北京宸園可以說是當(dāng)下全北京最火的售樓處沒有之一了。

之前大家對(duì)于這個(gè)盤的熱度還是有一些質(zhì)疑聲，但當(dāng)10月份網(wǎng)簽結(jié)果出來以后，數(shù)據(jù)證明了一切。

10月份北京宸園網(wǎng)簽達(dá)到了全北京成交金額第一。成交套數(shù)102套，成交金額20.06億。

這是個(gè)什么概念呢。

像千萬級(jí)別的新盤，客戶付款周期比較長，開盤的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，需要三個(gè)月甚至到半年的時(shí)間才有所體現(xiàn)。

這兩年市場行情又比較一般，新盤開盤后一個(gè)月網(wǎng)簽都掛0的也不在少數(shù)。有些新盤開盤半年了，說賣的很好，實(shí)際網(wǎng)簽才70、80套……

事實(shí)就是，很多盤說賣的很好，但網(wǎng)簽的表現(xiàn)就很一般。

而北京宸園從10月13號(hào)開盤，短短十幾天就能做到網(wǎng)簽102套，這種網(wǎng)簽速度、網(wǎng)簽套數(shù)、網(wǎng)簽金額，在北京市場里，做到了斷層第一。

這說明北京宸園的客群實(shí)力不俗。更能說明，業(yè)主們對(duì)酒仙橋板塊價(jià)值和北京宸園產(chǎn)品的認(rèn)可。

可惜的是目前全網(wǎng)沒幾個(gè)人能把酒仙橋板塊說清楚的。今天咱們就嘗試性的對(duì)酒仙橋板塊做一個(gè)系統(tǒng)性梳理。

為什么酒仙橋注定會(huì)成為東四環(huán)最后一個(gè)豪宅拼圖？

緊挨著朝陽公園，身處黃金東北角，他和其他豪宅又有什么不同？

本文爭取能讓大家對(duì)這個(gè)板塊有比較全面的認(rèn)知。如果能有新的啟發(fā)和見解，那就再好不過了。

之前我們做了兩期酒仙橋板塊的視頻，大家感興趣也可以看看

01

東四環(huán)朝陽公園的黃金東北角

想要了解酒仙橋的發(fā)展上限，我們先要尋找一個(gè)答案。

影響板塊發(fā)展上限的決定性因素，到底是什么。

有人說產(chǎn)業(yè)，有人說學(xué)區(qū)，有人說規(guī)劃。其實(shí)部分對(duì)，但還不夠精準(zhǔn)。

別著急，我們舉兩個(gè)例子說明。

第一個(gè)例子，我們看海淀，海淀現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展，有什么規(guī)律？

海淀的產(chǎn)業(yè)區(qū)是沿著中關(guān)村大街一路向北，先后發(fā)展——中關(guān)村、上地、西二旗，之后北邊沒地了，才向西走。

所以海淀買房，核心思路是尋找中關(guān)村大街以及北延線兩側(cè)的區(qū)域，另外就是北清路兩側(cè)的區(qū)域。

無論你在北京還是在其他城市買房，你都要找到核心的產(chǎn)業(yè)帶，因?yàn)檎业竭@條產(chǎn)業(yè)帶，就找到了區(qū)域發(fā)展的規(guī)律，就能找到產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿板塊。

海淀的產(chǎn)業(yè)帶實(shí)在是太明確了。而朝陽的產(chǎn)業(yè)帶就不是那么好找。

我們看看朝陽現(xiàn)在的兩個(gè)標(biāo)桿板塊，一個(gè)是國貿(mào)CBD，一個(gè)是望京

國貿(mào)CBD是80年代初開始發(fā)展，90年代剛有了雛形。

1985年的國貿(mào)中心基建工地

現(xiàn)在是非常成熟的CBD，國際貿(mào)易區(qū)、高端商務(wù)區(qū)。

國貿(mào)中心夜景

望京的建設(shè)是在90年代初，屬于酒仙橋產(chǎn)業(yè)基地旁邊的生活社區(qū)。也是北京最大的韓國人聚集地。

90年代的望京

黃金起點(diǎn)是在2000年，外企入駐北京之后，紛紛選擇在望京修建獨(dú)棟大廈。2010年后，互聯(lián)網(wǎng)大潮襲來，大望京商務(wù)區(qū)加速建設(shè)，從純住宅區(qū)飛升成為北京獨(dú)角獸企業(yè)聚集區(qū)。

