房產(chǎn)中介幫業(yè)主出售或出租房屋，帶客看房提供中介服務(wù)，成交時需要通過中介簽訂合同，中介由此獲取報酬。為了防止買方或租客繞過中介直接和業(yè)主成交，中介公司通常會在和業(yè)主的委托合同中，以及買方或租客的《看房確認(rèn)書》等文書中約定禁止“跳單”的條款，將該行為認(rèn)定為違約，需承擔(dān)賠償責(zé)任。

如果相關(guān)的合同文書沒有約定禁止“跳單”條款的話，該行為是否要承擔(dān)責(zé)任？

該行為同樣不被法律允許?！睹穹ǖ洹肥状伟选疤鴨巍鄙仙秊檫`反法律規(guī)定的行為，其第九百六十五條規(guī)定：

“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬”。

也就是說，即使相關(guān)合同或文書沒有約定，中介也可以根據(jù)法律的規(guī)定要求“跳單”的委托人支付相應(yīng)的報酬。這里有幾點(diǎn)值得注意：

1、條款中應(yīng)支付報酬的“委托人”是相對的，即可以是委托中介出售或出售的業(yè)主，也可以是委托中介找房的買方或租客，只要形成了中介合同關(guān)系就可以適用上述規(guī)定；

2、如果委托合同或《看房確認(rèn)書》等文書協(xié)議中另有約定違約金或違約賠償責(zé)任的，只要違約金或賠償金額不超過合理限度的話，中介人除了可能根據(jù)本法規(guī)定要求支付報酬外，還有可能要求支付違約金（賠償），法律上并無根本矛盾；

3、上述規(guī)定要求委托人有“利用”中介人提供的機(jī)會或者服務(wù)，同時有“繞開直接訂立合同”的兩種行為，特別是前者，如果并非利用中介人提供的機(jī)會或服務(wù)的話，則有可能不構(gòu)成“跳單”行為，這也是此類案件容易有爭議的地方。

“跳單”行為認(rèn)定的例外

如前所述，跳單是需要存在“利用”中介人提供的機(jī)會或者服務(wù)，而有意繞開中介雙方直接訂立合同的行為。如果相關(guān)交易的信息和服務(wù)，并非某一中介獨(dú)有，合同相對人利用這些信息，通過其他中介按更加優(yōu)越價格進(jìn)行交易的行為，則不應(yīng)被認(rèn)定為“跳單”行為。

舉個案例：

業(yè)主李先生通過包含A中介公司在內(nèi)的眾多中介對外放盤，出售自己的房子。陶先生先經(jīng)過中介公司B看了李先生的房子，此后陶先生的妻子又通過C中介公司看了同一套房子。數(shù)日后，A公司又帶了陶先生看了相同房子，陶先生按慣例簽署了《看房確認(rèn)書》，當(dāng)時A公司報價165萬元。不過，經(jīng)過C公司的協(xié)商，C公司由其原來的報價145萬元，最終降為138萬元成交。A公司在雙方成交后，便以陶先生“跳單”違反了書面約定為由，要求按約定賠償房價的1%，即1.65萬元。

該案一審判決陶先生需賠償1.38萬元，二審撤銷了一審判決，并依法駁回了中介公司的請求。法院的理由是買方獲取房源信息是通過正當(dāng)渠道獲得的，而且買方有權(quán)利選擇價格更低、服務(wù)更好的中介，并不存在利用原告中介公司的信息，因此不構(gòu)成違約。（案例來源于人民法院案例庫）

反過來，業(yè)主如果存在上述類似情形的，也同樣有可能不視為“跳單”。

希望本文對大家有所幫助！