大家都知道，新房真的越來(lái)越卷！卷成了麻花！

開(kāi)發(fā)商為了生存只能求變，要說(shuō)什么100%的使用率那都是常規(guī)操作，現(xiàn)在居然還有120%甚至130%更高的使用率.....

新房逐漸離譜化的得房率，難道就是好事嗎？

校長(zhǎng)覺(jué)得：真不要高興的太早！沒(méi)弄好，說(shuō)不定讓市場(chǎng)一片混亂，陷入深淵！

01.

新舊房?jī)r(jià)格倒掛！二手房業(yè)主被割肉放血！

校長(zhǎng)之前去踩盤(pán)時(shí)候發(fā)現(xiàn)一個(gè)事兒：現(xiàn)在最難的不是新房，而是二手房！

除了一些市場(chǎng)方面的原因之外，還有一個(gè)隱藏的原因就是新規(guī)產(chǎn)品的出現(xiàn)。

買(mǎi)新房的業(yè)主是開(kāi)心了，但是二手房業(yè)主卻直接哭暈在廁所！

校長(zhǎng)可以說(shuō)：未來(lái)二手房最大的敵人不是周邊二手，也不是不確定性的市場(chǎng)行情，而是即將供應(yīng)的地價(jià)更便宜的片區(qū)新規(guī)產(chǎn)品！

新規(guī)產(chǎn)品的新在于，陽(yáng)臺(tái)占比最高可達(dá)20%，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深最長(zhǎng)可以突破2.4米，下飄窗可以打掉砸掉，臥室實(shí)際面積大大增加！主臥一般設(shè)計(jì)為L(zhǎng)型窗臺(tái)，兩面采光。

因?yàn)殛?yáng)臺(tái)面積算一半，飄窗面積全送，開(kāi)發(fā)商可以輕輕松松“偷”個(gè)15%—20%面積出來(lái)！

對(duì)于買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，確實(shí)香！但是對(duì)于二手業(yè)主來(lái)說(shuō)，確實(shí)是割肉背刺一般的存在！

你想想，假設(shè)你買(mǎi)同一個(gè)區(qū)域，一看一二手，戶(hù)型設(shè)計(jì)、得房率都更高，你肯定閉眼買(mǎi)新房是不是？

舉個(gè)例子，珠江花城曾經(jīng)的天河網(wǎng)紅盤(pán)，放在兩三年前，戶(hù)型使用率直接秒殺所有樓盤(pán)。

好家伙，現(xiàn)在呢出來(lái)了一堆新規(guī)項(xiàng)目比如保利天瑞、和樾府之類(lèi)的，瞬間沒(méi)了競(jìng)爭(zhēng)力。

另外，還有個(gè)非常明顯的區(qū)域就是老黃埔。

老黃埔舊改的項(xiàng)目實(shí)在是太多了！一股腦扎堆推出卷二手，不管是產(chǎn)品、規(guī)劃還是價(jià)格等層面，都直接把二手秒殺了。

比如今年入市的中建海絲城、中建未來(lái)方洲這些新規(guī)產(chǎn)品。后續(xù)估計(jì)還會(huì)有更多使用率更卷的項(xiàng)目還標(biāo)配名校。

二手賣(mài)家真的是肉痛，這怎么玩嘛！

比如萬(wàn)科城市之光，11月就成交了不少單價(jià)4.2-4.3萬(wàn)/平的筍房，真可以看出端倪了。

老黃埔的二手業(yè)主，如果想要出手自己的手上的房子，只能作死割肉降價(jià)，還能做些什么？

二手房業(yè)主：真的心里苦??！

02.