現(xiàn)在的望京

CBD和望京都經(jīng)過了30多年的發(fā)展，成為朝陽中流砥柱的兩大產(chǎn)業(yè)板塊。

到了這里，我們就要問：為什么朝陽發(fā)展最好的兩個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)是國貿(mào)、是望京，而不是其他？

朝陽的產(chǎn)業(yè)布局，好像沒什么規(guī)律……？

還真的不是。

放大朝陽區(qū)的地圖，你需要找到兩個(gè)點(diǎn)。

一個(gè)點(diǎn)是在東二環(huán)的建國門——朝陽和東城的交界處

一個(gè)點(diǎn)是在首都機(jī)場——被順義包圍的朝陽“飛地”（首都機(jī)場屬于朝陽區(qū)，這是一個(gè)熱知識(shí)）

兩點(diǎn)之間連成一條線，這條線接近東北方向45°，這條線就是朝陽的產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，也是朝陽的最核心的黃金東北角發(fā)展區(qū)域。

如果你把使館區(qū)和朝陽產(chǎn)業(yè)區(qū)都放進(jìn)去，你就會(huì)特別明顯的感覺到，朝陽的產(chǎn)業(yè)帶，朝陽的板塊分布同樣非常有規(guī)律。

因?yàn)楸本┑慕煌ㄊ窍扔协h(huán)線，這條線并不能落地修成，他客觀上并不存在，他是虛線。

但你看，他和機(jī)場高速平行。機(jī)場高速是真實(shí)存在的呀。這并不是巧合。

朝陽和海淀不同，海淀產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)是"科研",海淀的產(chǎn)業(yè)起點(diǎn)中關(guān)村周邊是中國最好的大學(xué)和研究院。

而朝陽的產(chǎn)業(yè)依附于“國際交流”，誕生的娛樂文化、國際貿(mào)易、國際金融等等。

因?yàn)闄C(jī)場高速和產(chǎn)業(yè)線平行，才能讓機(jī)場高速保證了朝陽重要的幾個(gè)區(qū)域通達(dá)國際的最大效率。

因此朝陽和海淀一樣，都有著非常有規(guī)律的“產(chǎn)業(yè)黃金發(fā)展線”。

掌握了這條線，也就掌握了板塊發(fā)展的規(guī)律——如果一個(gè)板塊在產(chǎn)業(yè)線上，那他的勢必會(huì)遵循市場的趨勢崛起。

如果再有政府規(guī)劃和資源的加持，那基本上可以篤定這個(gè)板塊的潛力無限了。

“產(chǎn)業(yè)黃金發(fā)展線”就是影響板塊發(fā)展上限的決定性因素。

而酒仙橋，就在朝陽的產(chǎn)業(yè)黃金發(fā)展線上。

而酒仙橋，就在東四環(huán)朝陽公園的黃金東北角。

02

酒仙橋進(jìn)入全新的生命周期

好，我們解答第二個(gè)疑問。為什么酒仙橋在朝陽的產(chǎn)業(yè)黃金線上，他混的還這么“差”。

這不是跟上文結(jié)論有沖突嘛。

但其實(shí)他是沒沖突的。

為什么。

因?yàn)榫葡蓸虻陌l(fā)展，要比這條黃金產(chǎn)業(yè)線形成更早。

朝陽和北京所有區(qū)都不一樣。朝陽產(chǎn)業(yè)分布有1.0版本和2.0版本。

在朝陽的1.0版本，是50-80年代的“朝陽工業(yè)規(guī)劃時(shí)代”。那時(shí)候北京其他區(qū)域還沒發(fā)展起來。朝陽之于北京，就像當(dāng)時(shí)的東北之于中國——“長子”的身份不容置疑。

