• 2025年1月9日，碧桂園披露境外債務(wù)重組及業(yè)務(wù)發(fā)展最新情況。公告顯示，碧桂園公布重組提案的關(guān)鍵條款，及其已與由七家知名銀行組成協(xié)調(diào)委員會(huì)達(dá)成共識(shí)，目標(biāo)是減少債務(wù)最多116億美元，將加權(quán)平均借貸成本從重組前每年約6%降低至重組后每年約2%。

• 不得不說(shuō)，境外債是房企最頭疼的部分，國(guó)內(nèi)義務(wù)履行出問(wèn)題，還可以拖，境外債就很難，人家真可能讓你強(qiáng)制清算，處理這些少量境外投資者，甚至比面對(duì)國(guó)內(nèi)諸多業(yè)主壓力要大的多。現(xiàn)在房地產(chǎn)的問(wèn)題不再是明面上的暴雷不暴雷，而是資產(chǎn)就這么多，且存在房產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)重的縮水下，誰(shuí)先兌付，誰(shuí)后兌付的事情了。

我們要知道，除了已經(jīng)倒下的恒大，當(dāng)前碧桂園和萬(wàn)科的境外債規(guī)模是最大的，不過(guò)目前萬(wàn)科有深圳國(guó)資委的全力兜底，幾家本土生根的銀行如招行等都紛紛加入了給萬(wàn)科輸血的隊(duì)伍中。而碧桂園卻沒(méi)有如此強(qiáng)大的兜底團(tuán)隊(duì)，因此未來(lái)幾年能否順利償還規(guī)模龐大的境外債，將成為碧桂園生死存亡的關(guān)鍵事項(xiàng)。

• 從公開(kāi)數(shù)據(jù)中可以看到，從本月到2031年7月，碧桂園共有14筆境外債券需要償還，其中13筆是美元債券，1筆是泰銖債券。同時(shí)，這13筆美元債券全部都已經(jīng)發(fā)生了違約，這表明碧桂園連償還利息的能力都欠佳。這里面13筆美元債合計(jì)待償還金額達(dá)到了83.63億美元，再加上利息，便是這次公告所提到的“擬減少債務(wù)最多116億美元”。

不過(guò)值得注意的是，在剩余需要償還的境外債券里，每筆債券的年利息并不是特別高，這使得碧桂園海外債務(wù)的重組難度要小于恒大。為什么這么說(shuō)呢？在恒大所需償還的境外中，不僅單筆金額巨大，且有相當(dāng)大一部分債券的年利率都在兩位數(shù)以上，低于5%的可謂是鳳毛麟角。以目前恒大唯一一筆存續(xù)期內(nèi)的境外債為例，待償還金額高達(dá)46.8億美元，且票息利率達(dá)到了8.75%，光是每年的利息就超過(guò)4億美元。

如果要完成這筆債務(wù)的重組，那么首先得有人愿意借給恒大更多的錢，且這筆新增的借款利息還會(huì)比8.75%更高。退一萬(wàn)步說(shuō)即便有人想賭一把借給恒大更多錢，但面對(duì)高于8.75%的年利率，恒大在下一個(gè)付息周期便會(huì)再度違約。

• 而碧桂園面對(duì)的情況則相對(duì)寬松，大部分境外債的年利率都在5.5%以內(nèi)，最高的一筆美元債也不過(guò)7.25%的年利率，如果進(jìn)行重組，那么碧桂園新增債務(wù)的利率也會(huì)在兩位數(shù)以內(nèi)。這就意味著一旦進(jìn)行債務(wù)重組，碧桂園支付利息的能力是強(qiáng)于恒大的，短期內(nèi)碧桂園不會(huì)再度面臨違約問(wèn)題。在這種條件下，的確會(huì)有一些機(jī)構(gòu)會(huì)參與進(jìn)這項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的項(xiàng)目中，碧桂園便能夠通過(guò)借新還舊成萬(wàn)債務(wù)重組。

不過(guò)，值得關(guān)注的是，碧桂園的資產(chǎn)負(fù)債表狀況如何？剛好就卡在這里了，這都2025年了，2023年的財(cái)報(bào)還沒(méi)有發(fā)出來(lái)，最后一次發(fā)布業(yè)績(jī)公告是2023年8月10號(hào)，預(yù)計(jì)上半年凈虧損就高達(dá)450億元-550億元，要知道2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然同比下跌幅度顯著，但總體表現(xiàn)也顯著高于2024年。

• 2023年商品房銷售面積1~11月銷售額105318億元，2024年1~11商品房銷售額85125億元，下降19.2%，雖然碧桂園的財(cái)報(bào)沒(méi)出，但看得出整個(gè)行業(yè)相對(duì)較高位是腰斬了。可以想象2023年后半年以后至今的營(yíng)收狀況，要知道一旦信用出現(xiàn)裂痕，墊資、銷售、融資都是惡性循環(huán)，這讓碧桂園的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況應(yīng)該只會(huì)比2023年上半年相對(duì)困難了。

