李嘉誠旗下位于北京的御翠園住宅項目，打七五折入市引發(fā)搶購的消息讓地產圈為之一震。熱鬧背后，御翠園項目已經拿地20多年，且戶型等裝修風格已顯得有些過時。而該項目在當下政策節(jié)點上的精準促銷，也不過是李嘉誠又一次“拿捏”了消費者的心理。

作者 | 豆蔻

編輯 | 朗明

來源 | 財經天下WEEKLY（ID：cjtxweekly）

上個周末，北京的買房人被七五折的降價折扣吸引，興沖沖地趕到了位于北京東四環(huán)的豪宅項目御翠園門口，罕見地排起了長隊，排隊叫號甚至排到了500多名。

這個人氣爆棚的豪宅御翠園，是李嘉誠進入北京的第一個住宅項目，也是其在北京市場的最后一個住宅項目。這批特價活動開啟前，李嘉誠光是捂地囤貨就捂了23年。

作為房地產市場的“風向標”，96歲的李嘉誠一舉一動仍備受關注。他很早就公開了他的投資秘訣：“不賺最后一個銅板?！眲e人貪婪，李嘉誠恐懼，主打一個出其不意。

如今，在房地產政策逐步放松的形勢下，御翠園向市場扔出了一個七五折的王炸，這令眾多購房者和開發(fā)商矚目。這次大幅降價背后，李嘉誠又有著怎樣的意圖？

01

七五折優(yōu)惠，驚動買房人

關注到御翠園的買房人，大部分是被價格所吸引。開發(fā)商公布的特價房源里，最低均價只要7.5萬元。這個售價與該項目前兩年10萬多元的放風價，以及銷售許可證上最高近10萬元的擬售價相比，幾乎打了七五折。

由于降價消息來得太突然，不少營銷人員和中介也被這個折扣震驚到了。熟悉項目的一位營銷人員鐘晨說道，“其實前期開發(fā)商給到的價格一直是9萬多到10萬元的區(qū)間，后來一聽是7.5萬元，當晚就有人從外地趕回來看房了”。

那么，7.5萬元的均價究竟低不低？先從周邊二手房價格來看，目前御翠園周邊同一開發(fā)商的逸翠園項目共有46套二手房源在售，均價大多在七八萬元。而周邊其他二手房，單價普遍在9萬元以上。

也就是說，相當于用二手房的價格，就可以拿下御翠園的新房。聽起來很讓人心動，但許多人沒有意識到的是，由于開發(fā)商捂地太久，御翠園如今的產權年限僅剩47年了。

御翠園項目，是李嘉誠早在2001年就拿到的地塊。當時的拿地價只有1750元每平方米，如今過了20多年，御翠園的售價已經到了8萬元左右，暴漲40多倍。

這也是李嘉誠旗下長實集團長期奉行的銷售策略。眾所周知，在賣房這方面，李嘉誠一直是一把好手，單靠捂盤這一招就賺得盆滿缽滿。由于土地成本足夠低，長實集團一向奉行以市場價或低于市場價進行銷售，并敢于率先降價。

只不過，御翠園這次的降價活動，節(jié)奏上明顯要慢了許多拍。作為北京豪宅市場有名的“鴿盤”（是指那些積壓多年、遲遲未開盤的項目），御翠園最早從三年前就傳出入市聲音，期間也多次宣稱即將入市，流傳出的最高價格一度達到13萬元/平方米，但始終沒有正式開售。

直到2023年，素來堅挺的北京豪宅價格開始出現(xiàn)下探，李嘉誠決定不再等了，不光在2023年7月18日拿到項目預售證，樓盤備案售價也更為謹慎保守，最終把價格定在9萬到9.97萬元之間。

然而，即使拿到了項目銷售許可證，可御翠園的開售依舊沒有動靜。直到今年7月份，御翠園終于正式推向市場，項目總共有9棟住宅樓、473套房取證入市，且是現(xiàn)房銷售。彼時，為了吸引更多潛在買家，長實集團甚至還專門開啟了一次“全球宣傳計劃”。