50年代時(shí)期，朝陽承擔(dān)著全北京重要的產(chǎn)業(yè)支柱，朝陽區(qū)南部建造了大量的工廠，包括酒仙橋、大山子、垡頭、焦化廠等等。

酒仙橋電子工廠的建設(shè)始于1952年。而那時(shí)候，朝陽的黃金產(chǎn)業(yè)線還沒找到起點(diǎn)。

起點(diǎn)在什么時(shí)候？1958年。首都機(jī)場的建設(shè)開始于1954年，在1958年才投入使用。也就是那一年，朝陽區(qū)才改了名字叫朝陽區(qū)，之前他叫東郊區(qū)。

擁有了首都機(jī)場后，朝陽才奠定了21世紀(jì)在北京甚至在全國的特殊地位。

朝陽在國際交流的過程中，自然而然的享受到了第一波改革開放的紅利。

三元橋和四元橋成為了迎賓路，

農(nóng)展館到東直門成為了國際交往中心。

亮馬河沿線的建筑群也是北京最時(shí)尚的地方。

你可以這里理解，酒仙橋的發(fā)展因?yàn)轭I(lǐng)先了一個(gè)時(shí)代，因此，也錯(cuò)過了一個(gè)時(shí)代。

朝陽2.0時(shí)代，是從1990年開始，這一階段國貿(mào)CBD崛起、望京崛起。

這兩個(gè)板塊一個(gè)在酒仙橋的北邊，一個(gè)在酒仙橋的南邊，距離酒仙橋直線4-5公里左右。

如果酒仙橋沒有發(fā)展，那么朝陽板塊的發(fā)展順序一定是

CBD—酒仙橋—望京—望京北

本來是可以像海淀一樣連線發(fā)展

但由于酒仙橋提前落子了，板塊已經(jīng)成熟，沒有再開發(fā)的余地，只能下跳棋。

如果沒有黃金產(chǎn)業(yè)線，酒仙橋可能會(huì)陷入長久的沉寂。但是酒仙橋的位置太重要了。

他連接朝陽最好的兩個(gè)板塊，又身處四環(huán)和機(jī)場高速之間，交通擁堵、發(fā)展停滯對(duì)朝陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會(huì)有很大的制約。

