前段時間，新世界發(fā)展行政總裁馬紹祥突然卸任了。

今年9月，鄭志剛辭任了新世界行政總裁的職務，原因很可能是引咎辭職，目前新世界面臨著虧損、負債高、現(xiàn)金流動性緊張等問題。

馬紹祥，2018年加入新世界旗下新創(chuàng)建集團，三年時間讓歸母凈利潤漲了6倍，2022年開始進入新世界擔任執(zhí)行董事，不久后，又升任為首席營運總監(jiān)。

鄭志剛辭任后，馬紹祥再度晉升，擔任行政總裁一職。

他是新世界歷史中第一位“外人”掌權(quán)。

馬紹祥的升遷堪稱火速。這跟他在香港政商兩界強硬的背景有關，之前是香港發(fā)展局局長、現(xiàn)任是深圳市政協(xié)委員，包括擔任港深創(chuàng)新及科技有限公司署理行政總裁。

有功、有威望、有背景，但馬紹祥只熟悉港深兩座城市。

今年以來，為了緩解資金壓力，新世界一直在拋售香港資產(chǎn)，8月來就賣了超過100億港元資產(chǎn)，部分內(nèi)地資產(chǎn)也轉(zhuǎn)移到周大福企業(yè)手中，這逐漸形成了一個布局：

重內(nèi)地，輕香港。

其實，新世界內(nèi)地業(yè)務一直由新世界中國負責，掌權(quán)的不是馬紹祥，而是黃少媚。

香港鄭裕彤家族“第三代”接班人鄭志剛上任之前，黃少媚從另一家香港四大家族郭得勝家族旗下地產(chǎn)平臺新鴻基地產(chǎn)跳槽過來。

2007年9月，富力、合景聯(lián)手拿下了珠江新城獵德地塊，標志著從拆遷轉(zhuǎn)入到施工建設階段。獵德村舊改，拉開了廣州舊村改造的序幕，至今仍是一個標桿。

但地價46億元，總投資額高達100億元，當時兩家廣州本土房企難以為繼。3個月后，新鴻基搭上了末班車，成為了參與獵德村舊改成員之一。

新鴻基成功入局獵德村舊改，離不開這位西關小姐——黃少媚。

那個時代，背景或更強于實力，富力是一個典型案例，張力放下了廣州二輕局團委副書記的鐵飯碗，決然下海掘金，接連包下了廣州一大批舊城、舊廠房拆遷項目。

一片老海珠，半邊屬富力。

新鴻基一進入廣州舊改，就困在其中。

彼時，入局僅半個月時間，新鴻基因為融資方案沒能通過，導致33億元資金無法注入到獵德村舊改中，當時正值金融風暴。很多關于新鴻基的傳聞迅速在市場中傳開：新鴻基有意退出獵德村舊改、項目拆遷停滯......

新鴻基、富力、合景都否認了項目受到阻滯的消息，可直到2009年8月，獵德村才迎來破土動工，等了差不多2年時間。

一年后，有了獵德村這個招牌，新鴻基很順利拿下另一個處在CBD位置的舊改項目：林和村舊改，用2年左右時間，完成了項目入市銷售。

在廣州舊改市場、港資開發(fā)商眼中，黃少媚有了代表作。

她把這份經(jīng)驗帶到了新世界中，與鄭志剛在大灣區(qū)、長三角核心城市，聯(lián)手開疆拓土，除了推進鄭志剛創(chuàng)建的K11購物中心落地外，廣州、深圳兩城的舊改也是重點。

一舉拿下廣州、深圳8個舊改項目，荔灣山村、海珠南箕、增城大旺崗、龍崗188工業(yè)區(qū)改造單元、西麗新圍舊改......銷售貨值超過了800億元。

新世界是港資開發(fā)商中，最看好內(nèi)地市場的一個。

差不多All in進去了

獵德村、林和村舊改時，廣州舊村改造滿目瘡痍，之后，同樣是滿目瘡痍，黃埔大道一路向東，兩旁的建筑是很好的證明。

鄭裕彤家族的新世界也困在廣州舊改里，5個項目總投資360億元，卻基本沒有了新的進展，鄭志剛也沒了“新世界”。

馬紹祥始終是一個“外人”，愿不愿意接下這個爛攤子，用結(jié)果可以反推。黃少媚成功上位，掌管著港內(nèi)兩地業(yè)務。

新世界的命運，香港郭得勝家族深有體會。

上世紀90年代，在北京，郭氏家族建造了當時堪稱十大建筑之一的恒基中心。他還想在廣州復制一棟“恒基中心”。

對于當時的廣州來說，恒基兆業(yè)推進的香港地鐵商業(yè)開發(fā)模式進行舊城拆遷舊改，理念太過超前了，受到了很大的阻力，主要來源于規(guī)劃。

恒基兆業(yè)在廣州舊改里，一困就是20余年。

90年代，恒基兆業(yè)在廣州老城區(qū)拿下了舊改項目地塊，包括越秀海珠廣場、海珠同?；ㄔ?、荔灣芳村立交等舊改地塊。

可到了2017年左右，恒基兆業(yè)已經(jīng)失去了耐心，把持有的舊改地塊相繼賣給了富力、碧桂園、奧園，留在手中的項目寥寥無幾，一個是海珠廣場的星寰國際商業(yè)中心，一個是海珠湖南端的“嶺南之門”。

星寰，一個典型案例，恒基兆業(yè)1992年拿到開發(fā)權(quán)，2023年開業(yè)。限高、容積率足足困住了恒基兆業(yè)31年。

其余項目，恒基兆業(yè)不是沒有努力過，比如芳村立交舊改地塊，2017年，它與碧桂園成立了廣恒指揮部，計劃建設為芳村站TOD項目，碧桂園也多次與廣州地鐵交涉，也沒有結(jié)果。

1999年左右拿的地，如今已有25年了，市場很難聽到恒基的名字。

沒有重倉的李嘉誠，在“內(nèi)地大撤離”時，也把僅剩的一個廣州舊改項目廣州國際玩具禮品城舊改，賣給了佳兆業(yè)，2003年拿地、2004年首期爆賣，二三期卻陷入了長達13年停滯時間。

按計劃，玩具城是要建成全球性集散中心，融合商貿(mào)、展會、物流、科研等多個環(huán)節(jié)。

想法越多，規(guī)劃越復雜，落地越難。

二三期規(guī)劃的變更，讓一期商鋪不滿，也讓李嘉誠等不起了。李嘉誠索性直接拋售拋售離場。

歷史總是出乎意料的相似，香港四大家族都曾踏入同一條河流：困在廣州舊改里。

不過，新世界仍在堅持自己的選擇：“現(xiàn)在城市更新如火如荼進行中，新世界中國也不會錯過這樣的機會”。