的預(yù)測(cè)，很多人表示看不懂，其實(shí)沒(méi)那么復(fù)雜，概括來(lái)說(shuō)，理由就3點(diǎn)。

先說(shuō)一下高盛對(duì)中國(guó)未來(lái)幾年房地產(chǎn)走勢(shì)的預(yù)測(cè)。

首先是價(jià)格。高盛預(yù)測(cè)，國(guó)內(nèi)新房的價(jià)格預(yù)計(jì)到2025年底才會(huì)企穩(wěn)，并且會(huì)在2027年出現(xiàn)輕微上漲，漲幅約2%；二手房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)到2026年開始逐漸穩(wěn)定！但到2025年底前，房?jī)r(jià)可能還會(huì)繼續(xù)下滑20%~25%。

其次是市場(chǎng)規(guī)模。高盛預(yù)測(cè)，從2025年到2027年，新房市場(chǎng)的銷售額預(yù)計(jì)將維持在8萬(wàn)億元左右；2027年，房地產(chǎn)的新房開工面積或?qū)⒎€(wěn)定在峰值的20%；2027年，二手房的銷售面積或?qū)⒄嫉饺珖?guó)住房總交易量的50%左右。

最后是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。高盛預(yù)測(cè)，2025年到2027年，二手房交易量的年均增長(zhǎng)率可能在低個(gè)位數(shù)的百分?jǐn)?shù)，到2027年，二手房的成交率或?qū)⒅鸩缴仙?.7%，其中，一二線城市約為3%；并且較高層級(jí)的城市二手房在總住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中所占份額或?qū)⒏蟆?/p>

以上就是高盛對(duì)中國(guó)未來(lái)幾年房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)的重點(diǎn)內(nèi)容，但需要清楚的是，高盛的預(yù)測(cè)是基于一定假設(shè)條件的，這個(gè)假設(shè)條件就是政府將額外提供8萬(wàn)億元人民幣的財(cái)政支持，主要以地方政府專項(xiàng)債券的形式出現(xiàn)，來(lái)幫助加速行業(yè)供需平衡和開發(fā)商流動(dòng)性的改善，如果沒(méi)有這樣的相關(guān)刺激措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷可能還會(huì)再持續(xù)3年左右，與此同時(shí)，高盛也指出當(dāng)下國(guó)內(nèi)樓市的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，比如在宏觀層面和90年代的日本有相似之處，面臨著人口結(jié)構(gòu)的負(fù)面變化以及宏觀環(huán)境嚴(yán)峻和通貨緊縮預(yù)期等問(wèn)題，凡此種種，或?qū)?dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格反彈無(wú)法持續(xù)。

清楚了高盛對(duì)中國(guó)未來(lái)幾年房地產(chǎn)走勢(shì)的預(yù)測(cè)，我們?cè)賮?lái)談?wù)勚胃呤㈩A(yù)測(cè)的理由是什么？這也是很多人沒(méi)看懂的地方，其實(shí)就3點(diǎn)。

第一，城市化的影響。過(guò)去多年，我們國(guó)家的城市化發(fā)展速度非?？?，大批的農(nóng)村人口涌入城市，結(jié)果導(dǎo)致城里的住房供不應(yīng)求，為了解決這個(gè)問(wèn)題，城市里到處都在蓋房子，新樓盤一個(gè)接一個(gè)地冒出來(lái)，不僅大城市這樣，就連那些小縣城也是如此！就拿我老家來(lái)說(shuō)吧，以前就幾條街，也沒(méi)有高樓大廈，而現(xiàn)在呢？一座座新樓房拔地而起，到處都是在建的工地，為什么會(huì)這樣？就是因?yàn)槌鞘谢蠹叶纪抢镉咳?，人多了，住房需求就多了，房子自然也就多了?/p>

但這幾年，隨著城市化的不斷發(fā)展，當(dāng)下的城市化水平已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新階段，大部分該進(jìn)城的人都進(jìn)城了，城市人口的增長(zhǎng)速度也沒(méi)過(guò)去那么猛了，這意味著什么？意味著房子的需求量不會(huì)再像以前那樣高速增長(zhǎng)了，打個(gè)比方，以前是10個(gè)人搶8套房子，房子肯定不愁賣，價(jià)格上漲也情有可原，而現(xiàn)在呢？是8個(gè)人買10套房子，競(jìng)爭(zhēng)小了，開發(fā)商想賣房回籠資金，就需要在價(jià)格、質(zhì)量、配套上下功夫。