所以酒仙橋不能不拆。

很多人提到酒仙橋，還停留在遍地是老破小，交通很擁堵的早期印象里。

其實(shí)酒仙橋已經(jīng)進(jìn)入了全新的第二輪生命周期。

2023年2月5日，酒仙橋舊城改造工程正式啟動(dòng)——　　

根據(jù)官方資料得知，酒仙橋城改規(guī)劃用地面積約48.86公頃，建筑規(guī)模約72.5萬平方米。

其中第一批征收地塊（二街坊、三街坊、四街坊、十一街坊、立新村），在2023年已完成征收工作。

第二批征收地塊(六街坊、七街坊、十街坊)，搬遷啟動(dòng)時(shí)間預(yù)計(jì)為2025年3月之前。

隨著改造工程的啟動(dòng)，我們是時(shí)候以全新的視角來看待這個(gè)板塊了。

03

東四環(huán)最后的豪宅版圖被補(bǔ)上

不同于其他區(qū)域的開發(fā)，要先修路，再引入資源，引入人口，最后再慢慢形成產(chǎn)業(yè)。

酒仙橋本身就在產(chǎn)業(yè)區(qū)，而且是在朝陽的黃金產(chǎn)業(yè)線上。所以他天然的擁有其他板塊不具備的可再生能力。

一是依托于板塊內(nèi)自身產(chǎn)業(yè)、還有CBD、望京兩大產(chǎn)業(yè)區(qū)，酒仙橋有天然的人口凈流入優(yōu)勢。

二是酒仙橋周邊

只需要把他最大的兩個(gè)問題解決掉就可以——兩個(gè)問題一個(gè)是交通擁堵，一個(gè)是城市界面差。

先來看交通擁堵——為了解決這個(gè)問題，酒仙橋已經(jīng)有了方案。

原來的酒仙橋：

規(guī)劃后的酒仙橋：

從交通規(guī)劃方案里我們能看到主干路酒仙橋路和次干路亮馬橋路都會(huì)拓寬，還有增設(shè)8條支路，整體投資估算2億。

酒仙橋路是酒仙橋的南北重要線路，現(xiàn)狀的酒仙橋路是兩車道11米寬，改造后45米寬，雙向6車道。他解決了酒仙橋到達(dá)機(jī)場高速的問題。

亮馬河北路已經(jīng)開工建設(shè)，西起東四環(huán)，東至機(jī)場第二高速，是55-65米寬的快速路。未來直通東四環(huán)、東五環(huán)、機(jī)場第二高速。

增設(shè)的8條支路也由最起初非常窄的11米寬變成至少20米有些是20米以上的寬度。保證了酒仙橋居住組團(tuán)內(nèi)部的交通便利性。

改造的時(shí)間節(jié)點(diǎn)都非常明確，不存在拖延的可能。

一二期道路相關(guān)工作已經(jīng)于2023-2024年已經(jīng)同步啟動(dòng)，三期2025年計(jì)劃啟動(dòng)。

再加上14號(hào)線和未來的平谷地鐵線貫通。酒仙橋的交通路網(wǎng)密度都會(huì)有明顯提升。

可能還會(huì)有人問，即使酒仙橋板塊的交通疏解了，還是解決不了大山子堵車的問題。

其實(shí)前文咱們那么多鋪墊就是為了讓大家理解，酒仙橋是朝陽產(chǎn)業(yè)布局當(dāng)中的重要落子，而整個(gè)大的布局一定是環(huán)環(huán)相扣的。

和酒仙橋交通同步提升的，還有京密路的改造。到時(shí)候新建的望京立交橋會(huì)有效得緩解大山子路口的擁堵。

在城市界面的問題上，酒仙橋未來有三個(gè)方面大的提升，一是河道復(fù)興帶動(dòng)城市更新，二是商業(yè)地標(biāo)的打造，三是教育資源。

北京是一個(gè)缺水的城市，而酒仙橋北鄰壩河，南鄰亮馬河。這兩條河對(duì)于整個(gè)豪宅區(qū)的居住氛圍非常重要。

河道復(fù)興帶動(dòng)城市更新，早在2019年，亮馬河國際風(fēng)情水岸治理實(shí)施就已經(jīng)啟動(dòng)。

全長9.3公里，流域面積14.25平方公里，目前已實(shí)現(xiàn)東三環(huán)到紅領(lǐng)巾湖6公里航線通船，18公里濱水慢行系統(tǒng)全線貫通。

值得一提的是，在2024亮馬河論壇上，我們得知一個(gè)消息，亮馬河航線將延伸到四環(huán)以下河段，這條18公里世界級(jí)水上旅游精品航線通航后，游客可乘船從中心城區(qū)直抵北京城市副中心。

2023年，亮馬河文化經(jīng)濟(jì)帶升級(jí)建設(shè)工作也正式啟動(dòng)，預(yù)計(jì)三年內(nèi)完成。

朝陽公園也會(huì)陸續(xù)引入新浪微博電競中心、貝殼劇場及中心演藝島、方舟湖二期、藝術(shù)雕塑群等等，進(jìn)一步豐富和提升亮馬河文化經(jīng)濟(jì)帶整體文化商業(yè)屬性。

而酒仙橋緊挨著朝陽公園，身處黃金東北角，天然具備豪宅基因。這是他和其他豪宅最大的區(qū)別。

另外壩河也正在打造水城共融的生態(tài)文化景觀長廊。酒仙橋路至郎園段濱水空間建設(shè)啟動(dòng)，治理長度2.26公里，總建設(shè)面積約21.7公頃，預(yù)計(jì)2025年年初具備對(duì)外開放條件。

