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神仙打架，豐臺(tái)遭殃

當(dāng)其他區(qū)域過(guò)度供地的時(shí)候，豐臺(tái)的表現(xiàn)就不是很樂(lè)觀(guān)

過(guò)去一年，整體北京樓市比較低迷，

直到930新政之后，

主城區(qū)才有了比較明顯的爆發(fā)點(diǎn)

朝陽(yáng)的爆發(fā)點(diǎn)是酒仙橋和金盞，開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)雙爆

海淀的爆發(fā)點(diǎn)是明年2-3月份，功德寺雙子星以及永豐南

豐臺(tái)、石景山整體去化比較穩(wěn)定

有些板塊小熱

但不足以用爆發(fā)這個(gè)詞

尤其是豐臺(tái)

又出現(xiàn)了板塊頻頻價(jià)格大跳水的情況

這時(shí)候豐臺(tái)需要一劑強(qiáng)心劑

來(lái)為豐臺(tái)樓市助助力

那宋家莊是再好不過(guò)的選擇

01

為什么是宋家莊？

明年豐臺(tái)能出很多地塊

萬(wàn)泉寺和西郊冷庫(kù)都挺好

環(huán)線(xiàn)優(yōu)勢(shì)也大

但都是板塊內(nèi)最后的供應(yīng)了

而且哪怕是萬(wàn)泉寺帶麗澤概念

但麗澤周邊的豪宅小區(qū)鐵路割裂比較嚴(yán)重

不會(huì)再有大的改變

你說(shuō)未來(lái)漲幅，當(dāng)然有預(yù)期

不過(guò)價(jià)格也普遍貴了

而身處宋家莊的東鐵營(yíng)街道新增供地很多

除了金茂拿下的兩宗地塊

未來(lái)還規(guī)劃了相當(dāng)可觀(guān)的新商品房地塊

整體改造空間大

而且小界面沒(méi)有被鐵路割裂，整體氛圍好

后續(xù)持續(xù)供應(yīng)會(huì)帶來(lái)潛力的更大上升

現(xiàn)在價(jià)格在三環(huán)環(huán)線(xiàn)里

可以說(shuō)是最性?xún)r(jià)比的存在

有人說(shuō)貓子你又開(kāi)始畫(huà)大餅了

你了解宋家莊嘛

你知道宋家莊現(xiàn)在是個(gè)什么情況嘛

是的

如果你現(xiàn)在看到宋家莊的城市界面

看到他的配套和周邊情況

你可能心涼了大半截

我上文提到的規(guī)劃配套

真實(shí)的面貌我也呈現(xiàn)一下

現(xiàn)在的宋家莊，你這么一瞅你看不到什么有潛力的點(diǎn)……

其實(shí)這個(gè)區(qū)域還是挺有特點(diǎn)的

如果你走進(jìn)宋家莊，他是屬于一種繁華大都市和安靜平和的生活氛圍來(lái)回切換的感覺(jué)。

他確實(shí)沒(méi)有大型商業(yè)配套，房子普遍老了一些，回遷房小區(qū)扎堆。但從居住感受來(lái)看，宋家莊像比較安逸的小城市。

小紅書(shū)的這個(gè)評(píng)價(jià)到位。

豐臺(tái)的這些板塊里，

麗澤是最繁華的頭部標(biāo)桿

大紅門(mén)承擔(dān)了國(guó)際文化科技交流功能

分鐘寺是先規(guī)劃后發(fā)展高舉高打

而宋家莊是最便利的，而且配套最齊全最適合生活的

宋家莊最大的優(yōu)勢(shì)，就是交通。

北京交通有知名的四大堵——

東邪（大望路）、西毒（西二旗）、南帝（宋家莊）、北丐（天通苑）

一個(gè)冷知識(shí)，北京地鐵人流量最大的車(chē)站是西二旗站，而北京地鐵換乘量最大的車(chē)站，就在宋家莊。

三條地鐵線(xiàn)，九個(gè)出入口，配八條公交車(chē)線(xiàn)路，可以無(wú)障礙暢達(dá)全北京。

連通10號(hào)線(xiàn)——北京三環(huán)

5號(hào)線(xiàn)——北昌平

亦莊線(xiàn)——南亦莊

從位置來(lái)看，宋家莊處于國(guó)貿(mào)CBD和亦莊制造產(chǎn)業(yè)基地中間重要的聯(lián)絡(luò)點(diǎn)和樞紐。不管是金融、貿(mào)易、制造業(yè)等，無(wú)論什么行業(yè)，宋家莊都可以方便觸達(dá)。

