01 案情回顧
北京的陳女士，有一套房子長(zhǎng)期對(duì)外出租，租客是姓宋的一家三口。因?yàn)樽獾臅r(shí)間久，所以房租都是按年付的，也沒(méi)有收取押金。
最近幾年，公司效益不好，獎(jiǎng)金取消，工資降低，陳女士就想著賣掉這套房子，回回血。
打定主意后，陳女士就找租客宋先生商量：“我這房子打算賣了，沒(méi)法繼續(xù)租給你了，你趕緊找房子吧，剩下的租金我一分不少退給你。”
宋先生不太樂(lè)意，說(shuō)：“冷不丁的，你讓我去哪里找房子呀，多少給我個(gè)緩沖時(shí)間不是?！?br/>陳女士想了想說(shuō)：“那這樣吧，我房子掛網(wǎng)上賣著，你這邊先住著，等我賣出去了，你們?cè)侔峒乙残?。只是需要你們配合下看房，到時(shí)候我多退一個(gè)月租金8500給你。”
宋先生一口答應(yīng)了，有上門看房的，也沒(méi)有什么怨言，很配合。
看房的很多，買房的很少。一直過(guò)了4個(gè)多月，這房子才賣出去，總共賣了815萬(wàn)。陳女士辦完過(guò)戶手續(xù)，就趕緊通知宋先生一家搬走。
沒(méi)想到宋先生不樂(lè)意了，說(shuō)：“我是租戶，有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，你應(yīng)該把房子賣給我的。”
陳女士傻眼了：“我4個(gè)月前就告訴你賣房了呀，你也沒(méi)說(shuō)要買呀?！?br/>宋先生很堅(jiān)持：“你沒(méi)有告訴我，如果你早說(shuō)815萬(wàn)就賣，我可能就直接買了，你得賠償我才行?！?br/>陳女士崩潰了，跟他怎么說(shuō)都說(shuō)不通。更崩潰的是，這期間，小區(qū)劃到了重點(diǎn)小學(xué)，房?jī)r(jià)蹭蹭蹭漲，一下子漲了150多萬(wàn)。
陳女士一邊后悔賣早了虧了錢，一邊讓宋先生折磨的夠嗆。雙方拉扯了好久，陳女士又都退了兩個(gè)月租金才算完。
終于完成了收房、交房，陳女士長(zhǎng)舒了一口氣，以為事情到此為止了。
往往沒(méi)想到，宋先生轉(zhuǎn)頭把她告上了法庭，要求她賠償房屋上漲150萬(wàn)，買新房子的中介費(fèi)17萬(wàn)，以及搬家費(fèi)用、租金損失等共計(jì)184萬(wàn)。
陳女士徹底傻眼了！
02 法律分析
那么，這個(gè)事情法律上是怎么看待的呢？
《民法典》第726條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
換句話說(shuō)，陳女士在決定815萬(wàn)將房子賣掉之前，應(yīng)該明確告知租戶宋先生價(jià)格等具體信息。只有宋先生明確表示不買，或者15天內(nèi)沒(méi)有表示要買，陳女士才能把房子賣給他人。
法院在審理中認(rèn)為，陳女士沒(méi)有盡到告知義務(wù)，侵犯了宋先生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，理應(yīng)賠償。但是，鑒于房屋價(jià)格的不確定性，上漲的150萬(wàn)不予支持。
最終，法院裁定：陳女士賠償宋先生租房、搬家都相關(guān)損失18萬(wàn)元。
陳女士不服，提起上訴，二審法院改判：陳女士賠償宋先生15萬(wàn)元。
03 案件教訓(xùn)
網(wǎng)友對(duì)此議論紛紛：租房子的是想錢想瘋了吧！人家賣房子你知道，真的想買你自己不會(huì)問(wèn)么？現(xiàn)在看著漲價(jià)了，就跑出來(lái)訛人，太缺德了。果然是人不要臉，天下無(wú)敵。
其實(shí)，我覺得法律的初衷是為維護(hù)租客的合法權(quán)益，只是架不住人心險(xiǎn)惡。這個(gè)給我們提了醒，日常還是要多學(xué)法，多懂法，才能有備無(wú)患，不在無(wú)意中違法。
對(duì)此，你怎么看？

原創(chuàng) 落落說(shuō)法 法海探案