重慶樓市好久沒(méi)這么熱鬧過(guò)了！

　　聯(lián)發(fā)觀音橋嘉禧是9月24號(hào)拿的預(yù)售，到今天也快1個(gè)月時(shí)間了，現(xiàn)在已經(jīng)賣(mài)了117套房子了，在重慶當(dāng)下這種市場(chǎng)里，可以說(shuō)是賣(mài)的非常好了。

　　我在重慶官網(wǎng)上扒了聯(lián)發(fā)觀音橋嘉禧的詳細(xì)數(shù)據(jù)，有幾點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，跟你們分享下：

　　聯(lián)發(fā)觀音橋嘉禧這次總共推出了125套房子，截止到10月21日，賣(mài)了117套，去化率高達(dá)94%

　　? 圖源重慶官網(wǎng)，時(shí)間截止至10月21日

　　這種去化率，哪怕是放在樓市最火的2017-2018年，都是不敢想象的，何況是在如今很多開(kāi)發(fā)商一天只能賣(mài)1套的當(dāng)下。

　　嘉禧組團(tuán)總共有3棟樓，2棟住宅+1棟寫(xiě)字樓，住宅有26層，總戶數(shù)是250戶，聯(lián)發(fā)自己的物業(yè)2.8元/㎡，精裝修交付（含新風(fēng)、地暖、中央空調(diào)），2026年底交房。

　　嘉禧組團(tuán)這次首開(kāi)的是1號(hào)樓，主要有3個(gè)戶型：建面92㎡、99㎡、123㎡

　　建面92㎡是三房?jī)尚l(wèi)，價(jià)格199萬(wàn)左右，總共有25套，賣(mài)了20套，銷(xiāo)售率80%

　　建面99㎡是三房?jī)尚l(wèi)，價(jià)格228萬(wàn)左右，總共有75套，賣(mài)了73套，銷(xiāo)售率高達(dá)97%

　　建面123㎡是四房?jī)尚l(wèi)，價(jià)格307萬(wàn)左右，總共有25套，賣(mài)了24套，銷(xiāo)售率94%

　　從戶型可以看出來(lái)，嘉禧組團(tuán)是剛改產(chǎn)品

　　但從總價(jià)來(lái)看，又是改善產(chǎn)品

　　? 楊一自制圖，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)截止至10月21日

　　有200多萬(wàn)買(mǎi)房預(yù)算的，在重慶的選擇真的不要太多，99%的房子都可以任意挑選了。

　　從結(jié)果來(lái)看，還是以改善客戶居多，畢竟大戶型比小戶型單價(jià)賣(mài)的貴，但客戶反而更樂(lè)意選擇大戶型。

　　99㎡和92㎡戶型，單價(jià)上相差1300元/㎡，總價(jià)上差了30萬(wàn)元左右，但客戶還是更愿意多花30萬(wàn)元去買(mǎi)99㎡戶型的。

　　多花的這30萬(wàn)，已經(jīng)足夠去買(mǎi)一套120-150萬(wàn)左右的房子了，但客戶還是愿意多加點(diǎn)錢(qián)，買(mǎi)點(diǎn)好的，說(shuō)明這個(gè)項(xiàng)目的客戶就不是那種純看重價(jià)格的，還是挺追求生活舒適度的。

　　貴的產(chǎn)品反而賣(mài)的更好，改善人群愿意為了更好的居住品質(zhì)付出更多的錢(qián)。

　　觀音橋核心區(qū)，嘉禧組團(tuán)還是離觀音橋最近的一個(gè)組團(tuán)，建面精裝價(jià)格20000元/㎡出頭，這性?xún)r(jià)比已經(jīng)很高了啊，比旁邊的啟元、觀宸價(jià)格要低的多，就連比去年底爆賣(mài)的建發(fā)縵云也要便宜些。

　　而且300萬(wàn)以上的房子成交去化率高達(dá)94%，比建發(fā)縵云的128㎡戶型要賣(mài)的好的多（價(jià)格也是超過(guò)了300萬(wàn)）。

