萬科是中國最著名的房地產(chǎn)企業(yè)，也曾經(jīng)在長達一二十年的時間是中國房企一哥，創(chuàng)始人王石更是家喻戶曉，是中國最知名的企業(yè)家之一，他最引以為豪的或許還不是創(chuàng)辦了萬科這家企業(yè)，而是創(chuàng)建了萬科的公司治理結(jié)構(gòu)，這種公司治理結(jié)構(gòu)也一度成為中國上市公司的典范。

但是很少有人知道萬科其實是一家國有企業(yè)，在寶萬之爭以前，大股東是央企華潤，持股15%。寶萬之爭的之后，華潤退出，深圳地鐵集團接手，成為大股東，持股近30%，持股比例較華潤幾乎增加了一倍，控股權(quán)大幅提升，但是深鐵集團卻很少插手管理事務，還是王石留下的以郁亮為首的管理團隊在管理萬科。

1、巨虧450億，公司治理典范未能免俗

1月27日，除夕的前一天，萬科董事會發(fā)布了2024年業(yè)績預告，巨虧450億，石頭總算是落地了，盡管外界早有傳聞，在這場行業(yè)的大調(diào)整中，萬科也未能免俗，但是當這份財報面世的時候，還是讓人驚訝，萬科不僅僅是房地產(chǎn)的龍頭、老大哥，更是房企領(lǐng)域的公司治理典范，企業(yè)文化更是被創(chuàng)始人王石視為最重要的資產(chǎn)。

恒大出事，大家都能理解，畢竟老許一看就是那種帶著帶皮放飛自我的粗獷漢子形象，但是王石不是，王石是精英路線，留學，哦，不，是游學，攀登珠穆朗瑪峰，甚至還玩劃艇，年過60的他身材比小伙子還挺拔，萬科的房子在任何城市都是中高端定位。

萬科的財務管控更是行業(yè)標桿，非常注重現(xiàn)金流管理，資產(chǎn)負債率一直控制比較好，年輕氣盛時候的孫宏斌領(lǐng)著順馳大殺四方，跨越式發(fā)展劍指萬科的時候，王石只是冷冷說到：步子大了容易扯著蛋。最后順馳果然沒能逃過行業(yè)調(diào)控，倒在高杠桿上，孫宏斌出局，二次出山的時候才創(chuàng)辦了融創(chuàng)。

對于絕大部分人來說，是只看結(jié)果的，因為結(jié)果不容易作假，也最容易理解，而過程就太復雜了，專業(yè)人士都不一定能夠把控，更別說局外人了，萬科的業(yè)績穩(wěn)定快速發(fā)展的時候，當然可以歸咎于企業(yè)文化以及公司治理典范，有了成績，你說什么都是對的，甚至碧桂園和恒大在極盛時期也出書總結(jié)過成功經(jīng)驗。

但是450億的巨虧撕下了萬科的面紗，原來你也是會虧的，你的公司治理以及企業(yè)文化并沒有想象中的厲害，面對這場房地產(chǎn)30年來最大的調(diào)整，你也未能免俗，皇帝的新衣一旦被戳破，光環(huán)就沒有了，光環(huán)就是價值的體現(xiàn)，就是溢價的表現(xiàn)。

2、一二把手同時辭職，萬科管理國有化

如果我們仔細去回顧過往，王石引以為豪的企業(yè)文化和公司治理結(jié)構(gòu)，其實是職業(yè)經(jīng)理人文化和治理體系，放在中國的環(huán)境下就是股東不要摻和太多公司的管理事務，按照當股東享受分紅就行了，公司治理這么專業(yè)的事情交給我們管理團隊就好了。

華潤作為大股東以前只持有15%的股份，幾乎是做一個甩手掌柜，對王石為首的管理團隊是十分信任，但是華潤也是有掌門人的，換一個人風格就變了，未必就有那么深厚的歷史交情。2016年寶萬之爭的時候，華潤作為大股東開始選擇作壁上觀，默認寶能對萬科的步步緊逼，其實多少也表示了大股東對王石團隊的不滿。

最后的結(jié)果是，大股東華潤變現(xiàn)走人， 而創(chuàng)始人王石也被迫出局，辭去董事長一職，徹底退出管理層，只保留了一個終生榮譽主席的稱號，每年領(lǐng)著1000萬的退休金。寶能也退出，半路插一杠子的恒大以損失幾十億的代價賣給了深圳地鐵一個人情，深圳地鐵集團這個深圳國資委下屬企業(yè)成為新的大股東，持股近30%。