所以，從這個(gè)角度來(lái)看，未來(lái)想靠大量人口涌入城市來(lái)支撐房?jī)r(jià)上漲的這條路已經(jīng)行不通了，但也不是完全沒(méi)了，只是數(shù)量少了，而且涌入城市的方向也變了，以前幾乎所有的城市都有人口涌入，未來(lái)不會(huì)了，只有那些核心大城市，可以憑借自身優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、就業(yè)等資源，保持人口涌入，其它城市，比如那些三、四線小城市、普通二線城市，基本沒(méi)戲了。

第二，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。我們都知道，以前房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，大多數(shù)城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都是靠房地產(chǎn)行業(yè)去拉動(dòng)，很多城市的發(fā)展模型都是先搞幾個(gè)大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，然后以此來(lái)帶動(dòng)周邊商業(yè)的發(fā)展，交通的發(fā)展。但現(xiàn)在不一樣了，這兩年國(guó)家一直在強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，要把重心往高科技、人工智能、服務(wù)業(yè)等這些更有創(chuàng)新、更可持續(xù)的領(lǐng)域去轉(zhuǎn)型，這一點(diǎn)，從2月17日的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)工作座談會(huì)的參會(huì)名單上就能看出來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)都沒(méi)有，參會(huì)的都是科技、人工智能、服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域的頭部企業(yè)。

像一些大城市，當(dāng)下都在大力扶持科技企業(yè)、人工智能企業(yè)以及服務(wù)業(yè)相關(guān)的企業(yè)等等，打造創(chuàng)業(yè)園區(qū)，給那些搞研發(fā)、搞創(chuàng)新的企業(yè)各種優(yōu)惠政策，比如杭州就是最典型的城市，在這樣的背景下，錢和資源都往這些行業(yè)去了，那么對(duì)房地產(chǎn)的依賴自然就會(huì)慢慢減少，而且現(xiàn)在大家的收入來(lái)源也更加多樣化了，不像以前，只有買房才是最好的投資，現(xiàn)在很多人都愿意把錢投到新興產(chǎn)業(yè)里面去，這樣一來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度就不會(huì)再像過(guò)去那樣只漲不降了，房?jī)r(jià)企穩(wěn)是大趨勢(shì)。

第三，政策的持續(xù)引導(dǎo)，這也是最關(guān)鍵的一點(diǎn)。最近幾年，國(guó)家的政策始終都是為了讓房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠平穩(wěn)健康地發(fā)展，比如前幾年的限購(gòu)、限售，在一些房?jī)r(jià)漲幅較快的城市出臺(tái)限購(gòu)、限售等政策，目的是什么？就是為了讓那些想炒房的人，打消炒房的念頭，保證房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，再比如現(xiàn)在的降首付、下調(diào)房貸利率也是一樣的邏輯，樓市調(diào)整，房?jī)r(jià)下行，適當(dāng)調(diào)整相關(guān)政策，可以讓剛需購(gòu)房者能在合適的時(shí)間點(diǎn)上車，減輕他們的買房負(fù)擔(dān)。

我有個(gè)朋友，之前一直想買房，但那幾年房?jī)r(jià)過(guò)高，房貸利率5點(diǎn)多，核算下來(lái)，經(jīng)濟(jì)壓力太大，于是就一直猶豫，這兩年政策調(diào)整了，房?jī)r(jià)也降了，我朋友算了算，覺得自己能承受得起，就果斷把房子買了。很明顯，這就是政策在市場(chǎng)中起到的作用！

需要明確的是，政策會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化去調(diào)節(jié)，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，而且政策還會(huì)起到引導(dǎo)作用，讓市場(chǎng)沿著健康的軌道走下去，防止市場(chǎng)的大起大落，這是我們獨(dú)有的，其他經(jīng)濟(jì)體很難做到。

綜上所述，也就是高盛對(duì)中國(guó)未來(lái)幾年房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)的支撐理由，沒(méi)有這些理由的支撐，高盛的預(yù)測(cè)就是無(wú)稽之談，有了這些理由，個(gè)人認(rèn)為高盛的預(yù)測(cè)大概率是會(huì)成真的！雖然高盛的預(yù)測(cè)看起來(lái)很復(fù)雜，其實(shí)歸結(jié)起來(lái)，就是我們市場(chǎng)變化的總結(jié)，明白了這些，不管是買房，還是賣房，還是當(dāng)個(gè)吃瓜群眾，都能更清楚的知道市場(chǎng)變化的底層邏輯，多了解一些，沒(méi)壞處！對(duì)此，你怎么看？