萬萬沒想到，中國超級豪宅業(yè)主，竟然和印尼開發(fā)商干起來了？還是在上海？

位于上海浦東康橋的綠寶園，由印尼開發(fā)商匯寶地產(chǎn)開發(fā)，20多年來一直是中國標(biāo)桿豪宅。

前些天總爺討論了綠寶園，結(jié)果不少老業(yè)主紛紛留言反饋，這家印尼開發(fā)商，竟然還與豪宅老業(yè)主們發(fā)生了一場“沖突”。

原本容積率0.11的綠寶園，開發(fā)商竟然要拆掉配套造高層？

這徹公示讓綠寶園業(yè)主非常憤怒，戶數(shù)并不多的他們空前團(tuán)結(jié)，與開發(fā)商開展了一次博弈，當(dāng)然結(jié)果也是大快人心。

今天總爺就和大家聊聊，這場中國業(yè)主與印尼開發(fā)商的“大戰(zhàn)”，究竟會如何收場。

01

偷天換日，印尼房企點(diǎn)火？

整件事件的導(dǎo)火索，源自開發(fā)商的一次規(guī)劃公示，豪宅業(yè)主們驚訝地發(fā)現(xiàn)：

住了20年的超低密度別墅區(qū)，突然要建高層了。

按照建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃公示，開發(fā)商擬建10幢12-18F的高層住宅，同時(shí)需拆除現(xiàn)狀四棟建筑，包括現(xiàn)狀辦公樓、會所、體育館。

總爺在實(shí)地看了下，這塊地要建設(shè)高層的地塊，緊鄰著高端別墅區(qū)，目前還是一片綠化配套，并有少量的臨時(shí)建筑。

在總爺看來，在這個(gè)位置規(guī)劃高層建筑：

豪宅業(yè)主會損失巨大，同時(shí)失去社區(qū)的純粹性和隱私性。

這么多業(yè)主選擇住在康橋，看重的就是超低容積率，一旦小區(qū)業(yè)態(tài)平衡被打亂，資產(chǎn)價(jià)值也會面臨大幅縮水。

不僅如此，開發(fā)商還有“偷天換日”之嫌，前期的會所、配套都會面臨重新洗牌，屆時(shí)現(xiàn)有業(yè)主利益更會大打折扣。

目前項(xiàng)目還處于擱置狀態(tài)，總爺在現(xiàn)場咨詢了幾位出入工地現(xiàn)場的工人，也紛紛表示不清楚具體情況。

因此方案公示后，一場中國豪宅業(yè)主 VS 印尼開發(fā)商的大戲，悄然開始上演。

02

公示失敗，中國業(yè)主完勝！

面對一意孤行的印尼開發(fā)商，這個(gè)容積率僅0.11的中國豪宅，業(yè)主們絕對數(shù)量雖然不多但異常團(tuán)結(jié)，他們使出了渾身解數(shù)進(jìn)行阻止。

這個(gè)豪宅幾乎是每家每戶都掛起了中國國旗和相關(guān)橫幅，并且在內(nèi)部道路及小區(qū)門口，都對印尼開發(fā)商做出了強(qiáng)有力回?fù)簟?/strong>

整件事都非常魔幻，誰能想到在上海會發(fā)生這種事情。

最終，有理有據(jù)的豪宅業(yè)主們擊敗不占理的印尼開發(fā)商，公示方案已被打回，中國豪宅業(yè)主暫時(shí)取得完勝。

這家印尼開發(fā)商的奇葩事還不止于此，去年他們推出了38套別墅，面積在約684-859㎡，均價(jià)12.33萬/㎡，總價(jià)約為7000萬-1.25億。

據(jù)總爺了解，綠寶園這38套獨(dú)棟別墅，早在2004年11月就已建成，此前一直是對外租賃的狀態(tài)。

如今為了重新對外出售，綠寶園又把別墅重新翻修，對于這類“老瓶裝新酒”項(xiàng)目，總爺一直是抱有質(zhì)疑的：

1. 土地年限過去20多年，產(chǎn)證期限大幅縮短

購買這種上億獨(dú)棟別墅的客戶，大部分是將其作為傳世資產(chǎn)配置，這還沒拿到房子資產(chǎn)就縮水20多年，對于家族傳承存在不小抗性。

2. 建筑可以翻新，相關(guān)配套設(shè)施存在隱患

建筑本身墻體、花園翻新并不難，難的是前期陳舊的水電管網(wǎng)等配套，以及小區(qū)內(nèi)部二十多年的折舊，這些隱患是很容易被忽略的。

總爺現(xiàn)場航拍角度觀察，綠寶園這批房源確實(shí)做了翻新，部分樓棟還在處理過程中，整體呈現(xiàn)法式風(fēng)格。

另外，這兩年市區(qū)豪宅或風(fēng)貌別墅井噴式供應(yīng)，外環(huán)外的綠寶園很難支撐溢價(jià)，市場打臉也在意料之內(nèi)。

03

高位套現(xiàn)，慘遭市場打臉！

去年綠寶園推出的這38套億元級別墅，賣不好大家都能猜到，但沒想到鬧出了大笑話：

38套獨(dú)棟別墅，慘遭0認(rèn)購

時(shí)隔一年多截至今天，綠寶園四期認(rèn)購了8套，仍然剩余30套房源在售，老牌超級豪宅是徹底走下神壇了。

不過總爺也觀察到一個(gè)有趣現(xiàn)象，這家印尼背景開發(fā)商的中國運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，最近在營銷上搞出了很大動靜。

他們找了奧斯卡“最佳藝術(shù)指導(dǎo)”葉錦添執(zhí)導(dǎo)，為綠寶園·翡梵定制了一部微電影《時(shí)間的禮物》。

總爺不敢質(zhì)疑奧斯卡級別團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性，畢竟天價(jià)營銷費(fèi)用擺在這里，只是看了好幾遍這部微電影仍然一頭霧水：

鏡頭唯美，審美在線，但與項(xiàng)目營銷關(guān)系不大？

綠寶園背后的印尼匯寶集團(tuán)，他們當(dāng)年非常有遠(yuǎn)見。

1994年，他們成立了上海匯寶房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，重倉了當(dāng)時(shí)一片荒蕪的浦東康橋，并從2001年開始陸續(xù)推出了綠寶園多期產(chǎn)品。

平心而論，早期這些外資開發(fā)商對板塊發(fā)展、內(nèi)地豪宅建設(shè)，都起到了很好的引領(lǐng)和標(biāo)桿作用。

一直一來，這家印尼開發(fā)商都非常低調(diào)，上次出現(xiàn)在公眾面前，還是2021年蘇州綠寶廣場3期開工儀式上。

匯寶集團(tuán)董事長、印尼全寶集團(tuán)董事梁龍?jiān)?/strong>在線上發(fā)表致辭，為自家項(xiàng)目的開工進(jìn)行祝賀。

不知道極少參與內(nèi)地具體事務(wù)管理的印尼老板，是否知道他遠(yuǎn)在中國的綠寶園，近兩年惹出的這些幺蛾子：

先是超級豪宅0認(rèn)購，又是中國業(yè)主大戰(zhàn)印尼開發(fā)商的鬧劇…

無論如何，屬于這家印尼開發(fā)商的高光時(shí)刻已經(jīng)結(jié)束，高層地塊方案是否還會強(qiáng)行上線，總爺也會持續(xù)關(guān)注。

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