這兩天，10萬億化債的消息刷屏了。

　　有網(wǎng)友問十一郎，10萬億這數(shù)聽著巨大，都說這錢是在給地方政府減輕地方債務(wù)的，那到底什么叫化債？ 這10萬億化債對房地產(chǎn)市場有什么樣的影響？

　　01

　　DICHAN SHIYIYAN

　　先來看官方的消息。

　　在11月8日全國人大常委會辦公廳舉行的新聞發(fā)布會上，財政部部長藍佛安介紹，從2024年開始，中國將連續(xù)五年每年從新增地方政府專項債券中安排8000億元，專門用于化債，累計可置換隱性債務(wù)4萬億元。

　　再加上這次全國人大常委會批準的6萬億元債務(wù)限額，直接增加地方化債資源10萬億元。

　　同時也明確，2029年及以后到期的棚戶區(qū)改造隱性債務(wù)2萬億元，仍按原合同償還。

　　藍佛安表示， 2028年之前，地方需要消化的隱性債務(wù)總額從14.3萬億元大幅下降至2.3萬億元，化債壓力大大減輕。

　　以上消息，打個不太恰當(dāng)?shù)耐ㄋ椎谋确骄褪牵?/p>

　　爸爸給兒子做擔(dān)保，要求銀行給兒子再寬限幾十年，同時降點利率，讓他慢慢還。

　　這里的爸爸是中央，兒子是地方。

　　至此，直指地方債務(wù)和樓市高庫存兩大核心癥狀的貨幣政策和財政政策都已出臺，十一郎認為，未來，地方債與房地產(chǎn)行業(yè)都會逐步企穩(wěn)。

　　為什么這么說呢？

　　10萬億化債，本質(zhì)上是以低息債務(wù)替換原有高息債務(wù)，同時，拉長還款周期，債務(wù)沒有消失，還債主體也沒變。

　　什么意思呢？

　　其實就是爸爸給兒子借的錢降點利息，原來兒子貸款的利率可能是5%，現(xiàn)在給降到了1.5%，然后再把還款的時間拉長了，原來是要10年還清，現(xiàn)在告訴兒子可以20年還清。 大概就是這么個意思。

　　這樣做有兩個好處：

　　1.兒子的債務(wù)并沒有消失，這樣他依然是有壓力的，所以以后花錢不敢那么大手大腳，動不動就給寵物買蘋果手表。

　　2.兒子感受到了爸爸的溫暖，不再破罐子破摔，心里重新搞事業(yè)的干勁又被燃起來，有了奮斗的動力。

　　這樣的“化債”手段可比直接給兒子還債，要更健康。

　　所以，官方才說，這一化債舉措意在減輕地方財政壓力，促進城市基礎(chǔ)建設(shè)。當(dāng)然，這在很大程度上對房地產(chǎn)行業(yè)也會產(chǎn)生積極的影響。

　　為什么這樣講？ 10萬億元只是開始。 財政部部長藍佛安在新聞發(fā)布會上還表示，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。

　　隱性債務(wù)置換工作，馬上啟動。

　　發(fā)行特別國債補充國有大型商業(yè)銀行核心一級資本等工作，正在加快推進中。

　　專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財政部正在推動加快落地。

　　02

　　DICHAN SHIYIYAN

　　話說回來，先看看10萬億化債方案到底怎么回事，十一郎給大家劃重點。

　　首先，經(jīng)過本輪債務(wù)置換之后，游離于一般公共預(yù)算體系之外的隱性債務(wù)將徹底“顯化”。 同時，中央還將對地方政府可能出現(xiàn)的新增隱性債務(wù)進行大力度督察，未來地方政府的舉債將持續(xù)規(guī)范化。

　　十一郎了解到，這是政府部門首次披露政府全口徑債務(wù)規(guī)模，此前從未公開隱債。 藍部長提及，“2023年底全口徑負債85萬億，國債30萬億， 地方債40.7萬億，隱債14.3萬億，政府負債率67.5%。 ”

　　隱性債務(wù)是什么？ 地方政府可以直接發(fā)債，但有限額，地方發(fā)展所需資金不能完全滿足，地方政府就會向各種有關(guān)聯(lián)的平臺、公司、企業(yè)融資借錢，債務(wù)不透明，就很難受監(jiān)管，形成隱性債務(wù)。