今年8月份，長實集團在香港、上海等城市以及多個國際都市進行御翠園項目的推廣，試圖吸引國際買家。然而，直到這次降價之前，御翠園項目已經賣了整整三個月，但銷售業(yè)績始終沒什么起色。

直到近期的七五折優(yōu)惠活動啟動，御翠園霸榜了北京樓市的各大新聞頭條。據(jù)稱，當天50套特價房售罄之后，御翠園當晚又加推了50套房源，價格也有了略微上調，從原本的最低單價7.5萬元升到了7.7萬元。而據(jù)最新情況，御翠園最低價格已經漲到8.1萬元了。

在鐘晨看來，某種程度上，這也是李嘉誠在通過動態(tài)調價來試探市場，“主要還是看項目自身銷售節(jié)奏，一旦收回這個價格優(yōu)惠，發(fā)現(xiàn)沒有人買房子或者看房人明顯少了，后期的優(yōu)惠價格估計還是會再推出”。

一位了解項目定價機制的房企人士曹亮認為，“目前所有的開發(fā)商對于定價都十分嚴格，很多上市公司都是三級制，最終上報到總公司才能決定售價，不像之前兩級制就能批，因為市場現(xiàn)在對價格太敏感了”。

而對于長實集團而言，給予少數(shù)房源七五折的優(yōu)惠并不能完全解決銷售煩惱。目前，御翠園已批銷售房源共473套，但算上后期未批房源的話，整個御翠園有1000多套房源。但隨著價格上浮，還會有更多客戶愿意買單嗎？

當前，御翠園主推產品都是大戶型，既有345平方米和405平方米的聯(lián)排別墅，同時也有185平方米和140平方米的大平層三居室。即使按照7.5萬元的價格測算，一套140平方米的三居，最低總價也得1050萬元。

更何況，對于挑剔的豪宅買家來說，價格并不是唯一購買指標。如今的新房市場早已不再是閉眼買的時代，買房人不光看價格，還挑一挑項目品質、戶型設計才下單。對于御翠園來說，戶型的考驗是它要過的一大難關。

“直白一點說，就是以前的戶型和審美，拿到如今的市場上看不是那么入時了。內地買房人崇尚的審美是戶型方正，而港資房企設計出來的戶型卻是狹長型，況且房子本身定位的是豪宅，但卻是毛坯交付”，鐘晨說道。

不過，一旦御翠園真正銷售完畢，也意味著長實集團在北京囤的最后一塊地被出清。然而，對于李嘉誠而言，這并不是他第一次在降價方面搞出這么大動靜。

02

四處降價，李嘉誠圖啥？

96歲的李嘉誠很少公開露面。但在今年8月27日，長實集團業(yè)績發(fā)布會的當天，李嘉誠突然出現(xiàn)在一場發(fā)布會上，精神狀態(tài)看上去很不錯。
李嘉誠早在2018年就已經宣告退休，但公司的重大經營決策依舊離不開他。公開亮相之余，李嘉誠時常往返于香港長江集團中心大廈70層的辦公室。這個坐落于香港中環(huán)心臟地段的樓宇，側面詮釋著“李超人”在商界中的地位。

在李嘉誠紛繁復雜的商業(yè)版圖中，長實集團和長江和記實業(yè)是其最重要的兩家公司。其中，前者主要負責地產相關業(yè)務，后者則主要負責各類多元化業(yè)務，進行全球拓展。

而李嘉誠在商場笑傲70余載，經營企業(yè)的秘訣就是“提早布局、搶先撤退”，堅守“不賺最后一個銅板”的理念?？恐鞯摹百I與賣”，龐大的李氏商業(yè)集團由此長盛不衰。

曾參與過李嘉誠視頻會議的地產人士陳宇對《財經天下》透露，“參加李嘉誠的調研會，他不僅會作廣泛調研，還會自己邊聽邊做筆記”。

而李嘉誠的努力和機敏，在大佬圈里也是被廣泛認同。據(jù)媒體報道稱，曾有一個未經證實的故事，據(jù)說李嘉誠每次和香港商界大佬們比賽跑步，總能摘得第一名。有人問他獲勝的竅門，他笑著說：誰讓你們聽到發(fā)令槍才開始跑的？