又因?yàn)楹愦笸娴奶?，爆的太早，?dǎo)致財(cái)務(wù)造假之類的風(fēng)險(xiǎn)也已經(jīng)來(lái)到明面上，之后的企業(yè)造假難度和風(fēng)險(xiǎn)要大得多，比如以前那套提前確定收入的把戲，虛空創(chuàng)造利潤(rùn)來(lái)融資，以債養(yǎng)債的方式維系到期債務(wù)的償付。既然這條路被恒大堵死了，碧桂園的做法就是干脆不發(fā)，你說(shuō)發(fā)不出來(lái)財(cái)報(bào)是技術(shù)問(wèn)題嗎?還是和第二段的討論有關(guān)，營(yíng)收虧損還只是一部分，更重要的是按照以前的資產(chǎn)價(jià)格來(lái)評(píng)估資產(chǎn)負(fù)債狀況，這個(gè)價(jià)格你得打幾折才能賣出去？

• 沒(méi)錢，還有一些資產(chǎn)，那么就有了境外債重組的籌碼，無(wú)非就是打折兌付，轉(zhuǎn)化為股權(quán)，延遲兌付等，瘦死的駱駝比馬大，境外債畢竟也就百億規(guī)模，未來(lái)還是有機(jī)會(huì)擠出來(lái)一些錢的，比如打折處置資產(chǎn)，再不濟(jì)，這么長(zhǎng)時(shí)間不發(fā)財(cái)報(bào)，依然是白名單里面的重點(diǎn)企業(yè)，至少也是可以拿境內(nèi)債置換的，你看人家萬(wàn)科不就是前腳拿到國(guó)內(nèi)融資，后腳就還了境外債么。

回頭看過(guò)去十幾年的房地產(chǎn)泡沫，完成了國(guó)內(nèi)財(cái)富的聚集，負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，部分還通過(guò)直接間接明面隱形的方式轉(zhuǎn)移到境外，竟然還有人把房地產(chǎn)泡沫破裂推給三道紅線，你覺(jué)得沒(méi)有約束房企會(huì)收手嗎？只會(huì)挖更大的坑，轉(zhuǎn)移更多的財(cái)富，你也不看看有幾個(gè)手套家族在境內(nèi)，換取幾十年靠人口紅利積累的外匯儲(chǔ)備，整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都留在國(guó)內(nèi)，也太高看他們的道德底線了吧，日本當(dāng)年如果不加息刺破泡沫，代價(jià)到現(xiàn)在為未必還得完了。

所以說(shuō)，寧欠一百境內(nèi)債，勿賒境外一分錢。境內(nèi)債即便規(guī)模再大也有各種兜底方式和路徑，例如欠銀行的錢還可以尋求展期和免息。但境外債并沒(méi)有很多可以拖欠余地，因此也成了企業(yè)暴雷的高發(fā)區(qū)，可以說(shuō)境外債的規(guī)模才是決定這些房企是否會(huì)破產(chǎn)的第一要素。

• 何況現(xiàn)在難過(guò)的也不僅僅是債權(quán)人，買碧桂園房子的人同樣比較憂愁。雖然2024年碧桂園交付了38萬(wàn)套房子，體量也比較大，但是2024年碧桂園的保交付目標(biāo)是48萬(wàn)套，也就是和預(yù)期相比差了10萬(wàn)套。因此現(xiàn)在碧桂園的保交付壓力依舊存在，并且2025年房企債務(wù)壓力都是要比2024年更大。

另外，當(dāng)前整體市場(chǎng)來(lái)看，需求量又是在減少的，可想而知房地產(chǎn)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)依舊需要防范化解。我們當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)下，本質(zhì)上是家長(zhǎng)有意識(shí)讓孩子們主動(dòng)降杠桿，以應(yīng)對(duì)全球化障礙和全球經(jīng)濟(jì)失速。因此，讓孩子們重新加杠桿肯定是絕無(wú)可能的。

• 隨著五年的樓市調(diào)整，全國(guó)的資產(chǎn)估值基本下滑30%了。這意味著資產(chǎn)持有者的短期賬面負(fù)債率是上升的，資產(chǎn)持有者不得不采用“縮衣節(jié)食”來(lái)逐漸修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。由于資產(chǎn)估值的下滑，房?jī)r(jià)收入比也得到了修復(fù)，這是一個(gè)非常重要的參數(shù)。無(wú)論未來(lái)我們的家長(zhǎng)采取什么的政策，基本上不會(huì)再去拉升房?jī)r(jià)收入比。

總之，碧桂園想要起死回生，只有寄希望于未來(lái)能有奇跡發(fā)生，或者自己能夠在轉(zhuǎn)型道路上開(kāi)辟新的戰(zhàn)場(chǎng)。否則如果遲遲沒(méi)有盈利能力，那么償債就是天方夜譚。