“我猜中了開頭，卻沒猜中這結(jié)局?！?/strong>

這句臺(tái)詞應(yīng)該可以表達(dá)，上海市北華庭業(yè)主們現(xiàn)在復(fù)雜的心情，他們“六個(gè)錢包”購買的樓盤正面臨品質(zhì)危機(jī)。

大寧板塊，一直是一塊香餑餑，這里也是公認(rèn)的上?！氨本持酢?。

無論是規(guī)劃、配套、交通、品質(zhì)......各項(xiàng)資源都非常優(yōu)秀，近幾年來備受追捧，是北區(qū)第一中產(chǎn)改善板塊。

不過最近有注意到，大寧板塊的市北華庭項(xiàng)目爆出品質(zhì)危機(jī)，業(yè)主們卻紛紛維權(quán)，指出在預(yù)看房時(shí)發(fā)現(xiàn)：

樓盤存在設(shè)計(jì)不合理、質(zhì)量減配等問題

明明是一流的地段，產(chǎn)品質(zhì)量卻不盡如人意。

買房這件事，難度之大堪比高考，不僅要考慮前期的籌款，買房后還有可能面臨停工爛尾、延期交付等問題。

當(dāng)然，最怕的還是后期交付貨不對板，這要找誰說理去？

01

品質(zhì)危機(jī)，存在嚴(yán)重減配

先來說說維權(quán)問題。

8月底的時(shí)候，市北華庭項(xiàng)目組織“預(yù)看房”活動(dòng)，結(jié)果收獲了業(yè)主們的一通不滿。

根據(jù)整理的資料來看，業(yè)主們認(rèn)為主要存在幾個(gè)方面的問題：

外立面凹凸不平，一號樓邊套的設(shè)備平臺(tái)和窗戶錯(cuò)位，房屋的實(shí)際結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)圖存在嚴(yán)重出入。

設(shè)計(jì)和施工上存在硬傷，高層中間戶空調(diào)外機(jī)放置位置存在使用風(fēng)險(xiǎn)。

車庫品質(zhì)肉眼可見的敷衍，不僅和效果圖不符，而且嚴(yán)重低于同期同價(jià)位樓盤品質(zhì)。

項(xiàng)目北側(cè)人行主出入口門頭存在嚴(yán)重減配，比如水景面積縮水、小區(qū)案名處背景培減配為單薄鋁板、出入口缺少管控設(shè)備等。

項(xiàng)目西側(cè)活動(dòng)場地也存在減配問題，宣傳效果圖上活動(dòng)場地變?yōu)榧儾萜?，景觀區(qū)的攝像頭桿隨意布置，影響整體效果。

公區(qū)吊頂及墻面各類設(shè)備點(diǎn)位凌亂，樓梯間采用不銹鋼扶手，架空層檔次低下，整體缺乏設(shè)計(jì)主題。

業(yè)主們認(rèn)為，無論是公區(qū)的裝標(biāo)還是景觀呈現(xiàn)出的效果，都沒達(dá)到預(yù)期。

9月時(shí)，開發(fā)商組織了業(yè)主線下溝通會(huì)，本以為是雙方溝通解決問題的橋梁，卻進(jìn)一步激怒了業(yè)主——

本來承諾的整改沒有任何實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，甚至態(tài)度開始變得冷漠。

市北華庭住宅預(yù)計(jì)交付時(shí)間為2025年的年初，距此還有四個(gè)月左右的時(shí)間，還是希望開發(fā)商可以在這段時(shí)間內(nèi)做好整改，別辜負(fù)了業(yè)主的期待和信任。

02

入市不利，未能觸發(fā)積分

市北華庭項(xiàng)目位于“市北高新園區(qū)”的東片區(qū)，背后是有著豐富園區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商——市北高新集團(tuán)。

早在2020年就已經(jīng)斥資21億元拿下了該項(xiàng)目地塊，均價(jià)約9.9萬/㎡。

從戶型上看，項(xiàng)目推出建面約65-135㎡1-4房，房源是149套，其中主力戶型是115、135㎡，但也有非常稀缺的65㎡1房。

從規(guī)劃上看，市北華庭地段不差，項(xiàng)目緊鄰中環(huán)線及地鐵1號線汶水路站，北側(cè)與仁恒靜安世紀(jì)、靜安映相鄰，西側(cè)是規(guī)劃中的大寧國際學(xué)校小學(xué)部。

這幾年大寧板塊內(nèi)新盤房源供應(yīng)稀缺，新房開盤基本都能觸發(fā)積分，當(dāng)日售罄。

市北華庭這條件怎么看也是一個(gè)熱門盤，然而認(rèn)購結(jié)果出人意料，149套房源，280多組認(rèn)購，認(rèn)購率約為190%，最終確定不觸發(fā)積分。