不過，在房地產市場壓力下，長實集團同樣面臨著不小的業(yè)績壓力，收入連續(xù)四年下滑，2023年的營收僅為2019年的57%。基于對市場趨勢的評估和判斷，李嘉誠再一次決定提前出手，掀起了一輪輪的降價營銷風暴。

今年3月份，李嘉誠旗下位于上海中環(huán)的項目——“高尚領域”，以八五折的價格拋售了73套房源，總值約8億元；到了7月，李嘉誠旗下位于東莞“海逸豪庭”項目也打了五折，項目均價便宜了1萬元。

甚至在香港，李嘉誠旗下多個樓盤也曾通過打折方式銷售，最高降幅達到五折。而這些降價活動幾乎覆蓋了長實集團近期新推向市場的樓盤。因此，不少人再次發(fā)出李嘉誠又要拋售資產的擔憂。

對于李嘉誠旗下的降價項目，中國城市房地產研究院院長謝逸楓曾有過一番重點跟蹤調查。在他看來，“把降價賣房子當成撤離信號，是許多人對李嘉誠的誤解，這些項目降價真正目的主要還是為了營銷”。

“如果李嘉誠對內地房地產市場真的特別悲觀，一定會在土地資源、投資性物業(yè)、高端物業(yè)上有轉讓或者出清行為。但當前這些大幅降價只局限在部分少數(shù)房源中，并未有清倉式的整體下調”，謝逸楓表示。

李嘉誠的降價房源都是有特殊規(guī)定，這類房源大多在戶型或朝向等方面有些缺陷，但如果從整個房源量來看，算下來房源的折扣并沒有宣傳中那么高，“其實真正的特價房源占比不超10%，部分樓層好的房源甚至還會漲價。”謝逸楓說道。

靠著足夠靈活的定價，李嘉誠的降價項目無一例外地引發(fā)搶購。除了這次北京的御翠園項目，香港藍色海岸項目剛入市，便推出了七折的價格優(yōu)惠，引發(fā)萬人搶房；打了五折的東莞海逸豪庭項目，也是一入市就銷售一空。

由于降價項目較多，一度引發(fā)投資者在股東大會上的關注。長實集團董事長、李嘉誠大公子李澤鉅在2024年度股東大會上就回應道：“樓盤的定價不可一概而論，定價是按照每個物業(yè)的不同條件，包括所在位置、交通、周邊環(huán)境，以及當時市場環(huán)境而決定?！?/p>

然而，過去多年來，開發(fā)商在新房市場的價格戰(zhàn)已經打得十分火熱，但很少能引起這般轟動的搶房局面。但李嘉誠的項目降價，卻屢次成為霸屏樓市的新聞頭條，這究竟又是怎么做到的？

謝逸楓認為，降價項目之所以有很好的銷售效果，關鍵在于李嘉誠很好地把握住了市場動向，“和其他開發(fā)商相比，李嘉誠是對政策、經濟、人口關注比較多的人。當政策和市場快速起變化時，他能很敏銳地抓住購房者對房價敏感的信號，及時推向市場”。

細看這些降價項目，幾乎都踩在了政策和市場迅速起變化的窗口期推出。比如，這兩年香港在大量引進內地優(yōu)秀人才，而李嘉誠針對年輕人推出了剛需房，趕在這時降價，一下子就引起了轟動；御翠園降價消息的前一個月，北京樓市剛經歷了新一輪限購政策的優(yōu)化。

時至如今，雖然這幾年陸續(xù)賣出了一些項目，但靠著捂盤策略和靈活的應對調價，內地業(yè)務仍然是長實集團的最大地產市場，可以說是長實集團的“大半條命”。根據(jù)其2023年12月31日財報，長實集團已簽訂的合約但尚未確認的物業(yè)銷售中，內地仍以34.59億元位居第一。

