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作者 | 王澤紅

祝九勝“被帶走調(diào)查”的傳聞，萬科至今未給出具體口徑。

但他本人疑似進(jìn)行了辟謠，1月17日凌晨更新朋友圈，轉(zhuǎn)發(fā)了萬科旗下長租公寓品牌泊寓的相關(guān)信息。

前一日晚間，萬科執(zhí)行董事、總裁、執(zhí)行總裁祝九勝被公安機(jī)關(guān)帶走調(diào)查的消息，傳的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，令萬科再次處在風(fēng)口浪尖。

當(dāng)天，萬科的債券遭受重創(chuàng)，多只債券價(jià)格大幅下跌，甚至觸發(fā)臨停，“21萬科02”跌超28%，“22萬科05”跌超22%，“20萬科06”跌超20%。

祝九勝更新朋友圈后，多只債券又出現(xiàn)上漲， “22萬科04”漲超13%，“20萬科06”漲超12%，“22萬科05”漲超10%，“22萬科07”漲超9%。

作為僅次于郁亮的“二號(hào)人物”，祝九勝被視為萬科的“財(cái)神爺”，自2012年從建行深圳分行副行長職位離開，加入萬科后就負(fù)責(zé)包括銀行、信托在內(nèi)的一眾融資計(jì)劃，擁有萬科所有資金的調(diào)度權(quán)。

在股東會(huì)和業(yè)績會(huì)上，萬科的融資與化債話語權(quán)，也一直由他來掌控。對(duì)于當(dāng)下的萬科，祝九勝的重要性更加凸顯，因?yàn)樗侨f科化債的操盤手。

祝九勝傳出“被帶走”當(dāng)晚，還有消息稱深圳相關(guān)工作專班已經(jīng)全面介入萬科，萬科公司或?qū)⒚媾R接管改組；在此之前，還傳出監(jiān)管部門要求保險(xiǎn)公司上報(bào)對(duì)萬科的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口。

安全度過2024年后，2025年的萬科還有一張硬仗要打，面臨的壓力依然不小。

債務(wù)壓力：一年到期境內(nèi)債326億

2024年，萬科錄得合同銷售金額2460.2億元，相比2023年3761.2億元，銷售額減少了1301億元，下滑35%；行業(yè)排名也跌落前三，位列第五名。

2024年前三季度，萬科實(shí)現(xiàn)營收2198.9億元，歸母凈虧損179.4億元。截至三季度末，有息負(fù)債為3276.1億元，短期債務(wù)1168億，而持有的貨幣資金為797.5億元，難以覆蓋短期債務(wù)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至1月16日，萬科一年內(nèi)到期的境內(nèi)債為326.45億元；2025年境內(nèi)外累計(jì)債券到期債券共9只，總規(guī)模高達(dá)215.9億元。其中，2025年到期的中期票據(jù)共有8筆，合計(jì)總金額207億。

萬科2025年到期中期票據(jù)

2025年一季度，將是萬科的償債小高峰，有98.9億元的境內(nèi)公開債需兌付，而境外債兌付高峰為2025年5月，當(dāng)月需兌付4.55億美元。

此外，萬科曾通過保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃形式，向多家保險(xiǎn)資管公司融資，涉及華泰資管、太平洋資管、太平資產(chǎn)、平安資管、招商信托資管等?。截至2024年11月底，萬科通過險(xiǎn)資融資的總額為343.4億元。

1月9日，萬科宣布武漢譽(yù)天的非標(biāo)債務(wù)獲得展期，債權(quán)方是新華資產(chǎn)，原本2024年底到期，如今獲得展期2年，融資余額為20.4億元，對(duì)于萬科無疑是一個(gè)利好。

如果萬科能獲得其他險(xiǎn)資方的類似展期調(diào)整，債務(wù)壓力將得到極大緩解。有萬科內(nèi)部人士透露，目前萬科還在與大家保險(xiǎn)談，處于盤資產(chǎn)的階段。

早在2024年3月，便屢次傳出萬科高管赴京與多家險(xiǎn)資談?wù)蛊?，進(jìn)入2025年初終于迎來新進(jìn)展，新華資產(chǎn)能否帶來“連鎖效應(yīng)”，對(duì)萬科至關(guān)重要。

上述知情人士稱，萬科與大家保險(xiǎn)的商談，“卡點(diǎn)”依然在抵押物資產(chǎn)的估值，萬科欲將存量50億元增加到90億元，抵押物價(jià)值60多億元，但大家保險(xiǎn)認(rèn)為資產(chǎn)只值45億元。

應(yīng)對(duì)：處置資產(chǎn)與籌措資金

為了減緩債務(wù)壓力，萬科在2024年制定了“一攬子方案”，計(jì)劃每年完成200億元大宗資產(chǎn)交易，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)財(cái)務(wù)投資，同時(shí)“白名單”能報(bào)盡報(bào)、大力推進(jìn)經(jīng)營性物業(yè)貸、爭(zhēng)取銀團(tuán)貸款。

在這樣的背景下，萬科2024年頻頻“瘦身”處置資產(chǎn)，出售了上海七寶萬科廣場(chǎng)50%股權(quán)、深圳灣超級(jí)總部基地地塊、上海南翔印象城MEGA 48%股權(quán)等資產(chǎn)，甚至一度傳出泊寓也被擺上貨架。

除此之外，其還通過REIT路徑退出資產(chǎn)，將北京舊宮萬科廣場(chǎng)和深圳龍崗萬科廣場(chǎng)兩項(xiàng)商業(yè)資產(chǎn)打包，設(shè)立中信萬科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REIT。

數(shù)據(jù)顯示，2024年前三季度，萬科大宗交易簽約金額達(dá)232.6億元，涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、公寓等41個(gè)項(xiàng)目，以及印力資產(chǎn)交易及REIT發(fā)行等。

更受業(yè)內(nèi)關(guān)注的是，發(fā)生在萬科與金融機(jī)構(gòu)之間的故事，包括5月獲得招商銀行牽頭的200億元銀團(tuán)貸款，6月落地交通銀行65億元，尤其是由“非標(biāo)債務(wù)”事件引出的800億銀團(tuán)貸款。

“一攬子方案”之下，萬科2024年前三季度合并報(bào)表新增融資與再融資 774 億元，經(jīng)營性物業(yè)貸合計(jì)落地 262 億。由此，萬科前三季度償還有息負(fù)債約700億元，其中償還公開債務(wù)197億元。

對(duì)于2025年將要到期的公開債務(wù)，萬科的策略并未有太多變化，近日對(duì)外表示會(huì)全力以赴，繼續(xù)從經(jīng)營端和融資端等多方面籌措資金，通過積極銷售回款、持續(xù)推進(jìn)大宗交易、加快非主營業(yè)務(wù)退出和持續(xù)爭(zhēng)取融資資源等方式，應(yīng)對(duì)相關(guān)債務(wù)兌付。