這場爭斗中，當時看似的輸家，華潤和王石，如今看來都是贏家，到底是僥幸的運氣，還是早有的遠見？王石離開的時候，萬科還是中國房企的一哥和典范，如今萬科虧損450億，成為碧桂園、融創(chuàng)之流，這是誰的責任？起碼你的管理團隊建立的企業(yè)管理制度和企業(yè)文化是沒能起到剎車的作用。

并且并不都是虧損的，央企保利集團下屬的保利發(fā)展，這幾年不僅沒有虧損，業(yè)績還越做越大，國有控股和管理的保利為何就能避免行業(yè)調(diào)整呢？原因不知道，但是結(jié)果很清晰，在這場房地產(chǎn)30年一遇的調(diào)整中，國資管理的國企勝出了，而那些膽肥的高歌猛進的民企，無論是泥腿子碧桂園，還是精英的萬科，都未能免俗。最后的結(jié)果就是，董事長郁亮和總裁祝九勝申請辭職，郁亮降職擔任執(zhí)行副總裁，祝九勝徹底退出，一二把手同時辭職，這本身就說明問題了。

兩人辭職的公告是和2024年業(yè)績預告同時發(fā)布的，都是除夕的前一天，都等不到春節(jié)了，這本身就足夠說明問題了。深鐵集團的董事長、黨委書記辛杰成為萬科董事長，這是大股東一方首次擔任萬科董事長，這是一個歷史性時刻，意味著萬科真正國有化，并不是之前股權(quán)形式上的國有化，而是管理上的國有化。

3、國有化的萬科才能走出低谷

萬科的出路在哪里？其實謎底就在迷面上，只有國有化才有出路，大家為何不想想兩個問題，第一是現(xiàn)在房地產(chǎn)的前三強是什么屬性；第二是為何恒大、碧桂園和融創(chuàng)沒有國有化？想通了這兩個問題，那么就知道萬科的出路在哪里了。

2024年房地產(chǎn)行業(yè)前十強如下圖，老大是保利發(fā)展，銷售超過3000億，這是央企保利集團控股的國企；第二名是中海地產(chǎn)，銷售也超過了3000億，這是央企中國建筑集團控股的房地產(chǎn)企業(yè)；第三名綠城集團也是央企中國交通建設集團旗下的房企；老四是華潤置地，是央企華潤集團旗下房企。

萬科排名第五，除了第9名的濱江集團是私人控股的企業(yè)，剩余都是國企，在房地產(chǎn)高峰時期，房地產(chǎn)十強都是被私營企業(yè)占主導，但是三年調(diào)整下來，只有前十名只有一家是私企，剩余9家都是國企，而且靠前的都是央企，萬科雖然從2017年就回歸深圳國資委懷抱，但是由于各方對管理團隊過于自信，國資對萬科的管理并沒有太多干預。

既然過程無法評估，那么結(jié)果一定是最容易理解的，以前萬科在職業(yè)管理團隊的管理下做得很好，那么就讓職業(yè)管理團隊來管理，如今管理團隊既然不行 ，而活下來活得好的都是國企，那么也說明，此時的房地產(chǎn)行業(yè)更適合國企的管理方式以及背后的資源，那么職業(yè)經(jīng)理人團隊放手，讓國企派人下來管理。

就在最近，深圳地鐵集團和萬科達成協(xié)議，將為后者提供42億元的低息貸款，用于萬科償還貸款，而在1月份，深圳地鐵剛剛為萬科提供了28億低息貸款，目的也是用于償還貸款，此前深鐵集團也已經(jīng)多次出手幫助萬科，這是真金白銀往里面砸錢，只有大股東才會這么干。

國企房地產(chǎn)企業(yè)為何比民企更能抗風險？這個問題問得好，主要有兩個原因，國企更加強調(diào)規(guī)避風險，國企上面還有人管著，一把手也不能隨心所欲，所以即便是在房地產(chǎn)最風光的時候，國企也很難像恒大那些民企那樣去上杠桿，以保利為例，資產(chǎn)負債率最高的時候也沒有超過79%，而萬科這個號稱最注重財務風險和現(xiàn)金流管理的企業(yè)，也是最先喊出“活下去”的一哥，資產(chǎn)負債率最高的時候接近85%。恒大在2017年的時候就接近90%了。

還有一個原因是國企，尤其是央企更加容易獲得銀行的貸款，而且利息還要低些，這也是國企的一個優(yōu)勢，放在房地產(chǎn)領(lǐng)域就非常合適了，有更低利息的貸款融資，再加上更加注重財務風險管理，這個行業(yè)本身也沒有什么太多的技術(shù)含量，有這兩個優(yōu)勢就足以了，因此，萬科國有化反而是增加了希望。