03

新的抄底機會在哪里？

不過，隨著項目陸續(xù)售出，李嘉誠可賣的項目越來越少。而李嘉誠似乎又打算啟動新一輪的抄底周期。

許多人都知道，早從2013年開始，李嘉誠頻繁賣出內地和香港資產，九年間長實集團在內地套現(xiàn)1700億元以上。而在這種逆向思維的引導下，從地產業(yè)務發(fā)家的李嘉誠，頻頻進行業(yè)務排兵布陣。

一邊通過賣出地產業(yè)務獲得現(xiàn)金流，李嘉誠一邊借由長合系公司大舉投資全球多元化業(yè)務，其商業(yè)版圖由此橫跨通信、基建、港口、石油、零售等多個領域。

可是在地產項目的保守投資，也讓長實集團可賣的地產項目越來越少?！敦斀浱煜隆凡樵冮L實集團官網了解到，目前長實集團“內地發(fā)展中項目”共有13個，其中絕大多數(shù)都在2015年前已開盤，僅有零星項目陸續(xù)散售。

而在2023年，無論在財報中，還是業(yè)績會議上，長實集團都釋放了繼續(xù)買入房地產的信號，稱“將繼續(xù)把握市場機遇，坐擁靈活選擇的投資優(yōu)勢，物色新機遇，以應對挑戰(zhàn)”。

對于地產方面的物業(yè)投資，李澤鉅于2023年表示：“當每個人都看得差，而利率又高時，市場風險多數(shù)會較低?！痹?024年的中期報告中，長實集團又一次指出，集團奉行審慎土儲政策，繼續(xù)物色優(yōu)質土地儲備以供未來發(fā)展。

不過，從目前的投資來看，長實集團并未在內地真正買入住宅用地，在香港的物業(yè)投資力度也遠遠不如往年。反倒是在多次減持郵儲銀行上，李嘉誠父子頻繁出手，吸引了不少眼球。

尤其在2024年10月，李嘉誠及李澤鉅父子在一個月內四次減持郵儲銀行H股，累計減持規(guī)模超過1.57億股，涉及資金超過7.33億港元。截至2024年上半年，長實集團目前手握現(xiàn)金為327.8億港元。

那么，李嘉誠的這些“鈔能力”又將指向哪兒？從今年上半年的投資來看，其大把現(xiàn)金都被灑向了多元化業(yè)務。對于長實集團業(yè)務版圖，李澤鉅說過，他希望做到的是，針對不同地方、不同業(yè)務及不同的經濟周期靈活“走位”，將資本投放給不同資產，平衡發(fā)展。

從整體趨勢來看，長實集團的資產投資正在逐步向基建、能源等多元化領域傾斜，通過優(yōu)質基礎設施和能源投資，降低傳統(tǒng)地產市場波動對整體業(yè)績的影響。其中，基建及實用資產業(yè)務成為長實集團探索的重點業(yè)務。

今年4月及5月，長實集團分別透過合營企業(yè)收購了一家北愛爾蘭配氣網絡營運商40%股權，以及一家英國經營可再生能源發(fā)電資產公司20%的權益。同時，在8月份，其又通過合營企業(yè)收購了一家持有及營運中的英國陸上風電資產組合40%權益。

在海外不斷加碼基建投資，這一點可從披露的利潤貢獻分布情況窺探一二。目前，基建和實用資產業(yè)務逐漸成為長實集團的利潤主力，在2024年上半年財報中貢獻了超過一半的利潤，達40.98億港元。

而對于海外投資項目的持續(xù)關注，也將會是長實集團未來的經營主題。李澤鉅在投資者會上表示，“會把握環(huán)球市場龐大機遇，物色有雙位數(shù)回報率以及資產具有高結構流動性的投資項目”。

10月29日，根據(jù)胡潤研究院發(fā)布的2024年度百富榜，李嘉誠家族又以2000億元財富，坐上了房地產領域的首富之位，而在全榜單中則位列第六。

（文中鐘晨、陳宇、曹亮為化名）

*圖片來源 | 視覺中國

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