環(huán)線(xiàn)位置+三條地鐵換乘，宋家莊的基本配置在豐臺(tái)一種板塊里，屬于比較強(qiáng)悍的。

02

東鐵營(yíng)的規(guī)劃和定位

在這樣的重要地段里，東鐵營(yíng)片區(qū)做了詳細(xì)的規(guī)劃和定位——高品質(zhì)宜居社區(qū)。

構(gòu)建“一環(huán)三園四地標(biāo)，橫七順八十街坊”的空間結(jié)構(gòu)。

未來(lái)整體的城市風(fēng)貌也會(huì)有很大改變，包括城市配套的增加。

從配套來(lái)說(shuō)，這個(gè)板塊未來(lái)會(huì)新增一座商業(yè)綜合體

兩所小學(xué)

兩所中學(xué)

一座醫(yī)院

一座體育館

一座社會(huì)福利建筑

而且豐臺(tái)計(jì)劃五年內(nèi)完成整個(gè)區(qū)域配套的升級(jí)。

未來(lái)規(guī)劃了11公里的全民健康慢行道。

除此之外，板塊內(nèi)的交通路線(xiàn)也會(huì)有很大的提升。

整個(gè)地區(qū)的路網(wǎng)肌理是方方正正的。未來(lái)補(bǔ)充支路和街坊路打通斷頭路之后，路網(wǎng)密度會(huì)提成到8公里/平方公里。

根據(jù)市政府文件，橫一條將拓寬至35米，順三條將拓寬至20米，橫二條將拆除圍擋通車(chē)，寬度20米，順?biāo)臈l將拓寬至30米，順五條將拓寬至15米。

而且比較確定的是，以上道路會(huì)在2025年動(dòng)工。2026車(chē)可通車(chē)。

這不是餅，是實(shí)實(shí)在在的改變。

03

宋家莊的兩次轉(zhuǎn)變，都是金茂帶來(lái)的

在北京金茂府還沒(méi)來(lái)宋家莊之前，宋家莊給大家的印象是，老破小聚集地。

宋家莊是北京最熱的上車(chē)板塊之一。

宋家莊的二手房流量一直不小。帶看量屬于豐臺(tái)頭部。

剛需房比如紅獅家園，2010年入市的北京首批限價(jià)房，1805戶(hù)，8棟電梯板樓，總高9-29層，只有1居建筑面積70平和兩居建筑面積89平，市場(chǎng)掛牌價(jià)在49000元/平。

在一眾老破小遍地的情況下，紅獅家園成為剛需群體上車(chē)大熱門(mén)。可以說(shuō)是宋家莊里的南城一哥。

那時(shí)候大家對(duì)宋家莊最大的詬病是，他沒(méi)有豪宅基因。

北京金茂府來(lái)了以后，宋家莊周邊的城市配套、界面都改善了很多。首開(kāi)福茂購(gòu)物中心、北京十一學(xué)校小學(xué)中學(xué)、附近還有社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心……

這一帶也是宋家莊大家公認(rèn)最好的區(qū)域。

北京金茂府不僅提升了宋家莊的城市界面，也改變了宋家莊再無(wú)豪宅的局面。

現(xiàn)在東鐵營(yíng)的金茂璞逸豐宜來(lái)了。會(huì)讓大家的視線(xiàn)再次拉回宋家莊。

一個(gè)是他入市時(shí)機(jī)正好也是東鐵營(yíng)規(guī)劃落地的時(shí)期。

第二個(gè)，就是他的產(chǎn)品很顛覆。

豐臺(tái)是北京城六區(qū)新房最卷的區(qū)域。基本上供應(yīng)了全北京最多的改善和豪宅。未來(lái)1000-2000萬(wàn)這個(gè)區(qū)間的大改善和豪宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)會(huì)很激烈。

未來(lái)的產(chǎn)品，大家除了比拼地段、城市界面、周邊配套之外，品牌的溢價(jià)、得房率、物業(yè)帶來(lái)的附加值，會(huì)更加顯現(xiàn)。

而璞逸豐宜應(yīng)該會(huì)是豐臺(tái)得房率可能很高的產(chǎn)品。加上三個(gè)下沉庭院，以及豐臺(tái)首次出現(xiàn)的靈活空間的新盤(pán)。

璞逸豐宜屬于豐臺(tái)里程碑的產(chǎn)品了。

他會(huì)把東鐵營(yíng)以及豐臺(tái)新盤(pán)推進(jìn)一個(gè)全新的賽道里，

我們期待一下。

對(duì)金茂璞逸豐宜感興趣的，可以加微信maoduidui03 進(jìn)群關(guān)注