1）入市時(shí)機(jī)不太巧

市北華庭認(rèn)購時(shí)，同期很多熱門項(xiàng)目撞車，前有靜安天悅二期、保利瓏譽(yù)、御江廷開盤，后有靜安天悅?cè)?、招商蘇河璽等項(xiàng)目即將認(rèn)購。

一個(gè)接一個(gè)，令人應(yīng)接不暇，這些項(xiàng)目鎖定了大量的客源，加上市北華庭比較低調(diào)，宣傳較少，也就被分流了。

2）“開盲盒式”買房

市北華庭直到認(rèn)購開始，樣板間沒對外開放，售樓處看起來比較簡單，雖說上線了VR系統(tǒng)展示供大家參考，但和線下實(shí)際體驗(yàn)相比，效果還是不一樣的。

從認(rèn)購到開盤流程都是線上操作，購房者對項(xiàng)目情況一知半解，整個(gè)買房過程就像在開盲盒。

3）項(xiàng)目“社區(qū)感”不足

盡管位置條件優(yōu)越，但市北華庭小區(qū)占地面積不大，體量比較小，只有2棟可售住宅。

社區(qū)中心、商業(yè)辦公和住宅都在這個(gè)地塊上，住在市北華庭，猶如住在辦公樓中，毫無社區(qū)氛圍可言，而且人員往來魚龍混雜，容易影響到業(yè)主日常生活。

不過，因?yàn)槲恢脙?yōu)越以及價(jià)格實(shí)惠，還有一個(gè)大優(yōu)勢就是有小面積65㎡產(chǎn)品，可以低總價(jià)住大寧，性價(jià)比還是很高的。

600萬+就能上車綜合配套齊全、業(yè)態(tài)豐富的板塊，誰能不心動(dòng)？加上有國資背書，還是有很多愿意買單的人。

03

市北高新，再造一個(gè)“新市北”

大寧板塊，是上海近10年來發(fā)展最成功的板塊之一。

這里商業(yè)體量大、能級高，有上海久光中心、大寧國際商業(yè)廣場、大寧音樂廣場三大商業(yè)體，合計(jì)有超百萬方商業(yè)配置。

大寧的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，重點(diǎn)看“市北高新園區(qū)”。

市北高新集團(tuán)是上海市靜安區(qū)屬國有獨(dú)資企業(yè)，集團(tuán)公司主要圍繞上海市市北高新園區(qū)的發(fā)展，行使規(guī)劃建設(shè)、投資促進(jìn)和企業(yè)服務(wù)與綜合管理等職能。

在2017年至2020年這關(guān)鍵的三年時(shí)間內(nèi)，市北高新園區(qū)啟動(dòng)了首個(gè)百億級、百萬方、百米高的載體項(xiàng)目——

靜安國際科創(chuàng)社區(qū)，被視作未來發(fā)展的一個(gè)重要增長極。

市北華庭所在地塊也被稱為靜安國際科創(chuàng)社區(qū)項(xiàng)目的最后一塊拼圖。

來自市北高新的官網(wǎng)介紹，園區(qū)內(nèi)有26家跨國企業(yè)的地區(qū)公司總部入駐，100多家行業(yè)龍頭企業(yè)入駐，還有700家大數(shù)據(jù)/人工智能企業(yè)入駐。

那么多企業(yè)入駐該片區(qū)，而且都是高技術(shù)類型的企業(yè)，勢必會(huì)帶來不少高收入人群流入，促進(jìn)發(fā)展。

不過，今年上半年，市北高新實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入4.50億元，同比下降14.47%；歸母凈利潤虧損1.36億元，上年同期虧損2710.75萬元。

分產(chǎn)品來看，2024年上半年公司主營業(yè)務(wù)中，占營業(yè)收入一半以上的園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體租賃收入2.60億元，同比下降13.61%。

在年初市北高新集團(tuán)召開2024年度工作會(huì)議上，集團(tuán)黨委書記、董事長羅嵐強(qiáng)調(diào)：

“全力打好了園區(qū)經(jīng)濟(jì)攻堅(jiān)戰(zhàn)、安商穩(wěn)商保衛(wèi)戰(zhàn)和東部建設(shè)大決戰(zhàn)?！?/strong>

對于志存高遠(yuǎn)的市北高新來說，住宅開發(fā)只是一小部分業(yè)務(wù)，但對于市北華庭業(yè)主來說，卻是他們可能半輩子的心血。

相比各種“大決戰(zhàn)、攻堅(jiān)戰(zhàn)、保衛(wèi)戰(zhàn)”，市北高新管理層急需解決的問題是：如何給市北華庭業(yè)主一個(gè)滿意答復(fù)？

對于市北高新而言，既是壓力，也是扭轉(zhuǎn)口碑的一次機(jī)會(huì)。

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