另外，酒仙橋還會(huì)打造一個(gè)全新的商業(yè)地標(biāo)——太古坊。

頤堤港包括二期擴(kuò)建部分落成后，將會(huì)以全新項(xiàng)目名稱“北京太古坊”亮相。這也是太古坊品牌首次亮相內(nèi)地。

屆時(shí)項(xiàng)目的總建筑面積將增至86萬平方米，涵蓋八座甲級(jí)辦公樓、一座融合室內(nèi)與戶外概念的高品質(zhì)購物中心，以及一家全新形象的東隅品牌時(shí)尚酒店（EAST Hotel）和服務(wù)式公寓，全面提升北京的多功能商業(yè)綜合項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)及體驗(yàn)。

整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2025年至2026年完成，2026年底起分階段開業(yè)。

到時(shí)候酒仙橋也會(huì)成為北京東北區(qū)域最重要商圈之一。也是全新的世界級(jí)地標(biāo)項(xiàng)目。

至于教育資源，酒仙橋板塊也迎來全新升級(jí)。板塊內(nèi)規(guī)劃的約5萬㎡中小學(xué)用地，將引入清華附中九年一貫制學(xué)校。

近些年朝陽的整體競爭力有明顯提升，今年八十中等學(xué)校更是在高分段考生中表現(xiàn)突出。決定教育質(zhì)量的，一是學(xué)校師資力量，二是生源，三是家長素質(zhì)。三者缺一不可。

豪宅區(qū)的生源和家長素質(zhì)有目共睹，而從目前朝陽區(qū)內(nèi)幾個(gè)已設(shè)立的分校來看，其教育水平依然保持較高標(biāo)準(zhǔn)。

清華附中是由朝陽區(qū)幾所拆遷后的中小學(xué)合并而成，同時(shí)知名校長領(lǐng)銜。期待酒仙橋未來教育的質(zhì)變提升。

最后，我們還要問一個(gè)問題，酒仙橋這么多的規(guī)劃和大餅，能實(shí)現(xiàn)多少？

酒仙橋的定位就不是一個(gè)偏安一隅的板塊，他需要解決掉實(shí)實(shí)在在的問題，打通朝陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的任督二脈。

所以這個(gè)問題不是能實(shí)現(xiàn)多少，而是必須要去解決。

另外我們看酒仙橋的規(guī)劃基本都是前后腳動(dòng)工，節(jié)點(diǎn)非常快。

從之前的進(jìn)度看，酒仙橋作為首都中心城區(qū)最大的舊改項(xiàng)目，三個(gè)社區(qū)8個(gè)地塊，6400多居民，短短100天的時(shí)間，一期的3450戶全部搬遷。

這種速度嘆為觀止。

而按照計(jì)劃節(jié)點(diǎn)，2025年二批征收地塊搬遷、酒仙橋三期道路改造、頤堤港二期都是肉眼可見的。

可能當(dāng)你還在質(zhì)疑酒仙橋改造速度的時(shí)候，他進(jìn)度條已經(jīng)快干完一半了。

最后，在酒仙橋這樣的板塊上，我們需要什么樣的產(chǎn)品呢？

豪宅的真正意義到底是什么？

我想起一句話，“沒有人能夠真正擁有百達(dá)翡麗，只不過是為下一代保管而已”。

就像一代有一代的豪宅，但豪宅最終的意義，也是傳承。

改革開放以來，我們的豪宅因素，都是向國外尋找靈感。風(fēng)格上也力求更接近法式、英式、美式。

面對(duì)10年沒有新增供應(yīng)的東四環(huán)，北京宸園以山水意，造中國園，打破全球?qū)徝赖恼J(rèn)知。

他是專屬于時(shí)代的中國作品。這一點(diǎn)非常值得我們肯定。