　　從地段來(lái)看，聯(lián)發(fā)觀音橋嘉禧和建發(fā)縵云，一個(gè)在觀音橋西，一個(gè)在觀音橋東，但很明顯，聯(lián)發(fā)比建發(fā)的地段要好不少，跟著名豪宅——啟元就隔著一條渝澳大道。

　　從產(chǎn)品來(lái)看，嘉禧組團(tuán)1號(hào)樓是2梯5戶，5條腿有3條都做了99㎡戶型，說(shuō)明聯(lián)發(fā)對(duì)這個(gè)戶型的信心度是非常之高的。

　　99㎡戶型做的是三房?jī)尚l(wèi)，保持了一個(gè)剛改房應(yīng)有的舒適度。

　　這里提醒下大家怎么分辨項(xiàng)目到底是剛需還是改善，其中有一個(gè)重要指標(biāo)，那就是99㎡戶型。

　　如果開(kāi)發(fā)商把建面99㎡戶型做了4房2衛(wèi)，而且還是1梯4戶的，不用懷疑，這樣的房子就是剛需產(chǎn)品，人住進(jìn)去之后根本談不上任何哪怕一點(diǎn)點(diǎn)舒適度，3個(gè)次臥簡(jiǎn)直小的可憐。

　　聯(lián)發(fā)的99㎡戶型，整體采光面14.6米，橫廳開(kāi)間5.4米，主臥開(kāi)間3.3米，主臥面積20㎡左右，明廚明衛(wèi)，餐廳面積太小了，整個(gè)戶型看上去中規(guī)中矩，不算太好也不算太差。

　　而且浪費(fèi)面積略大，通道太長(zhǎng)了，長(zhǎng)約10米，寬約1.15米，算下來(lái)就有11.5㎡的空間放不了任何東西，是閑置的，按20000元/㎡的價(jià)格去算就有20多萬(wàn)被浪費(fèi)掉了。

　　? 聯(lián)發(fā)觀音橋嘉禧99㎡戶型圖

　　在價(jià)差的設(shè)置方面，

　　92㎡均價(jià)是21528元/㎡，

　　99㎡均價(jià)是22831元/㎡，

　　123㎡均價(jià)是24975元/㎡，

　　基本是面積越大、單價(jià)越高的趨勢(shì)。

　　這給到開(kāi)發(fā)商的啟示是，偏改善產(chǎn)品一定要做好，功能一定要做足，尺度要做足，貴的好產(chǎn)品反而可以賣(mài)的更好更貴，改善人群是可以為了品質(zhì)花更多錢(qián)的。

　　? 楊一自制圖

　　從樓層的價(jià)差來(lái)看，92㎡戶型的最高價(jià)格和最低價(jià)格之間的差距，最大有2280元/㎡，總價(jià)差了21萬(wàn)元。

　　99㎡戶型的最高價(jià)格和最低價(jià)格之間的差距，最大有4481元/㎡，總價(jià)差了44萬(wàn)元。

　　123㎡戶型的最高價(jià)格和最低價(jià)格之間的差距，最大有3159元/㎡，總價(jià)差了39萬(wàn)元。

　　溢價(jià)最高的居然是99㎡戶型。

　　當(dāng)然，聯(lián)發(fā)賣(mài)的好，還是有市場(chǎng)原因的。

　　一、其正式面市時(shí)，正好是市場(chǎng)相對(duì)回暖的時(shí)候，股市樓市雙雙狂飆，市場(chǎng)的信心和預(yù)期畢竟充足。

　　二、在這一片區(qū)域，聯(lián)發(fā)沒(méi)有競(jìng)品。香港置地賣(mài)的比它貴，中海賣(mài)的比它便宜，跟它價(jià)格差不多的建發(fā)已經(jīng)賣(mài)完了。

　　三、聯(lián)發(fā)是國(guó)企，雖然它2026年底才交房，該有的交房保障才是有的。