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春節(jié)期間，中國商界發(fā)生了兩件大事，兩件事沒有什么關聯(lián)，但放在時代的大背景下來看，卻頗具對比意義。

一件是Deepseek在全球范圍內卷起風暴，另一件是萬科被深國資完全接管。

兩家公司不同的命運走向，昭示著一個時代在無奈謝幕，同時另一個時代在加速到來。

最近聊得最多的就是Deepseek，遠超過“房產”、“投資”、“搞錢”等傳統(tǒng)主題。司享圈是一個由寧波各領域精英構成的圈層，話題非常隨機，但總能緊扣社會、經(jīng)濟的前沿。

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先說萬科，年前宣布高層大換血，年后接著調整核心部門負責人，以及重要的區(qū)域負責人。

萬科走到今天的局面，應該說是一個巨大的悲劇，這家公司曾是中國房地產的一面旗幟，無數(shù)地產人仰望的燈塔，也是廣大客戶追捧的知名品牌。

然而今天這一切都結束了，即便萬科能安然度過這次危機，也將蛻變成一家國資管控的公司。國資背景雖然能帶來無限的信用背書，但也必將改變萬科之前的理想氣質，徹底淪為一家無趣、平庸、追求無功無過的普通開發(fā)商。

其實，理想主義的萬科，自王石退休后就慢慢死去了。最近這10年萬科很少作出激動人心的產品，更鮮有開創(chuàng)行業(yè)先河的舉措。而是在追求規(guī)模、利潤和股價之路上，越走越遠。

萬科的隕落，既有時代轉換的影響，也有自身貪念的原因。

今天老司機并不想聊萬科本身，而是想透過這家公司的命運轉折，看到時代變化的大趨勢。

萬科誕生之時，正是中國房地產剛剛啟幕的時代，中國大規(guī)模城市化啟幕的時代。之后的25年，中國掀起了人類史上最為波瀾壯闊的城市化運動，9億農民至少有5億人進城，房地產經(jīng)濟遍及中國大大小小的城市。

城市化運動的背后，是社會財富的大轉移。經(jīng)濟起飛累積的財富，迅速轉化為房價飛升，傳遍大江南北，一輪又一輪。

據(jù)統(tǒng)計，截至目前，中國房地產存量價值約450萬億，接近大A總市值的6倍，房地產成了社會財富最大的蓄水池。

這波財富轉移的浪潮，不同的城市多多少少都分到了一杯羹，分得最多的如杭州、北上廣深、成都等，每年賣地都能賺上千億；分得最少的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，也能偶爾賣掉幾塊地，獲得數(shù)千萬到數(shù)億不等的收入。

簡單來說，房地產的紅利，分攤給了幾乎所有城市，雨露均沾，也讓這些城市在過去二十年里，發(fā)生了翻天覆地的變化。

再往深里說，過去二十年，一些城市哪怕沒有其他產業(yè)，僅僅依靠房地產，也能過得衣食無憂。這就是為什么廣大白天搓麻將、晚上看電視的小縣城，還能養(yǎng)活婆羅門階層，甚至還有錢建市民廣場、體育館和大劇院。

現(xiàn)在，這個美好的時代結束了。

自2021年房地產下行以來，越來越多的城市再也賣不出土地，全國房產銷量由18億平方，腰斬到了9億平方，土地交易量的衰退幅度更大。

在總量衰退的同時，不同城市的分化愈加明顯，有些小城市已經(jīng)3年沒賣地，而最近上海的土地價格卻創(chuàng)了新高。有限的開發(fā)資金，越來越集中在頭部城市。

如今，中國房地產曾經(jīng)的龍頭，開發(fā)量長期居前三的“三好生”萬科，也以這種難堪的方式，退出了歷史舞臺。廣大依靠房地產為生的城市，它們的“財神爺”們，都經(jīng)集體退場了。

未來誰來供養(yǎng)它們？恐怕是一個長期需要回答的問題。

Deepseek誕生于杭州，是“杭州六小龍”之一，一群由中國最尖端的理工科人才打造的前沿技術企業(yè)。同樣的故事還發(fā)生在深圳，比如大家耳熟能詳?shù)娜A為、大疆。

如果說互聯(lián)網(wǎng)公司大家還看得懂，如電商公司或者游戲公司，那么現(xiàn)在的AI軟件和硬件公司，一些城市恐怕連看也看不懂了，更遑論抄作業(yè)。

所有人都知道風口在AI，在高端制造，在國產替代，未來的資金會大量向這些領域傾斜，就像當初向房地產傾斜一樣。

但具備這種能力的城市，在中國屈指可數(shù)，未來也不會多。

也就是說，房地產時代的紅利，各個城市可以雨露均沾，而新時代的紅利，只有極少數(shù)頭部城市才能分享到。

能分享的城市前程不可限量，而其他大部分城市，連看都看不懂，這就是分化。

分化這個詞，應該深刻于每個人的腦海里。

很多人對房價都存在一個誤解，認為它和其他產業(yè)爭搶了資金，導致其他產業(yè)發(fā)展不起來。

但其實房價只是其他產業(yè)發(fā)展的一個結果，是經(jīng)濟發(fā)展和財富累積的具體體現(xiàn)。簡單來說，人們賺了錢，不會只是把錢存在銀行，而是會用來消費、改善生活，或是用來投資，讓錢生錢。

房產恰恰滿足以上兩個功能，它既可以居住，用來消費，也可以投資，用來保值增值。

所以，古往今來，只要是實行房產私有制的國家，房產都有其價值。只是不同的城市，不同的地段，價值差異會非常大。

老司機之所以花巨大的篇幅來講“分化”，其實就是想說明一件事：未來房產的價值，并不會因為AI等新產業(yè)而消弭，反而會因為這些產業(yè)的發(fā)展，進一步得到提升。

當然，這個理論只對產業(yè)發(fā)展具有優(yōu)勢的城市有效，如果一個城市在未來的競爭中能占據(jù)優(yōu)勢地位，那它的房產價值長期都是看好的。

無論是AI，還是新能源，還是金融，還是資源，只要城市在某方面具有優(yōu)勢，這個理論就一直有效。

相反，如果一個城市沒什么優(yōu)勢產業(yè)，甚至沒有產業(yè)，那它的房價長期來看就是無本之木，是經(jīng)不起檢驗的，任何時候，都不要對這類城市的房價抱有幻想。

那么問題來了，寧波的未來會如何？請留言談談你的看法。

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