　　現(xiàn)在通過債務(wù)置換的方式，讓地方政府通過正規(guī)渠道發(fā)債獲得資金，把這些隱性債務(wù)該還的都還了后，通過發(fā)債券形成的債務(wù)就透明，可監(jiān)管了。

　　第二，是化債，不是消債，最終大量降低利息支出成本，拉長還款周期。

　　隱債規(guī)模降至2.3萬億元，每年節(jié)約利息接近1700億元。 藍部長提到“2028年之前，地方需消化的隱性債務(wù)總額從14.3萬億元大幅降至2.3萬億元，平均每年消化額從2.86萬億元減為4600億元，不到原來的六分之一，化債壓力大大減輕”。

　　降低利息成本方面，十一郎了解到，十年期國債利率一般在3%這個水平區(qū)間。 但是，形成地方政府隱性債務(wù)的融資渠道五花八門，銀行貸款、資管計劃等等不一而足，這些融資渠道的利率遠遠高于政府債券，7%、8%利息不罕見，10%左右的也有，而且還款周期還短。

　　藍部長提到五年累計可節(jié)約成本6000億元左右，由于化債降成本具有累積效應(yīng)，我們按照五年2.8、2.8、2.8、0.8、0.8萬億節(jié)奏估算，最終化債完成后，每年節(jié)省的利息成本接近1700億。

　　其本質(zhì)，是通過提高地方債務(wù)限額的方式，用專項債資金，置換地方政府原有的隱性債務(wù)。 用這些資金，地方先把到期應(yīng)該償還隱性債務(wù)還了，然后地方政府未來再去償還這部分新增債券。 債務(wù)并沒有消失，償債主體也仍然是地方政府。

　　考慮到與今年以來穩(wěn)健偏寬松的貨幣政策營造的低利率和充裕的流動性相配合，本次財政增量政策在實際中的執(zhí)行效果還將更好，宏觀政策取向一致性的要求得到了很好的貫徹。

　　第三，地方債務(wù)風(fēng)險的釋放能夠為未來政府舉債，特別是中央政府舉債創(chuàng)造更多空間，提升經(jīng)濟抵御外部風(fēng)險挑戰(zhàn)的能力。

　　10萬億化債方案落地后，地方政府拿著發(fā)債籌集來的錢，把金融機構(gòu)的結(jié)構(gòu)化融資、高息短債等很大部分隱性債務(wù)債務(wù)清掉，拆掉金融系統(tǒng)的炸彈，化解金融領(lǐng)域的風(fēng)險。 這樣一來，地方政府舉債就有了更大空間。

　　03

　　DICHAN SHIYIYYAN

　　了解到以上內(nèi)容后，相信大家對此次10萬億化債對房地產(chǎn)可能產(chǎn)生的影響就有了更深的理解。

　　十一郎認為，直接的影響有兩個。

　　第一，專項債資金可以用于收購閑置土地、收購存量房源，債務(wù)限額調(diào)整后，地方可發(fā)行的專項債額度變高。

　　第二，國內(nèi)房企融資成本會降低，緩解現(xiàn)金流壓力。

　　這將有助于房企增加融資渠道，降低融資成本，利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和項目開發(fā)。 而這在未來勢必有利于消化樓市存量。

　　更多的影響是間接的。 政策方面，房地產(chǎn)市場的政策空間更大了，未來更多更重磅的政策會加碼落地。 部分城市特別是一二線城市逐漸見底，市場快速企穩(wěn)將是趨勢。

　　供地方面，926政治局會議對房地產(chǎn)明確提出嚴控增量。 這點能落地的話，樓市增量降低，存量消化就會好些。 此前地方政府大量供地，很大一部分原因是賣地還債。 而10萬億化債方案落地，地方政府單位時間內(nèi)償債壓力減輕，賣地還債的必要性就降低了。

　　城市發(fā)展方面，地方財力不足，交通、能源等基建工程必然放緩。而房地產(chǎn)行業(yè)又特別依賴于城市有效資產(chǎn)建設(shè)的進度，且房地產(chǎn)業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)定的樓市對于地方財政收入的重要性越來越大。

　　有了化債方案，地方政府對于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、規(guī)劃落地的進度會加快，這對房地產(chǎn)行業(yè)的價值無疑是很大的。

　　此次10萬億化債方案，不僅力度空前，并且能夠接續(xù)發(fā)力，將為房地產(chǎn)市場信心回穩(wěn)和經(jīng)濟向好注入強大動力。

　　——The End——