新房瘋狂內(nèi)卷，真的都是福音嗎？未必！

如果是站在純買(mǎi)房人的角度看，當(dāng)然戶(hù)型使用率越高越好，這是好事兒。

你想同樣的預(yù)算，現(xiàn)在可以買(mǎi)到更大、更好的房子，賊劃算。

之前提到的黃埔城市之光，如果你4萬(wàn)多買(mǎi)使用率基本在75%左右，如果再加上各種贈(zèng)送空間，最多也只有80%左右，但是新規(guī)產(chǎn)品基本都是110-130%。

確實(shí)，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)是好事兒。

但這都是表面的東西，更深層次會(huì)影響整個(gè)市場(chǎng)的循環(huán)，反而不利！

說(shuō)句直接好理解的：二手房業(yè)主是不是也會(huì)成為新房購(gòu)買(mǎi)者？二手房業(yè)主無(wú)法脫手直接影響了新房市場(chǎng)的流通。

先說(shuō)二手房，為啥難賣(mài)呢？

總結(jié)來(lái)說(shuō)就是：掛牌量猛增，成交量減少，客戶(hù)觀望情緒濃厚。

再加上如果目前一手房的價(jià)格基本和二手房不差幾個(gè)錢(qián)，甚至低于板塊二手房?jī)r(jià)格，就會(huì)搶掉一大批原本想買(mǎi)二手房的客戶(hù)，都跑去買(mǎi)新房了。

千萬(wàn)不要以為不好賣(mài)只是二手房，同樣也會(huì)影響新房市場(chǎng)！

校長(zhǎng)跟很多中介和銷(xiāo)售接觸時(shí)，銷(xiāo)售們普遍反應(yīng)，現(xiàn)在買(mǎi)房的人真的越來(lái)越難說(shuō)動(dòng)了，觀望情緒非常強(qiáng)，一點(diǎn)都不帶沖動(dòng)的。

而且成交的時(shí)間也越來(lái)越長(zhǎng)了，比如以前基本一兩周就搞定了，現(xiàn)在雷打不動(dòng)就是一個(gè)月兩個(gè)月，甚至更久。

比如，有一些不是不是很著急的買(mǎi)家，觀望情緒會(huì)更濃厚。畢竟他們也擔(dān)心，今天是新房買(mǎi)家明天就是二手業(yè)主，到時(shí)會(huì)不會(huì)卡死了！

校長(zhǎng)覺(jué)得：要是再這樣卷下去，開(kāi)發(fā)商不敢拿地、購(gòu)房者不敢買(mǎi)房，整個(gè)市場(chǎng)都是不健康不良的循環(huán)！真的不行。

03

新規(guī)產(chǎn)品120%是終點(diǎn)？未來(lái)現(xiàn)房為主！

未來(lái)是怎么樣的發(fā)展趨勢(shì)呢？

現(xiàn)房銷(xiāo)售！爛尾樓將會(huì)成為歷史。

前央行行長(zhǎng)易綱曾經(jīng)表示，接下來(lái)要建立設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制，給房企三年時(shí)間，后續(xù)過(guò)渡到以現(xiàn)房銷(xiāo)售為主。

也就是說(shuō)你只要房款交齊，現(xiàn)場(chǎng)繳納稅費(fèi)后即可辦理紅本，如果你買(mǎi)的是現(xiàn)樓，那就是購(gòu)房當(dāng)下即可交證。

再說(shuō)直白點(diǎn)就是，完全不用擔(dān)心買(mǎi)到爛尾樓了！

就跟你買(mǎi)任何一個(gè)東西一樣，看到了再?zèng)Q定買(mǎi)不買(mǎi)。

不過(guò)，最受傷依然還是二手房業(yè)主，想要賣(mài)房唯一的方法就是降價(jià)。

最后校長(zhǎng)還是那句話(huà)：

一手房戶(hù)型越卷越好，二手房便會(huì)卡著越難賣(mài)。那么二手房不好賣(mài)又怎么有錢(qián)去買(mǎi)新房呢？

所以，明面上是在割肉放血二手房，但其實(shí)也是在卷新房自身，卷來(lái)卷去，最終亂套。

開(kāi)發(fā)商呢，如果拿了地一旦附近有更卷的新規(guī)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商也不傻肯定不開(kāi)發(fā)，最后就嚴(yán)重的就是不拿地甚至是退地。

這樣，你說(shuō)是不是牽一發(fā)而動(dòng)全身？

是福還是禍，真的不好說(shuō)！